(一) 業務內容
業務範圍
所營業務主要內容
本公司係於中國大陸主要城市經營房地產開發銷售、商場及辦公室租賃及物業管理等業務，主要推案地點係於上海及重慶二個直轄市，目前以大中華區市場為目標。
主要產品及營業比重
公司目前營運（服務）項目
本公司目前營運獲利來源，以商場及辦公樓出租、住宅建案銷售為主，並提供辦公室及商場物業管理服務，為民眾提供優質住宅商品、及商場與辦公樓環境，以活絡地區發展，共榮互惠。
計劃開發之新商品（服務）
本公司未來計劃開發之商品，主要以合適價格，投資具發展潛力的地塊，以優秀的經營團隊與完善的產品規劃，同時兼顧現金流量與資產增值，建立永續的商業模式。
整體而言，本公司未來產品組合，將依地段、交通、面積、周圍的市政規劃與其發展潛力作最適的設計，同時考慮以下因素作不同產品的組合：
- 市場需求變化：如住宅現代化的高品質要求、民間商業活動質與量提升的需求、高資產客群對複合式商場的消費需求，以及更高檔餐飲服務，與飯店等休閒服務。
- 尊重政府政策：如城市化的規劃方向、新市鎮的開發、綠色環保建築的要求、及老城改造的計劃等，本公司亦配合調整，以符合社會正面期待。
針對不同的市場趨勢及環境變化，本公司將導入優秀國際團隊，並參酌國外先進地區成功的建設案例，因地制宜、創造前瞻並符合當地民眾需求的產品組合，包括住宅小區、高檔豪宅、綜合性商場、3C電子賣場、酒店及辦公大樓等，本公司以最嚴謹的態度去完成對客戶的交付，同時以創造顧客忠誠度，及提升企業品牌價值為目標。
產業概況
產業之現況與發展
本公司主要產品為商場及寫字樓之出租、商品房銷售等，目前推案地點主要係集中於上海及重慶等兩個直轄市。
建案銷售市場部分
建案銷售市場近年來在大陸，無論是銷售面積，平均單價皆呈現逐年遞增的趨勢。惟增幅伴隨政府打房，限購等政策實施與取消，利率調整等因素有所變動。對於上海及重慶等一線城市及直轄市，豐富的就業機會，強勁的經濟活力，吸引更多的人才遷入，持續增加商品房自住及改善需求。
商用不動產市場現況
中國政府針對房地產市場所採取的一系列宏觀調控政策最直接的目的是穩定住宅市場的價格，意在防止出現價格泡沫，同時解決中低收入家庭的居住問題，並非針對商業地產，中國大陸的核心城市、特別是其核心區域商業物業租金始終保持著平穩的增長態勢，如上海及重慶的優質寫字樓租金自2000年以來一直保持比較平穩的增長態勢。
因此，總體來看，商業物業受到景氣與調控影響並不明顯，儘管在全球經濟下滑及政策打壓房市時，核心城市的重點商業區域的商業物業仍會保持平穩的增長速度。
產業上、中、下游之關聯性
不動產商品發展趨勢
產品朝多元及貼近不同客層需求做調整
市場主流產品除住宅外，商業使用空間、辦公樓、渡假型住宅、綠色與環保概念住宅等商品，因應不同階層客戶需求，更顯多元，且隨著人均收入逐漸提高，消費者對居住環境的需求也不同以往，從基本的實用性，轉而對建材設備品質，外觀設計的要求，再延伸到整體住宅環境規劃、社區功能等方面有更高需求，因此本公司的產品規劃將因應多元化需求做策略調整。
社區功能性更趨完整
由於中國大陸幅員廣大，因此小型社區之綜合開發相當普遍，惟隨著民間收入增加，需求亦變得多樣化，未來新建社區將更著重功能完整性；除增加會所功能，滿足居民休閒及運動的要求外，更增加綜合性一站式商場、幼兒園、高檔餐飲服務及飯店等休閒服務，為未來產品規劃重點，以充分符合現代人對食、衣、住、行、育、樂等生活期待。
住宅興建軌道化
市區居住人口趨於飽和，城區內土地資源越發稀缺，城市外擴已然成為趨勢，中國「十四五」(即第十四個5年)交通規劃方面，持續將對軌道交通發展作為重點項目之一，其中北京、上海、廣州及深圳等4個大城市將建設網路化營運系統，優化樞紐，因此，藉助政府積極推動城市交通設施建設，未來開發地段之選擇潮流趨勢將係搭配軌道交通及政府新市政規劃概念選地，故房地產開發住宅興建的軌道化已成定局。
整體而言，房地產開發業在中國大陸經過多年快速發展之後，已逐步從單純的注重開發量轉而追求更高的品質，開發商將更加關注企業品牌形象在市場中的影響，隨著中國政府部門對行業制度方面的進一步規範，開發商若能配合政府政策，率先推動產業升級，提升人居品質，長期來看，行業潛在市場空間不可低估。
競爭情形
由於中國大陸幅員廣大，單一城市之面積與人口數均相當龐大，以本公司推案地點重慶及上海之全市面積分別82,400平方公里及6,341平方公里觀之，其面積範圍廣闊，因此，大陸房地產市場因規模龐大，地區分佈廣，且每個地段具有獨特性，致每個地區房地產建案市場定位，需個別評估，才得以在競爭市場創造更具優勢的產品。本公司推案地點重視交通便利性，大多均位於地鐵軌道交通上方或附近，並搭配地區特色去創造產品的商業價值，如上海日月光中心廣場係位於地鐵軌道交通九號線打浦橋站，以上蓋建設方式建造，交通便利生活機能優良；重慶日月光中心亦位於重慶地鐵一、二號線的交會處，預估將成為重慶市未來的發展重心。
技術及研發概況
所營業務之技術層次
基於行業特性，本公司對於生產技術來源掌握，主要來自產品規劃能力掌控，與營造商之選擇，根據相關中國法律及法規，營造商須就其進行的建築工程類別獲取相關建築資質證書，方可進行有關物業建築工程，因此，本公司在遴選負責營造商方面，均依相關法令規範予以執行，並於工地現場派員負責監督管理，且中國政府建築監理單位亦會對施工質量進行監理，以對施工品質及進度有效掌控。
研究發展情形
本公司競爭優勢主要取決於特定優質的地塊取得、卓越的建設規劃設計及嚴格的選材用料。
本公司在儲備土地前，除針對地塊周邊環境如交通便利性、人潮狀況等進行資料收集分析研判，瞭解該地區民生需求以外，且於白天、晚上、晴天及雨天等不同天候、不同時段反覆進行實地勘察，慎重確認地塊的各項要件。
長、短期業務發展計畫
短期策略及發展計畫
產品規劃
- 運用現有優質地段的土地儲備，及國際一流的建築團隊，規劃具價值的土地開發產品。
- 尊重大陸政府政策與地區，發展，做出合宜規劃。
- 提供多元化的產品，滿足不同市場客群的需求。
- 開發高品質住宅產品。
施工建造
尋找在地的優質承建商，並依法以公開公正的方式請承建商在確保本公司要求的工期與品質提供最競爭力的報價，在本公司及第三方監理公司的共同把關下，以最完善的品質如期交付客戶。
行銷策略
- 委託國際知名或大陸地區最具代表性的專業之代銷及物業公司，如第一太平戴維斯和易居中國等公司，根據過去合作的經驗，以建案性質、地段和綜合條件等特性，規劃最適合的招商推銷策略。
- 配合代理公司的價格調整機制及本公司持續對市場的價格趨向判斷，即時作出價格調整之策略，以創造公司整體最高利潤。
- 持續以優良售後服務及一貫的品質口碑，提高對老客戶的吸引力，帶進新客戶的購物慾望，提昇整體銷售業績。
財務配合
- 在多樣化的產品發展下，以不同比例的產品配置，以期在快速取得現金及長期穩定的現金流發展上，取得適當的平衡點。
- 以適當的財務槓桿比例，追求股東報酬與經營風險的最佳平衡，根據財務市場的資金成本變化，以適當的財務工具降低資金之成本。
中長期策略及發展計畫
- 跟隨中國大陸城鎮化進程，立足上海，輻射其他直轄市，並以人口超過1,000萬、居民收入增長較快或就業率較高之省會城市為重點發展目標。
- 專注開發城市精華地段，住宅與商辦業務並重，透過專業經營提升房產價值，充分獲取經營利潤與長期持有增值利益。
- 商辦開發部份，持續關注市中心稀缺地鐵站點，積極增加優質商辦土地儲備；住宅開發部份，順應軌道交通的發展，考量公司資金狀況，選擇適當時機儲備優質住宅土地。
- 同時關注並適時評估台灣的投資機會。
- 培育及招募優秀的人才以強化經營團隊。
(二) 市場及產銷概況
市場分析
主要商品（服務）之銷售（提供）地區
本公司近年來主要推案地區係以中國大陸之上海市及重慶市為主，2008～2022年度及2023年第一季之推案彙總如下
市場未來之供需狀況與成長性
供給面
房屋施工面積整體呈上升趨勢
房屋施工面積呈逐年上升趨勢，惟2022年因受到疫情影響，房屋施工面積為904,999萬平方米，較上一年度下降7.2%，但從統計資料來看，自2011年以來，住宅部分施工面積係呈逐年上升趨勢，顯示出充足的商品房供應。
住宅與商用建築比例保持穩定
從上述統計數據中可以發現，中國房屋的整體供給量呈上升趨勢，且住宅占比穩中有升，由於中國目前仍處在都市化程度提升，人口往東南沿海大城市集中的過程中，整體的發展相當健康，由經濟成長拉動商業建築的增加，因而吸引工作人口往都市移動，使住宅供給量增加，然後再因居住人口增加，拉動其他的民生需求，使商業建築供給增加，整體看來中國的房屋市場供給量處於配合經濟成長腳步成長的穩定狀態。
需求面
目前中國都市化的進程如表四所示，都市化比率由2018年的59.58%上升至2022年的65.22%，都市人口的可支配收入亦由2018年的人民幣39,251元大幅上升至2022年的人民幣49,283元。2022年中國的城市化率僅為65.22%左右，與已開發國家70.0%的水準相比，正處在都市化加速階段，人口大量流動，由小城市向大城市、鄉村向城鎮集中，而由此催生對於住宅需求及消費、服務相關的商業房地產的需求仍有較大成長空間。
競爭利基
(1)土地成本具優勢
(2)土地地段的選擇
(3)商業產品提供穩定現金流入
(4)財務政策穩健
發展遠景之不利因素與因應對策
不利因素及因應對策
土地使用權取得、未遵循土地使用權出讓條款及取得毛地之風險
因應措施：
- 積極強化土地開發能力，培養具有良好溝通能力與專業地政知識的土地開發人員，充分掌握主要城市土地釋出資訊。
- 除於一級市場向中國政府透過「招、拍、掛」程序取得外，尚可於二級市場收購已取得合適地塊的項目公司股權。
- 儘可能於中國政府規範有關動工開發期限內開發土地。
- 於2007年9月8日，中國之國土資源部頒佈「關於加大閒置土地處置力度的通知」，規定國有土地使用權須以「淨地」方式出讓，因此往後不會有取得毛地之情事。
房地產項目開發不同階段取得核准文件之風險
因應措施：
本公司各項目開發案，均由專人負責，以隨時掌控各項目開發之進度，針對可能產生延誤之因素提出因應對策，以降低無法順利取得相關許可證之風險，並避免因違反相關規定或突發事件而導致延緩工程進度之情事，進而增加財務營運上之風險。
投資資金需求龐大產生之流動性風險
因應措施：
- 與銀行保持良好關係，確保融資管道暢通。
- 分期開發建造、及時銷售，以儘快產生現金流入。
- 本公司部分商品規劃以出租為目的，以持續產生現金流入。
- 積極規劃進入資本市場，以滿足未來資金之需求。
中國房地產市場受到嚴格監管，常受新頒佈法例規限，可能對土地發展商造成影響
因應措施：
- 積極強化土地開發能力，培養具有良好溝通能力與專業地政知識的土地開發人員，充分掌握主要城市土地釋出資訊。
- 本公司相關人員需及時瞭解最新規定，並提出因應策略，以降低受政策變動之不利影響。
- 對於土地使用權之取得策略採穩健保守。
- 對於2017年5月上海市政府發佈「關於開展商業辦公專案清理整頓工作的意見」，其中要求對公寓式辦公專案進行清理整頓工作，本公司所有公寓式辦公專案皆確依政府審批過後的圖紙及相關規範進行施工，並且已取得竣工驗收證明。現行，由於上海市政府已暫停部分公寓式辦公銷售合同的網簽，故在政府出臺進一步的指導意見前，本公司將會出租未售的公寓式辦公項目。
土地取得難度提升，且地價及建造成本持續上漲
因應措施：
- 積極搜集主要城市土地釋出資訊。
- 採用更多元開發模式，包括合建及參與都市更新、危老重建等。
- 將產品融入創新服務，並採用綠色建材，提高產品價值，以增加銷售率及獲利。
主要產品之重要用途及產製過程
主要產品之重要用途
主要產品之產製過程
主要原料之供應狀況
土地供應狀況
本公司除上海鼎嘉、上海鼎通、上海鴻翔及上海名龍公司下所擁有之土地係於2007年透過收購其他家項目公司取得外，其餘均於2005年（含）以前向各地中國政府或獨立第三方採購大部分土地。此外，未來亦將搭配軌道交通及政府新市政規劃的概念，持續收購優質建地。因此就本公司目前之土地儲量觀之，土地之供應來源尚不虞匱乏。
營造工程及材料供應狀況
本公司營造工程發包係依內部相關作業程序辦法，並經綜合考量後予以選擇合適之承包商，且基於成本之控管，主要係採工程別分包方式發包，而工程發包後本公司於工地現場會派員負責監督管理，另依中國相關法令尚需委請第三方建築監理公司對施工質量進行監督管理，因此在施工的進度與品質上均能有效掌控，故尚無供貨短缺或中斷之情事。
主要進銷貨客戶名單
最近二年度任一年度中曾占銷貨總額百分之十以上之客戶名稱
增減變動原因說明：
本公司2021～2022年度主要收入來源為房地產開發銷售、商場及辦公室租賃及物業管理等，其中商場及辦公室出租銷售對象，並無特別集中於單一商家身上，公寓住宅之銷貨對象亦為不特定之個人，對象極為分散，故2021～2022年度本公司並無佔年銷貨總額百分之十以上之客戶。
最近二年度任一年度中曾占進貨總額百分之十以上之廠商名稱
增減變動原因說明：
2021年進貨達10%以上之廠商分別為福建省中馬建設工程有限公司、上海市住安建設發展股份有限公司及上海路統實業有限公司，其中福建省中馬建設工程有限公司為昆山鼎耀、上海名龍三期之總承包商；上海市住安建設發展股份有限公司為上海名龍四期建案工程之總承包商，另上海路統實業有限公司為上海鼎霖建案工程之土方外運商，故成為2021年之前三大供應商。2022年進貨達10%以上之廠商分別為福建省中馬建設工程有限公司、宏潤建設集團股份有限公司及上海市住安建設發展股份有限公司，其中福建省中馬建設工程有限公司為昆山鼎耀、上海名龍三期之總承包商；宏潤建設集團股份有限公司為上海鼎霖建案工程之總承包商，上海市住安建設發展股份有限公司為上海名龍四期建案工程之總承包商，故成為2022年之前三大供應商。
最近二年度生產量值
最近二年度銷售量值
(三) 從業員工最近二年度及截止年報刊印日止，從業員工人數、平均服務年資、平均年齡及學歷分布比率
