一、 業務內容
(一) 業務範圍
- 所營業務主要內容：本公司及子公司主要業務為委託營造廠商興建住宅大樓出售及出租業務，暨承攬營建工程業務及商場出租業務等。
- 營業比重：
- 公司目前之商品（服務）項目：住宅大樓，包括住家、套房、停車位及商場出租。
- 計畫開發之新商品（服務）：本公司以大台北地區、台中市、台南市以及高雄市為發展重心，慎選具有鄰近捷運站、綠地、優良學區及生活機能佳等條件之區域進行開發，以熟地開發為主，採預售及邊建邊售策略，持續強化本公司品牌優勢，開發具代表性的區域指標建案。
持續遴選美國當地有信用且知名建築師事務所與營造廠進行合作，積極深根當地市場並強化品牌知名度，並規劃不同年期不同區域之開發案及規劃混合型商辦開發案，穩定提供母公司獲利來源。
(二) 產業概況
產業之現況與發展
- (1) 在市場供需方面，整體房市仍以自住需求為主，投資需求明顯退場。
- (2) 因疫情、通膨等因素影響致原物料、工資大漲及缺工嚴重，造成工程造價大幅提高，加上土地取得不易，土地開發難度增加，競爭相當激烈。
- (3) 投資客減少，買方以自住型換屋及長期置產客層為主，首購及第一次換屋，中小坪數 2~3 房產品將躍升為市場主流。
- (4) 品牌信譽佳及財務良好的公司，對於土地開發上，應堅持初衷，追求好的地段、好的產品、好的規劃及好的售後服務，仍可創造價值獲利機會和客戶的信任。
- (5) 政府自 2021 年 7 月 1 日「房地合一稅 2.0」新版上路，主要是拉長短期交易的「重稅期」，規定 2016 年後取得房地、預售屋及特定股權交易，持有 2 年內賣屋課 45%稅率，超過 2 年、未滿 5 年內賣屋課 35%，祭出重稅抑制炒房，修正短期持有的定義，遏止短買短賣投機行為、房價不當哄抬。
產業上、中、下游之關聯性
本公司為建設公司，與受委託承造之營造公司同樣位於房地產市場中游，居於協調整合之地位，與各產業兼具有相輔相成、相互依存之關係，建設公司自土地所有者處取得土地，向金融機構辦理貸款後，委託建築師規劃及營造公司施工興建。房地產市場下游主要為代銷及仲介商，在過去建築投資業多與代銷商業務合作，但近來仲介業因具有多點店頭通路優勢亦開始切入，故日後個案銷售業務配合公司之選擇將更多樣化，另數位行銷躍升為主要媒體通路。
產品之各種發展趨勢
在台灣已漸融入全球化的情形下，有越來越大的市場與金錢，追求有限的精華地區之房地產，造成房價逐漸攀昇，這種情形在台北、台中、台南與高雄精華地帶及特殊條件的新推個案相當明顯。而購屋能力較弱的消費者，其住宅的需求須轉向精華地段的中古屋，或向郊區移動以時間換取價位。
而隨著國人對居住品質日漸重視，個案產品的規劃及空間的利用度已成為購屋者在選擇房屋時的重要考量，生活機能與學區目前亦為購屋考量因素之一，而施工品質更是建立口碑的關鍵，所以，精緻化人性設計、機能實用多元性和建案位於生活機能較佳處將是未來房屋產品的發展趨勢。
(三) 技術及研發概況
本公司主要從事房屋之興建與銷售，因此，本公司並未設置研發部門，亦無提列研發費用。
(四) 長、短期業務發展計畫
短期計畫
- (1) 利用資本市場建構多元化之籌資管道，以降低資金籌措成本為要務。
- (2) 加速開發土地存貨，取得具競爭性的土地。
- (3) 加強市場行銷之結果回報，充分了解土地價值，以作為土地開發方向的研判。
- (4) 遴選委任優秀之建築師、室內設計師等，針對周圍環境的特色、客戶的需求及相關建築法令之適用，作成最佳開發計劃，以符合創新變化的市場需求。
- (5) 強化客服人員及業務人員服務能力，以完善之售後服務提高客戶滿意度和信賴感。
長期計畫
- (1) 以穩健的財務運作模式，配合長期經營計畫，透過資本市場，以籌措營運所需資金並降低資金成本，強化經營體質，提升競爭力。
- (2) 落實良好的營建品質與成本控制，以品牌價值提升為努力目標，落實品管、加強售後服務，並針對營建品質提升自我要求。
- (3) 土地開發策略將以朝向能降低土地成本、創造附加價值為主，並積極分析都市發展的趨勢，以掌握先機。
二、 市場及產銷概況
(一) 市場分析
主要商品之銷售地區
最近年度之營建業務以興建集合式住宅為主，主要分佈於台北、台中、台南、高雄及美國西雅圖等地，其土地開發以選擇交通便捷、生活機能完整及未來具發展潛力地段為主，主要銷售地區及案名如下：
競爭利基
- (1) 穩建的財務規劃、債信良好。
- (2) 良好的品牌形象及市場地位。
- (3) 精選完整的建築基地及正確的產品定位。
- (4) 掌握市場需求、嚴謹的設計規劃。
- (5) 專業的經營團隊。
- (6) 多元化經營，落實永續經營之企業精神。
發展遠景之有利、不利因素與因應對策
不利因素及因應對策
不利因素：
A. 精華土地取得不易且建築成本提高，不利房市發展。
B. 原物料價格節節上升，提高建商建築成本。
C. 少子化導致住屋需求減少。
D. 房地合一實價課稅，營利事業所得稅大幅增加，將侵蝕稅後淨利；另投資客退出市場，在銷售速度、預售銷售率及房價亦受影響。
因應對策：
A. 慎選推案地點、注重營建品質、提昇產品競爭力。
B. 產品設計多樣化、客層區隔化。
C. 積極投入新案評估分析及土地開發。
D. 持續加強品牌信譽，創造更高附加價值提升獲利。
E. 「零餘屋」政策，活絡資金。
(二) 主要產品之重要用途及產製過程
主要產品之重要用途
產製過程
(三) 主要原料之供應狀況
- 土地：積極開發尋求適當地區，且配合政府各項公共工程建設，在大台北地區及全台各都會區尋找適當土地，並視實際需要與地主以合建方式合作或參與都市更新開發及捷運聯合開發計劃。
- 營建工程：以優良營造廠商為主要合作對象。
- 材料：本公司為節省成本和工期配合等考量，材料之採購原以自行比價採購之方式；為使整體發包作業更靈活運用與掌控，已循序漸進改採包工包料或聯合方式發包，工程材料來源供應穩定。
(四) 最近二年度任一年度中曾占進、銷貨總額百分之十以上之進、銷貨金額與比例
1.主要供應商資料
2.主要銷貨客戶資料
(五) 最近二年度生產量值
(六) 最近二年度銷售量值
從業員工資料
