業務內容
(一)業務範圍：
1.本公司所營業務之主要內容及營業比重：86.98%為建設，13.02%為其他。
2.目前之商品項目：
台北市奇岩段成屋「MAX 豐璟」案、新北市新莊副都心 235 地號「易采」案、台南光華段「三發匯世界」案等成屋銷售及林口「三發嵐海」於 111 年度完工
結案且完銷交屋入帳；在建個案有：台南永興段「三發夢世代」案、高雄澄德段「三發首席大院」案及台南六甲頂段「三發匯」案目前結構體施工中且採預
售模式，前二案已預售中，後者六甲頂段「三發匯」案規劃預計 112 年第二季推案。
3.計劃開發之新商品：
本公司目前規劃之個案：新北市新莊區副都心段、高雄市興邦段、五塊厝、台南市星鑽段。
(二)產業概況
1.產業現況
美國聯準會為抑制通膨，採取升息政策，致使全球金融市場動蕩，國內央行政策也採取利率逐步調升，預計影響消費者購屋信心。近兩年適逢年底地方大選及總統大選，政府打房政策不斷，如嚴禁預售屋轉售、建商土建融限縮等政策，國內房市景氣仍須審慎因應，自 111 年第二季起國內房市交易量縮回歸在剛性需求表現上。
展望 112 年，有鑑於買賣雙方對於價格認知的差距拉大、消費者信心不足、國際政情不穩、政府打房政策，加上平均地權修法、新台幣貶值壓力、兩岸地緣關係緊繃等各種因素，短期房市會受消費者信心下滑而交易量縮，但因成屋市場在剛性需求支撐下，房地產具保值抗通膨特性，房價欲跌不易，國內房市交易由價量齊揚轉趨量縮價穩機率高。
2.產業上、中、下游之關聯性
3.產品之各種發展趨勢
由於土地日漸稀少，取得不易，未來土地開發可朝多元化進行，如與地主合建、地上權開發、參與都市更新等方式，取得營建開發土地；房地產市場客源目前仍屬剛性需求，隨著購屋者對區域性住宅或商辦需求多樣化，未來推案地點的選擇將以交通方便、市場及學校公園匯聚等為主要方向。本公司將綜合考量土地開發、商業不動產、規劃其他綜合性服務，以達產品多元及精緻化發展。
4.競爭情形
(1)主要競爭對手：
國內上市櫃及未上市櫃之建設公司眾多，但因客戶在選擇購買房地產時，主要考量為地點選定、品質、品牌、口碑及價格等重點，且每一個案之規劃及策略會隨整體環境及市場而調整，並依據客層特性做產品定位，與其他產業有主要競爭對手的情況不同，故雖有眾多的同業，尚不致對本公司造成重大影響。
(2)與競爭對手之巿場區隔：
本公司了解單一產品市場的風險性，故產品策略並非ㄧ成不變，未來仍會因應產業及市場需求結構的變化，適時調整策略。另每個個案會依據所在位罝和市場需求規劃正確的產品及定位，並根據區域客層特性作市場區隔，以多樣性的方式擴展公司營運規模和範圍。
為追求永續經營成長，公司未來發展策略將會朝下列目標努力：
A.異業結盟：不排除與同業結盟共同開發土地，並推案銷售，以達產品優化及市場需求之產品定位;並結合本公司影音事業體，再加入飯店業者共同合作，期打造具音樂文創與精緻飯店模式服務之住宅。
B.跨區經營：以北台灣及南台灣為主要發展區域，亦不排除中部都會區市場之開發與經營。
C.永續發展：採專業經理人制，充分授權，確保股東權益。
(三)技術及研發概況
本公司營建事業並無專責對生產技術及產品功能進行研發之部門，惟在工程管理上將採用適當的工法技術，控制品質與成本，以降低建材耗損。
(四)長、短期業務發展計畫
1.短期發展計劃：
(1)台北市是房地產價格之指標區，為建商搶地之一級戰區，將持續積極參與開發。本公司仍積極持續銷售成屋，如新莊副都心 235 地號「易采」、台北市奇岩段成屋「MAX 豐璟」銷售交屋入帳中，以達到零庫存為目標，店面資產亦加速活化以取得穩定現金流；另外，目前位於新北市副都心 18 地號之商辦大樓正規劃設計中，預計 112 年第三季前取得建築執照。
(2)高雄光華段「三發晶沙」案成屋銷售陸續交屋入帳中；高雄市仁武區承德段「首席大院」處結構施工中，目前銷售中；台南永興段「三發夢世代」案目前結構體施工中，待成屋後再進行第二階段銷售；台南六甲頂案結構體施工中，預計 112 年第二季進行對外接待銷售；星鑽案建照已取得，預計 112 年第四季銷售，採預售屋模式。
2.長期發展計劃：
- (1)以人為本，用心打造每一座建築，提供優質居住及辦公環境。
- (2)研發創新，健全營建品質，發展綠態建築。
- (3)誠信經營，為社會培養優秀人才，創造廣大就業機會。
- (4)以異業結盟方式，結合影音事業群打造精緻音樂文創住宅。
- (5)以北台灣及南台灣為主要發展區域，跨區經營，分散單一區域性風險。
- (6)積極評估日本、美國之商業物業，進行海外投資規劃。
市場及產銷概況
(一)市場分析
1.主要商品之銷售地區：
本公司營建事業銷售地區以台灣為主，分布於台北市、新北市、台南及高雄等都會區，最近年度並無外銷情形。
2.市場占有率
本公司營建事業目前規劃之個案有新北市新莊區副都心段、高雄市五塊厝段、興邦段及台南市星鑽段，因本公司之推案量均經過謹慎之市場調查，不以推案量或市佔率取勝，其推案產品著重於市場需求之規劃設計及施工品質掌握，結合本公司的品牌及口碑訴求，本公司推案量之市佔率雖不大，但整體推案之毛利率仍能維持穩定水準。
3.市場未來之供需狀況與成長性
(1)供給方面
根據營建署資料顯示，111年度總計之核發住宅建照比 110年度增加 10,307戶，相較於 110 年度增加 6%，顯示建商對於未來房地產景氣仍持續規劃，未來供給將視市場需求以因應。
(2)需求方面
台灣央行公布之本國五大銀行 (台銀、合庫銀、土銀、華銀和一銀) 新承作房貸，利率已從歷史低檔回升至 1.864%。
據統計，111 年六都會區買賣移轉棟數合計為 24 萬 3633 戶，為近六年首度衰退，其中台北市年增-7.4%，新北市年增-11.9%，桃園市年增-6.2%，台中市年增 1.4%，台南市年-13.7%，高雄市年增-17.3%。全台 31 萬 8101棟，較 110 年減少 8.6%。其中高雄市-17.3%，台南市-13.7%，新北市-11.9%，且六都僅台中市正成長 1.4%。
4.競爭利基
- 敏銳的土地取得開發策略
- 掌握市場需求及嚴謹的設計規劃
- 精確掌控工程品質、進度及成本
- 具有豐富工程經驗及專業經營團隊
- 穩健資金規劃能力及優良財務結構
5.發展遠景之有利及不利因素與因應對策
不利因素
A.全球升息循環已至近年相對高位，但美國 CPI 仍維持相對高檔且未達聯準會目標值，導致市場消費者信心明顯不足，觀望心態濃厚。
B.國際情勢動盪，造成原物料價格震盪，物價波動，民生物資價格持續上揚，停滯型通貨膨脹隱憂浮現。
C.新成屋的累積餘屋數量仍然偏高，產生去化壓力，利率風險漸次浮現，增加資金成本與持有風險。
D.近年南部缺工情況嚴重，以致有拉長工程進度及營建成本提高之風險。
E.中央銀行土、建融限縮政策，自有資金準備率相對提高；平均地權條例修法加重打擊消費者對預售屋購買意願，政策性打房持續，影響購屋消費者信心。
F.精華地段土地取得不易。
公司因應對策
A.慎選推案地點，注重營造品質，加強工程進度管理以縮短工期。
B.產品多樣化、客層區隔化，加強品牌信譽，創造更高的附加價值，提升獲利。
C.降低土地庫存、減少餘屋風險。
D.多角化經營擬併購其他領域產業。
(二)主要產品之重要用途及產製過程
1.主要產品項目之重要用途
本公司營業事業係從事住宅及大樓開發業務，用途供居住或商業使用。
2.主要產品之產製過程
本公司營建事業產製過程為購地分析、設計開發、申請建築執照、委請營造廠興建、工程竣工、申請使用執造、完工交屋、售後服務，產製流程相當長，以大樓為例約需 3~4 年。
(三)主要原料之供應狀況
本公司營建事業主要原料為土地、營建工程，土地多向自然或法人地主購買，供給方面應不匱乏；營建工程多由子公司京富祥營造(股)公司承欖，由發包到驗收工程期間能有效掌握工程進度與品質，供給上並無不易配合或短缺之情況。
(四)最近二年度任一年度中曾占進（銷）貨總額百分之十以上之客戶名稱及其進(銷)貨金額與比例，並說明其增減變動原因。
1.最近二年度主要供應商資料
2.最近二年度主要銷貨客戶資料
(五)最近二年度生產量值表
(六)最近二年度銷售量值表
從業員工最近二年度及截至年報刊印日止從業員工人數、平均服務年資、平均年齡及學歷分布比率
