(一) 業務內容
業務範圍
營業比重
公司目前之服務項目
- 百貨商品零售。
- 美食餐飲。
- 大樓出租業務。
- 不動產之興建及銷售。
- 一般投資業務。
計劃開發之新商品(服務)
- 由於傳統百貨公司專櫃的經營績效日益衰退，本公司於民國 105 年 10 月 24日經董事會決議通過之桃園店改裝案，已於 107 年 9 月 15 日起試營運，並於 107 年 10 月 3 日正式開幕，除保留現有部分業績優良廠商外，也引進影城、中大型餐飲、運動休閒、遊樂場及誠品生活等結合的商場，已提供顧客良好購物環境。
- 積極推動子公司德宏建設股份有限公司從事不動產之興建及銷售。
產業概況
百貨事業部
產業之現況與發展
百貨公司由小型賣場逐漸大型化，近年來又加入集餐飲、影城、娛樂及健身等的大型購物中心加入競爭，為因應潮流，營業賣場中增加休閒、旅遊服飾用品與餐飲、娛樂設施及影城的提供以符合潮流增加營業績效。
產業之上、中、下游之關聯性
產品之各種發展趨勢及競爭情形
由於大型賣場不斷增加，對消費者而言 one-stop shopping 之便利性更能吸引顧客之光臨，而以往較小的營業賣場已難再獲消費大眾的青睞，多功能複合式賣場漸成為主流，以目前較大的百貨賣場其業績較有穩定之成長，可見一斑。而目前適合開發成百貨公司的大型用地逐漸稀少，且成本高，開發難度相對增高。因應時代潮流之變動，新興通路如量販店、專門店等不斷加入競爭，故本公司於 105 年 10 月 24 日經董事會決議通過之桃園店改裝案，已於 107 年 9 月 15 日起試營運，並於 107 年 10 月 3 日正式開幕，除保留現有部分業績優良廠商外，並引進影城、中大型餐飲、運動休閒、遊樂場及誠品生活等結合的商場。
建設事業部
產業之現況與發展
台灣建築業最近十年來均呈上漲之趨勢，房價及地價履創新高，惟政府對房地產之管制趨嚴，加上經濟成長率趨緩，人口成長率降低及自有住宅比率提高，對未來房地產發展短期內可能會有房價下跌之情形。
產業之上、中、下游之關聯性
產品之各種發展趨勢及競爭情形
因地價高漲及都市精華區土地稀少，加上都更之整合不易，未來土地取得成本將日益增加。而客戶端對產品之選擇則因資訊逐漸透明，建商的產品價格將更趨於符合市場現況。因家庭人口減少、房價日益升高及財富集中度較過去為高，故產品將傾向於大坪數之豪宅及較小坪數之小家庭住宅或套房發展，各建商會依市場及產品做區隔以創造最大利潤。
技術及研發概況
- 百貨零售業之經營主要係以立地條件及賣場面積大小為決勝因素，而這些因素在設立時即已確定，故在經營上主要係依靠商品結構調整及促銷活動以增進業績。
因以上特性，故百貨業比較沒有像傳統產業、高科技產業或新型態的服務業對技術及研發有較多之投入。本公司主要係透過調整商品結構、加強顧客服務、充分運用主顧客之消費資料，並配合節慶、換季辦理促銷活動以增進業績。 - 建築業有關法規之規範防震要求較高係數、工法日益創新可缩短工程期間，建材趨向於綠色環保之需求，本公司會依市場趨勢及產品規劃與建築師密切合作。
長、短期業務發展計劃
長期業務發展計劃
- 桃園店改裝已於 107 年 9 月 15 日起試營運，並於 107 年 10 月 3 日正式開幕，轉型為影城、中大型餐飲、運動休閒及誠品生活等結合的商場，以提供顧客良好購物環境。
- 租賃方面則隨時注意市場行情，於合約到期時依市場水準調整或尋找適合商圈且能支付高租金之廠商。
- 創投公司等轉投資事業之資金回收以降低負債、強化財務結構。
- 持續購地與德宏建設合建。
短期業務發展計劃
- 桃園店改裝已於 107 年 9 月 15 日起試營運，並於 107 年 10 月 3 日正式開幕。
- 不動產租賃則透過租約到期之租金調整或廠商調整以增加租金收入。
- 積極銷售陽明山建案及礁溪建案以增進營收。
(二) 市場及銷售概況
市場分析
百貨事業部
主要商品銷售及服務地區
本公司百貨銷售事業，目前僅桃園一處賣場，其銷售區域以桃園市及近郊為主要對象；另原台北東區賣場則以不動產出租為主。111 年度營業額 418,707 仟元較 110 年營業額 389,835 仟元增加約 28,872 仟元，主要係因 111 年雖仍受新冠狀病毒影響，惟因各國陸續開放及國內解封與新冠病毒共存，致桃園百貨營收111 年較 110 年小幅增加約 3,098 仟元；而台北店及桃園店租金收入因收租正常，已不用降租補貼承租戶，致租賃營收亦增加約 25,774 仟元。
市場占有率及未來之供需狀況
台北信義計劃區在過去數年中有新光第 3、4 館、101 大型購物商場、誠品旗艦店及統一時代百貨，現又有微風及遠東加入競爭，惟台北店已出租，故相對衝擊較小。另桃園維持統領、遠東、新光在火車站前商圈及台茂大江購物中心在外圍，市場大致供需平衡。
成長性及競爭利基
由於人口成長率降低，致桃園百貨市場擴大不易。因應時代潮流之變動，新興通路如量販店、專門店等不斷加入競爭，故本公司於 105 年 10 月 24 日經董事會決議通過之桃園店改裝案，已於 107 年 9 月 15 日起試營運，並於 107 年 10 月 3 日正式開幕，除保留現有部分業績優良廠商外，並引進影城、中大型餐飲、運動休閒、遊樂場及誠品生活等結合的商場，配合公司各項促銷政策以提升業績。
未來發展遠景之有利、不利因素與因應對策
有利因素
- 立店位址位於精華地段，人潮聚集，消費潛力佳。
- 百貨公司店舖皆屬自有，可做永續之經營，且具資產增值潛力。
- 忠孝店出租後，穩定之獲利，有助於資金之運用。
不利因素
- 同業陸續擴展分店，且大型購物中心陸續開發分食零售市場，未來競爭趨於激烈。
- 店舖朝向大型化發展，但市區精華地段投資開發成本過高，回收期長，分店擴展愈趨困難。
因應對策
- 桃園百貨店改裝完成並正式營運，已轉型為影城、中大型餐飲、運動休閒及誠品生活等結合的商場，以提供顧客良好購物環境。
- 台北店部分則維持滿租情形，合約到期時視市場供需調整租金或租戶，未到期前則依合約規定漲幅調整租金。
建設事業部
主要商品銷售地區
- 台北陽明山-御陽明建案已完工，且截至目前已銷售達 65%。
- 礁溪建案，已於 106 年第三季完工，並於第四季開始對外銷售。截至目前亦已銷售達 81%。
市場佔有率及未來供需狀況
子公司德宏建設公司建案銷售額僅在 20 億元以下，整體市場佔有率不高。陽明山御陽明建案則因陽明山建案甚少，並無特定供給，而在需求方面則以提供第二住宅或能在大自然的環境中生活者的潛在需求者為主。礁溪建案，則是以提供小型休閒渡假住宅為主。
成長性及競爭利基
由於土地取得不易，除陽明山案已完工並開始銷售外，另礁溪以合建分屋方式增加營收，並積極與大台北地區地主洽談合建事宜，以擴展業務。本公司股東從事建築業超過 30 年以上，謹慎保守加上統領資金的奧援，其競爭力得以在市場立足。
未來發展遠景之有利、不利因素與因應對策
有利因素
- 董事從事建築業逾三十年，經驗豐富。
- 統領母公司獲利穩定，可提供發展所需資金。
不利因素
- 土地價格日益高漲及取得不易。
- 政府對房地產之管制措施，導致購屋者觀望。
因應對策
- 本公司將朝向審慎評估合建及產品規劃之差異性，以持續發展並降低未來銷售風險。
- 加強產品規劃及控制營造成本。
主要產品之用途
百貨事業部
本公司百貨營運為影城、中大型餐飲、運動休閒及誠品生活等結合之商場，以滿足消費大眾日常所需及高品質生活的追求，並提供帶動流行及休閒文化等附加社會功能。
建設事業部
本公司目前產品均以住宅市場為主，提供消費者在住宅方面的產品。
主要原料之供應狀況
百貨事業部
- 自營：自行進貨銷售。如內睡衣等。
- 專櫃：由中大型餐飲、國內製造批發商或進口代理商設置專櫃，採按營收抽成方式營運。
建設事業部
主要係採包工包料方式由國內外著名之營造廠商承包作業。
最近二年度進銷貨總額百分之十以上之客戶名單
銷貨總額百分之十以上之客戶名單
- 百貨事業部桃園店之百貨營業銷售對象為消費大眾，因金額小且眾多，故不列示銷貨總額百分十以上之客戶名單。
- 百貨事業部租賃業務佔收入百分之十以上之客戶及金額：
建設事業部：
陽明山御陽明建案自 103 年開始銷售， 110 年前已銷售 6 戶，111 年則銷售 3 戶。礁溪閑閑建案係自 106 年第四季開始銷售，110 年前已銷售 26 戶，111 年則銷售 8 戶。
進貨總額百分十以上客戶名單
百貨事業部
建設事業部
陽明山御陽明建案：係自地自建，於 100 年 11 月開始興建，102 年 4 月完工。
礁溪閑閑建案：係與地主合建分屋，於 104 年 3 月開始興建，106 年完工。
最近二年度生產量值
最近二年度銷貨值（均屬內銷）
(三) 從業員工
