(一) 業務內容
業務範圍
營業比重
公司目前之商品（服務）項目及計劃開發之新商品（服務）如下
公司目前以委託營造廠商興建商業大樓、年輕豪宅及頂級豪宅、出售業務為主。產品類型除原有產品外，並將朝中、大型社區、具休閒性高級住宅等方向發展，以利產品多元化，因應各客戶層改善居住品質之要求。另為延伸企業觸角，擴展經營層面，將採多角化經營策略，進行垂直整合，以分散經營風險。
產業概況
產業之現況與發展
111 年商用不動產投資交易量約 1258 億元，較 110 年下降17.6%，終止連續三年的正成長，商辦市場將在 112 年出現一波完工潮，今年估計將有 6 萬坪辦公室完工，包含富邦 A25、皇翔台汽北站、遠雄台北大巨蛋、上海商銀總部大樓等四大棟，商辦原本吃緊的供給，可望獲得紓解。
111 年土地交易明顯萎縮，全年土地總交易量為 1718 億元，較110 年大幅衰退逾四成； 112 年因是景氣混沌保守的一年，預期大型建商會更挑剔，不會為囤地而追價，重劃區的小面積土地則將是中小型建商獵地的機會。
產業上、中、下游之關聯性
產品之各種發展趨勢
產品精緻化
由於消費者需求型態的改變，優質社區、建物將會成為主流趨勢。如何在軟、硬體設施加強產品之養生、科技、環保、休閒、安全、舒適、高質感等功能，為未來住宅區求之主流。
設計未來化
配合建物所屬地段之人文特性，建物空間，並考慮造型及機能的未來發展，將增強建物特色及建物長久價值。
施工經濟化
如何縮短工時、撙節工料，為現今環保意識抬頭、人工成本高漲情況下，降低環境負荷，為未來之優質建物特色。
社區藝術化
未來產品設計考量，將會提高社區的人文素養、藝術氣息，以便於居民能夠吸收日夜接觸的辦公及居住環境，增強藝術美感。
生活機能多元化
強調多元化服務社區，除一般保全措施外，舉凡宴客、餐飲、會議、休閒娛樂等，皆為社區內含之生活機能，為住宅品質注入人性化之質感。
規劃剛性化
為因應市場需求，產品規劃以剛性需求為主，規劃擬以 20~40 坪/2~3 房為主力產品，並以高附加價值為訴求，為購屋者提供更優質實惠的選擇。
競爭情形
本公司自民國 79 年成立以來，即以台中市為推案重心，現以北部為重心、中部為輔，本著「堅持執著、品質保證」的經營理念，產品訴求深耕各級客層，不論是資本成熟型的二、三次換屋族，或年輕的首次購屋族群，均提供設計精緻，相對的與市場一般產品有所區隔，競爭者相對減少。
技術及研發概況
本公司委託子公司太裕營造發包興建，研發出下列各項技術。
- 研發多層次防水工法以有效阻止窗框漏水。
- 研發輕隔間之異物相接之工作縫以減少牆面裂縫之產生。
- 地坪拋光磚貼作密合度加強工法。
- 地坪磁磚防止結晶析出工法。
- 地下室複牆導水工法。
- 樓板面預留孔防裂工法。
- 浴室降版方法。
- 浴廁臭氣當層排放工法。
- RC 牆預留之通道封閉工法。
長短期業務發展計劃
短期業務發展計劃
- 利用網路行銷及媒體通路，以達預期成效
- 提昇市場佔有率
- 樹立獨特品牌
中長期業務發展計劃
- 逐年開發持續穩健成長-建立土地資料庫，依年度需求推案，穩健經營。
- 積極佈局大陸房地產開發市場，從事的投資案都是綜合開發體，不同於其他酒店集團，鄉林集團多數是自持與自己經營管理，目前，涵碧樓在青島、南京、成都等三地都已深根多年，經營出屬於「國際涵碧樓美學」的新頁、引領休閒飯店風潮。
- 中長期目標為發展成大中華圈之建設公司，除了穩健經營大台中、雙北市場外，另擴大版圖至國內其他地區，並走向中國大陸及國際市場，以多角化經營與投資佈局。
(二) 市場及產銷概況
市場分析
主要商品、服務之銷售及提供地區
本公司主要業務為國民住宅大樓及商業大樓之出租、 出售業務，本公司主要商品可分為住宅大樓(含住宅店鋪)及辦公大樓，主要銷售地區集中在中部及北部地區。
市場占有率
市場未來之供需狀況與成長性
111 年全年土地總交易量為 1,718 億元，較 110 年大幅衰退逾四成，其中，商業類土地交易量緊縮最劇烈，全年交易量為 233 億元，僅達 110 年的兩成，住宅類土地全年交易量也由 110 年 1,078 億元腰斬至 563 億元。
預估今年房市發展將呈現 5 大趨勢，第 1 是景氣回溫，但消費保守，剛性需求為大宗，購屋總價預算控制在 1,500 萬元以內的產品去化快；第 2 是房地產微利時代來臨，空間壓縮不利於中小型建商，經營會比較辛苦。第 3 是政府一旦通過平均地權修例修正草案，禁止預售轉約與管制私法人購屋，高資產族群游資將湧入商用不動產；第 4 是建商延後預售推案，供需失衡加上新成屋價格降不下來，二手中古屋交易看旺；第 5 是土地價格居高不下，加上市況不明朗，建商標地意願低，都更合建和危老重建案件更為搶手。
競爭利基及不利因素與因應對策
競爭利基
發展遠景不利因素
- 建材價格及市場缺工的波動，造成投資獲利的不確定性，對於房地產業的製程時間及效益有相當程度的影響。
- 容積率實施後，土地使用強度普遍降低，土地價格至今尚未盤整至合理價，購地困難度增加。
- 在返台台商的支撐下，豪宅價格一定程度上獲得支持，但高度倚賴外來客源的市場，相對風險也較大，已偏離一般市場基本需求。
- 在經濟成長趨緩，國內不動產的持有稅稅基或稅率的調漲，此將明顯影響民眾購屋的決策與意願。
公司因應之道
- 在土地開發區位上的選擇以找尋明星道路區段、知名度高、交通便利、生活條件充裕之地段推案，以區隔巿場。
- 產品規劃上，將以剛性需求為規劃主力，朝向 20~40 坪/2~3 房產品為主力，將頂級住宅的設計概念導入首購產品，吸引年輕族群，向下培養更廣大的客戶群。
- 深耕頂級客層，吸引資本成熟型客戶，經營二、三次換屋巿場，鞏固分眾客群，樹立鄉林建設品牌為頂級住宅的代名詞。
- 重視消費者權利，推案時對廣告內容謹慎研討，嚴禁誇大不實內容宣傳，符合公平交易法及消費者保護法建立完善之預售及交易制度，以減少糾紛，以公平、合理的方式與消費者維持良好的互動關係，另對員工加強法律的教育訓練，提升公司員工的素質，降低公司在法律責任上的風險。
- 不盲目開發個案，以質的成長代替量的增加，每一個案均以歸零的作法重新規劃設計，提升個案的精神、價值。以良好的規劃管理強化財務結構，持續穩健經營。
- 全面推動制度化管理，強化人力資源，使人盡其才以提升本公司的人力素質、工作品質及高效率之經營。
主要產品重要用途及產製過程
重要用途
提供國人良好居住環境與品質之住宅目的。
高級住宅
本公司向以引領潮流自許，不管是年輕毫宅或者是頂級豪宅，都是以消費者需求，並利用「市場導向」思考來規劃出最適合的地段及富質感又符合人性化需求的高級住家大廈。
社區別墅
社區型休閒渡假別墅社區，利用「藍海策略」的規劃下，強調以精緻休閒的功能，跳出有別於一般傳統透天建築。
產製過程
主要原料之供應狀況
土地為本公司營運之主要原料之一，本公司選定開發之土地以都巿精華區段為主，興建較高檔高品質之高級住宅，客層以換屋型居多。
經本公司產品設定在對居住品質需求較高之客層，故土地開發方向以在主力經營區域，如台中巿符合公司產品客層經營目標之區域及雙北市、桃園為主，經嚴密之巿場評估，設計高格調、高品質具巿場區隔領先同業之產品，就指定優良地段、環境優雅之地區，由熟悉公司經營主力區域之仲介人、仲介公司或地主向公司推薦，以及國有財產局、銀行、重劃區抵費地等釋出招標；或法院拍賣之精華地段，並以取得土地能即時開發興建為主。
巿區精華地區之地主常是成分複雜，開發困難度較高，需要較長之時間進行整合，本公司中、長期開發政策以先取得重要位置之土地，採取蠶食策略，蒐購土地整合精華區土地，以時間換取金錢。
因此，本公司設有土地開發部門，隨時注意著上百筆土地動態，現在範圍更拓展至台北、新北等房地產發展潛力之地區，土地開發策略確定。
其他附屬原料如水泥、鋼筋、砂石等，目前來源及價格變化較不穩定，其他相關建材動向，由本公司轉投資之關係企業太裕營造股份有限公司中有專責部門隨時注意因應中。
最近二年度任一年度中曾佔進(銷)貨總額10%以上之客戶名稱及其進(銷)貨金額與比例
最近二年度 任一年度中曾佔進貨總額 10%以上之客戶名稱及其進貨金額與比例： (IFRS個體財報)
最近二年度之生產量值表(IFRS 個體財報)
最近二年度銷售量值表： (IFRS個體財報)
(三) 從業員工人數，平均服務年資、平均年齡及學歷分佈比率
