(一) 業務內容
業務範圍
本公司 111 年主要產品營業比重
本公司目前之商品項目及計畫開發之新商品
本公司目前之產品項目主要以投資新建電梯大樓及承攬民間工程為主：
承攬業務
民間工程
- 宏碁建設光華案集合住宅新建工程
- 裕鐵-鍍四廠及ARP工程
建設業務
高雄地區
- 「新都廳(北案)」集合住宅(銷售階段)
- 「鳳凰時代」集合住宅(銷售階段)
- 「鳳凰天畝」1期透天住宅(銷售階段)
- 「鳳凰冠」集合住宅(銷售階段)
- 「鳳凰頌」集合住宅(興建階段)
- 「隆大鳳凰」3-1期(D棟)透天住宅(銷售階段)
- 岡山區信義段集合住宅(興建階段)
- 橋頭區新莊段集合住宅(興建階段)
- 楠梓區藍田西段集合住宅(興建階段)
- 前金區後金段集合住宅(興建階段)
- 燕巢區觀水段集合住宅(興建階段)
- 前鎮區仁愛段集合住宅(興建階段)
- 小港區孔鳳段91~94地號透天住宅(興建階段)
- 小港區孔鳳段80、81地號(規劃中)
- 岡山大公段集合住宅(規劃中)
- 楠梓區高昌段6地號(規劃中)
桃園地區
- 大園區客運段54地號(規劃中)
花東地區
- 花蓮市主權段(規劃中)
產業概況
產業之現況與發展
營造業務的產業現況與發展
因政府公共工程預算主要以軌道及公路等交通建設佔最大宗、其次為農業及社宅建設，在考量公司工程師專長及公共工程低價搶標；獲利微薄的狀況下，現階段本公司營造業務將以旅館、廠辦工程以及民間大型建案為主。
建設業務的產業現況與發展
隨著政府一波波健全房地產市場政策陸續推出，剛性需求的自住客市場已形成趨勢，而近幾年橫行市場的投資客，幾乎已全面退出市場，而在政府有效的管控下，整個房市交易形成價漲量穩格局。而目前面臨最大問題即是營建相關成本上漲及嚴重缺工，造成未來房價大幅度上漲，如何有效管控成本，將是建商未來的致勝關鍵。
營建產業上、中、下游之關聯性
上游產業
工程顧問公司及建築師
- 工程顧問公司：負責建築、橋樑、道路及廠房之工程設計以及技術與工法之研發。
- 建築師：負責建築物之工程設計監造。
營建材料業
- 鋼鐵業：供應土木工程和建築工程結構之鋼筋、鋼骨等原料。
- 水泥業及砂石業：供應土木工程和建築工程結構之水泥、混凝土等原料。
- 機電業：配合建築結構之施工配置水電管線，及結構體完工後配置電梯等設施。
- 其他建材業：建築結構體完工後，供應磁磚、玻璃、衛浴、廚具、門窗及木材等相關建材業。
營建機具業
提營建工程所需之施工工具及機器設備等。
其他專業工程業
在營造過程中提供基樁工程、模板組合、鷹架組合、鋼筋綁紮、圬工等相關專業工程業。
下游產業
銀行、保險、仲介、銷售、廣告、景觀等。
產品之各項發展趨勢
建築品牌
隨著國民生活水準提高，消費者對於建物外觀立面、格局規劃、施工品質等細部要求亦逐步提升，因此擁有優良的客戶服務，建立消費者心目中之品牌形象，將成為未來產品銷售的重要關鍵。
設計優化
由於消費者需求型態的改變，加強產品之養生、科技、環保、安全、休閒、舒適、高品質等附加功能性，並考慮未來發展，增強建物價值，是未來趨勢。
環保經濟
在原物料齊揚的時代，兼具施工品質及環保，將成為未來優質建物的重點。
生活機能完整
新建社區生活機能完整性，除一般保全措施外，舉凡健身、餐飲、會議、休閒娛樂等，皆為社區內所需之生活機能。
競爭情形
房地產市場之產品設計須融入地方特色，區域個案之差異，則須因應市場需求變化，快速且適時的調整產品類型，以多樣性的產品擴展公司營運規模並配合穩健的財務規劃，在堅實的營造團隊推動下，成為本公司競爭利基。
技術及研發概況
- 整合各工地對工程施工過程之記錄，並建立標準化的作業。
- 研究整體營建自動化管理資訊系統，由土地開發至售後服務等整體性資訊管理。
- 建築技術方面
- 建築營建成本之控制
- 營建標準工期探討
- 營建法令與建築產品之探討
- 建築施工規範之探討
- 綠建築設計之探討
- 智慧型建築設備之探討
- 耐震建築之探討
- 省能減碳設備探討
- 鋁模鈑的導入及應用
- 最近年度及截至年報刊印日止，尚無投入研發費用之情事。
長、短期業務發展計畫
長期業務發展計畫
- 繼續朝中大型工程案方向發展。
- 開發多元土地取得來源或發展各種「合建」、「合資」模式，以利建設業務推展。
- 對於本公司核心專長之建設業務專案或對外承攬之建築工程，則朝向更專業、更精緻、更高品質及更創新方向努力。
- 強化客服團隊，提昇售後服務之觀念、實務與範圍。
短期業務發展計畫
- 施工管理之成效逐步呈現，以實質管理績效獲取業主認同。
- 以安衛環保優先，以工程品質為首，透過全面營建管理手法獲取業主肯定及增加隆大品牌能見度。
- 對於現有土地個案積極開發，規劃符合市場產品，並結合建設事業豐富之團隊經驗，拓展開發市場。
- 結合建築師及機電廠商對於各產業之新建廠房業務之整合拓展。
(二) 市場及產銷概況
市場分析
主要產品之銷售對象及地區
最近三年度主要銷售對象
最近三年度工程之分佈區域
營造業務
本公司承攬地區已涵蓋北、中及南部等地區，並積極建立區域性之專業協力廠商團隊，努力深耕基礎上游廠商。
建設業務
本公司目前自建案之推案地區以大高雄為主，另已逐步推至北部、東部地區。
市場未來之供需狀況與成長性
營造業務
供給面方面
由於首購族及換屋仍有一定的需求，因此使得住宅需求並未減少，造成各大型建商對於推案都有增加的趨勢。
現今各地方政府大力推行特色觀光，鼓勵企業投資發展具有地方特色的產業，故在結合當地特色的旅館，飯店的新建案有增加的趨勢。
需求面方面
- 南部地區工業區之更新，其關聯性產業發展，會帶動房地產行業之發展，以及提高廠房工程的整修及新建需求。
- 高齡化趨勢對於醫療體系亦增加老人醫護建築營建機會。
- 建設同業推案熱絡，集合住宅營建個案增加，配合公司整體評估以專案服務同業。
建設業務
供給面方面
以申報開工量來看，高雄市111年的大樓開工量為15,867戶，相較於110年，開工量增加了2,165戶，增加幅度約15.8%。延續110年的推案規劃，主要推案仍以2房、3房產品為主，約占了總推案量的84%，4房的產品則是占了推案量的7%，顯現出剛性首購族對於產品的需求，1房的規劃則是小量維持在6%，2、3房產品目前已成為市場最主要的推案主力;另透天開工量為1,162戶，相較110年則是小幅增加了161戶，增加幅度約16%，增加區域主要是以原高雄縣為主，推案集中在仁武區、梓官區、大寮區，相較110年，原高雄市的透天推案也呈現小幅增加，增加了161戶，值得注意的是，在市區高地價下，透天依然存在潛在需求，因此在供給量小的情況下，透天產品仍有開發的利基點。
需求面方面
參考國泰建設111年房地產指數季報中指出，111年全國房地產市場呈現價漲量穩，市場偏熱狀態，走勢較110年更為熱絡。推案量較110年增加23.1%，達16,002億，整體市場呈現價漲量穩的健康格局。在高雄市房地產部分，111年總推案金額為1,857億元，較110年大幅增加了674億元，30天銷售率從第1季開始每季呈現小幅下降，較110年下降5.77％；而全年成交量指數(金額)則較去年增加0.79%。就整體而言，111年高雄市新推個案市場呈現價漲量縮的格局，可能成交價相較110年，呈現大幅成長上揚走勢，成長達33.4%，市況相對表現佳。
競爭利基及發展遠景之不利因素
營造業務方面
不利因素
- 國內市場飽和
- 勞工缺乏帶動工資上漲
- 天災
因應對策
擴大資本及營運規模，提升競爭力，與協力廠商(客戶)維持良好關係，確保競標及履約能力，並持續透過策略聯盟方式，取得更多的業務量，且截長補短獲致經濟規模的效益，提昇工程實力，建立工程實績。
針對施工風險高之工程，建立避險評估機制，透過工程保險及提升自我施工能力作為因應。
建設業務方面
不利因素
- 影響房地產景氣走勢最主要的幾項因素，包括：政局、經濟、市場供需、利率、政策等，評估今年房市景氣走勢，嚴格來說，是處於低檔盤旋的局面，其中政府政策是影響民間企業最大的因素。
- 由於土地價格節節上升，而房地產復甦，營建工人更形短缺，加上一例一休政策施行工資上漲，水泥、砂石、建材等基礎材料在在都使建築成本提高，如何在土地取得管道及成本控制有效管理，提昇獲利表現，乃為一大課題。
- 房價過高，超過一般購屋者所能負擔之範圍，導致購屋者觀望、投資客退場，以致買氣鈍化。
- 國際市場升息，連帶影響國內利率也隨之上升，且短時間持續升息，造成民眾的心理壓力及貸款負擔增加，進而暫緩購屋。
- 111 年受到疫情、通膨及俄烏戰爭影響，導致整個經濟環境市場成長停滯，影響消費者信心，進而降低購屋的意願。
- 政府持續對房地產市場出手，近期祭出選擇性信用管制，將影響新屋市場的供需及後續的銷售狀況。
因應對策
- 採「分散區域」策略：購地推案不宜過度集中，以分散風險，包括產品規劃不宜與區域內競爭品個案同質性過高、嚴守「總量管制」原則，始能達成既定目標。
- 採「區域深耕」策略：如既有推案之地區來人數充足、客源區域廣泛、銷售去化順暢，即採取持續推案，在該區域建立口碑，以取得當地消費者信賴並習慣本公司推案類型及品質，並藉此在當地取得優越地位。
- 產品發展策略：對於所在區域的市場需求狀況充分瞭解，因應市場中不同需求的客戶推出滿足其特殊需求的產品(如針對換屋者需求坪數的產品)，保持對市場的高度敏感度、對產品作適切的規劃是最佳經營策略。
- 對於市區優質地點之建案，採取預售制度，以公司品牌形象提供消費者選購。
- 持續把握創新經營模式以 JV 合作開發創造經濟規模的競爭優勢。
主要產品之重要用途及產製過程
主要產品之重要用途
- 建築工程：集合住宅、廠辦大樓、醫療建築及學校工程。
- 土木工程：隧道、道路、橋樑、捷運等工程。
產製過程
營造工程
配合設計圖說，研擬施工計劃、品管計劃及安衛計劃，並安排工程進度，有效率及依序採發作業，配合業主各項需求變更，逐步完成相關工程案，並透過驗收程序交付業主。
建屋銷屋流程
依土地開發、產品企劃、規劃設計、行銷準備、銷售作業、營造施工、交屋作業及售後服務程序完成。
主要原料之供應狀況
營造工程之主要原料如鋼筋、混凝土、砂石及水泥等，大部份都由本公司自行採購，採購原料時，除依工程預定進度排定採購時程，並參考市場價格行情變動，決定採購時機且詢價多家材料廠商，以購得較低廉之工程原料，以確保來源充裕穩定，價格合理，雖物價逐步上漲，然長期配合廠商仍願持續供料因應之，目前雖有上漲，然對於承攬個案均已預估其成本，以降低風險。
最近二年度任一年度中曾占進（銷）貨總額 10%以上名單
最近二年度任一年度中曾占進貨總額 10%以上之供應商
最近二年度任一年度中曾占銷貨總額 10%以上之客戶
(三) 從業員工資訊
