昇陽 (3266.TW)》公司發展,業務介紹與現況

(一) 業務內容

業務範圍

所營業務之主要內容、目前之商品項目及營業比重

計劃開發之新產品項目或服務

本公司將精選個案採用『永住、環保、通用、健康』之高性能住宅設計，創造產品差異化與不可取代性，建立公司品牌及知名度。

產業概況

產業現況與發展

產業現況

111年房市，央行第四度調整選擇性信用管制及升息措施，政府房市調控政策全面升級，同時原物料及工資高漲，房價修正不易等因素影響，呈現價穩量縮狀態。展望112年房市，由於經濟展望持續下修，利率升息效應、平均地權條例修法上路、總統大選前哨戰干擾等利空因素籠罩，預期未來房市供給量將逐步收縮，房市景氣將保守以對。

未來發展

經濟環境

111年疫情對全球經濟活動衝擊已漸減緩，國內半導體領導廠商持續提高資本支出，供應鏈深化在地投資之群聚效應亦逐漸顯現等因素，惟仍受俄烏戰爭、全球疫情變化、美國升息時程等不確定因素影響，經濟成長2.45％。全球持續升息、消費力道疲弱，加上通膨、地緣政治等不確定因素，112年經濟成長率預估為2.12％略低於去年。

社會因素

依內政部統計月報資料顯示，97年7月台灣地區人口總數突破2,300萬人，之後人口仍持續增加，109年台灣首度面臨人口自然增加負成長，加上疫情影響國際人口遷徙，加劇人口負成長，110年及111年不僅維持負成長，新生兒人數更創史上新低，死亡與出生之間的差距更擴大。
台灣地區地狹人稠，土地資源有限，基於人口的自然成長對房地產的需求增加是可預期的。台灣社會型態由農業社會轉變為工商社會，家庭結構亦由農村時期的大家庭逐漸轉變為小家庭，致使家庭戶數由100年的8,058仟戶上升至112年截至3月的9,129仟戶，故人口增加及戶數結構上的改變所引起之房屋基本需求仍將繼續存在。長期看來，隨著國民所得逐年提昇，消費習性逐漸改變，高品質的生活環境成為現代人追求的目標，基於追求更好居住空間品質的生活型態，將促使購屋、換屋的情況持續，也將為建設業帶來長期且穩定發展的空間。

政府政策

1. 79年起政府打房，房市萎靡
2. 89年提振景氣，放鬆房市管制
3. 100年後，開始壓抑房市
   • 111 年政府房市調控政策全面升級，央行選擇性信用管制及升息措施，交互影響接下來房市發展。展望 112 年房市，受詭譎的國際情勢、平均地權條例修正案的施行、碳費明年開徵、國內經濟成長下修、實質薪資成長轉負、銀行利率連升、通膨缺工壓力持續及個案用地取得困難日增等因素影響，預期未來房市將逐步收縮，房市景氣將趨緩。

產業上、中、下游之關聯性

產品之發展趨勢及競爭情形

發展趨勢

1. 產品趨向多元化、精緻化及人性化
2. 社區整體規劃設計
3. 住宅興建郊區化
4. 住宅安全需求提高
5. 建築品牌制度的落實

競爭情形

在目前國內總體經濟穩定度尚顯不足的情形下，房市價量趨勢預估為持續盤整修正格局，市場上高單價豪宅價格個案普遍銷售不佳，另因客戶以理性自住首購、換屋為主，加上少子化趨勢顯著下，將逐步往中小坪數產品來規劃，推案將以低總價產品為主力。長期目標則考慮大台北地區完整區塊土地稀有性問題，使得土地購置、整合成本大幅增加，而都更個案開發難度增高，除將開發範圍擴展至大台北以外之區域，更進一步向中南部發展密集之都會區擴展，期以多元化開發方式進行，儲備足夠案源。

技術及研發概況

開發成功之技術或產品

引進獨特的 SI 工法技術，Skeleton&Infill 結構體與內裝修系統採分離設計，同時發展採用『永住、環保、通用、健康』之高性能住宅設計，創造產品差異化與不可取代性。

長、短期業務發展計劃

短期業務發展計劃

1. 考量客戶以理性自住首購、換屋為主，加上少子化趨勢顯著下，將逐步往中小坪數產品來規劃，推案將以低總價產品為主力。
2. 考量本公司目前資本規模、人力資源條件及個案投資報酬率、資金週轉效率，短期業務發展仍以投資興建出售大台北地區之中小型個案為主。
3. 注意政經局勢及房地產景氣變化，確實掌握市場資訊，作為產品定位及行銷策略之依據。
4. 控制營建個案成本及興建品質。
5. 建立客戶服務及產品售後服務。

長期業務發展計劃

1. 面對台北市可供建築開發土地漸難取得，本公司將採取靈活多元之土地開發策略，除針對不動產買賣或相關不良債權資產等投資標的進行評估與開發，並積極佈局大台北地區都市更新案精選個案。
2. 將開發範圍擴展至大台北以外之區域，更進一步向中南部發展密集之都會區擴展。
3. 營建工程管理除要求提升品質、降低成本外，並將持續研究採用『永住、環保、通用、健康』之高性能住宅設計，增加本公司產品競爭力，建立品牌知名度。

(二) 市場及產銷概況

市場分析

主要產品之銷售地區：主要經營大台北地區集合住宅開發興建及不動產買賣

市場佔有率

本公司 111 年主要推案地點在桃園市中壢區「麗昇陽」公辦都更預售案，以國泰建設公司台灣房地產研究中心發布之 111 年桃園市推案量，本公司市場佔有率低於 1%。

市場未來之供需狀況與成長性

供給面

111 年下半年起因政府推出打炒房政策，加上央行連四升息，預售市場急凍，建商推案住宅產品腳步明顯放慢，但工業廠辦地產以及商辦不動產則因疫情解封順勢崛起，總樓地板面積在辦公類和住宅類紛紛創下新高，建造執照發放件數及總樓地板面積分別為 23,257 件及45,827 千平方公尺，較 110 年分別衰退 10.86%及成長 5.53%。較 110 年同期成長 5.53%。

需求面

1. 因民國 91 年 331 地震事件使建築物安全性之考量再度重獲重視，加強磚造、鋼筋及混凝土造之房屋耐震度已不符安全需求，故市場上未能符合新耐震標準者，已逐漸為市場所淘汰，故預計未來不動產市場改建或換屋需求將會增加。
2. 在國內政治情勢穩定且預期未來政策開放將使經濟復甦情況下，未來整體經濟發展前景可期，企業所得及國民所得可望提升，未來對於高品質之住宅及辦公大樓之需求持續增加，將可帶動建商推案之意願。
3. 台北捷運便捷的交通網路，將有效縮短市區與市郊之距離，大幅提昇客戶市郊購屋之意願，如近年捷運板南線通車至永寧站後，帶動板橋、土城房屋之買氣，另淡水也因規劃中之捷運網路將延伸至淡海新市鎮，致使淡海新市鎮出現大型開發案。而在目前政經局勢下，未來國民所得可望成長，也將使國民對居住品質的要求隨之提升，故換屋需求也將湧現，且選購區域也因交通便捷而逐漸往郊區風景雅緻地區發展。

競爭利基及發展遠景之有利、不利因素與因應對策

公司之競爭利基

1. 專業的經營團隊
2. 前瞻之土地開發
3. 成功的產品定位

發展遠景之有利、不利因素與因應對策

未來發展之有利因素

1. 房地產具有保值、投資的功能
2. 政府推動經濟方案及重大建設，以提振國內經濟
3. 大台北地區積極推動重大之公共建設
4. 生活品質提升，換屋人口增加

未來發展的不利因素及相關因應措施

1. 土地取得不易，建築成本提高
   • 因應對策
     採靈活多元之土地開發策略，除針對不動產買賣等投資標的進行評估與開發，再則配合政府都市更新及老舊社區更新計劃，取得成本較低之土地。
2. 工程成本逐年提高
   • 因應對策
     為因應未來各種成本之持續上揚並加強成本控管，本公司除加強土地開發及產品規劃以增進產品之附加價值以抵抗外在不利因素衝擊外，並以改善作業流程，加強內部管理及縮短施工期間等方式，降低成本上揚之衝擊，另本公司於興建工程時則委託需符合本公司品質要求及成本控制的營造廠商，以提升產品競爭力。
3. 利率回升的疑慮
   • 因應對策
     本公司擬採取穩健的財務策略，並透過銀行融資、現金增資等資金籌措策略，以確保營運所需資金無虞。土地開發方面，亦採取穩健策略，不盲從推案，以免造成公司資金壓力。在購屋者方面，由於目前游資充沛，故短期內尚不致於有重大影響。

主要產品之重要用途及製造過程

主要產品之重要用途

住宅大樓：住家、套房、停車位。
商用大樓：店面、商場、辦公室、停車位。

製造過程

主要原料之供應狀況

最近二年度任一年度中曾占進(銷)總額百分之十以上之客戶名稱及其進(銷)貨金額與比例

最近二年度主要銷貨客戶資料

最近二年度主要供應商資料

最近二年度銷售量值

(三) 從業員工最近二年度及截至年報刊印日期止，從業員工人數、平均服務年資、平均年齡及學歷分布比率