(一) 業務內容
業務範圍
主要內容
(1)委託營造廠商興建國民住宅及商業大樓出租出售業務。
(2)室內裝潢業務。
(3)建材及機械買賣及進出口貿易業務。
(4)委託營造廠商興建一般工業用地之廠房、倉庫出租出售業務。
營業比重
委託營造廠商興建國民住宅及工業廠房出售出租業務，其營業收入佔本公司營業額 100%。
公司目前之商品(服務)項目
住宅、商業辦公室、工業廠房及停車位等。
計畫開發之新商品(服務)
除繼續於大台北地區推出精緻住宅，並依都會區發展需求開發廠辦及商用辦公大樓，此外另隨著公有土地以地上權方式釋出，本公司亦針對地上權項目建立可行的營銷模式。
商辦及廠辦營收比重提高。
產業概況
現況與發展
(1)全球經濟疲軟及國內產業出口仍未復甦，GDP 保三勢必影響房市基本面與需求面動能。
(2)買方以自住型首購及換屋客層為主，豪宅將持續受央行選擇性信用管制，限縮貸款成數，及法人購入住宅許可制的影響，交易勢必受到壓抑。
(3)央行降低土建融成數並限期開發，財務槓桿大，競爭力較差之業者將逐步退出市場。
(4)造價仍處高點雖有下修趨勢但尚未回到合理價格，再加上房價已在高點，建商成本轉嫁不易，短期內建商利潤將被壓縮。
(5)少子化及人口負成長，家戶人口將改變，加上老舊房屋，人口老化，舊換新，大換小成為產品發展，產品定位的調整，二房，三房中小坪數躍升為市場主流。
(6)靜待全球經濟緩慢復甦，加上錯誤的打房政策，購屋者及建商都需要時間消化及沉澱。
產業上、中、下游之關聯性
(1)房地產市場上游主要原料為土地和建材，土地的供給來源除私有地主透過出售或合建取得，大面積國有非公用土地改以標售地上權或公辦都更方式處分。至於建材，隨科技研發出如奈米等新成份之環保科技建材，物聯網、綠建築運用比重將會提高。
(2)因通膨影響原物料、工資大漲，造成工程造價大幅提高，需要時間修正。
(3)房地產市場下游主要為代銷及仲介商，在過去建築投資業多與代銷商業務合作，但近來仲介業因具有多點店頭通路優勢亦開始切入，加上邊建邊售或自建自售之比重提高，故爾後個案銷售業務配合廠商之選擇更有多樣性，預售市場受打房政策影響，甚至開發商自建自售比例將提高。
(4)數位行銷將躍升為主要媒體通路。
(5)大數據分析應用。
產品之各種發展趨勢及競爭情形
(1)市中心土地珍稀取得困難，豪宅地段仍具有物稀為貴的不可取代性，唯短期價格及交易量，因限制法人購買及貸款成數限縮受到壓制，成交量及價格難有表現，市郊、低總價產品，最受市場青睞。
(2)家庭人口數降低，產品坪數將下修，中間坪數二房、三房躍升為主流。
(3)國有土地活化將不再賣斷，除公辦都更以權利變換模式取得土地建物外，地上權產品比重將逐步提高，將逐漸獲得市場認同，並具有價格上的競爭優勢。
(4)市中心精華地段永遠是市場致勝不敗的道理，雖然在這波因失控的打房及貸款限縮的壓制下，房價受到壓抑，豪宅的交易量短期亦難樂觀。
(5)交易量萎縮，房價亦面臨修正，唯土地價格居高不下，加上這兩年造價大漲超過 30%以上，需謹慎評估是否可以轉嫁。
技術及研發概況
本公司開發成功之技術或產品
(1)數位行銷投入與運用，輔以大數據分析社群媒體經營大幅降低廣告費用。
(2)華固建築工學、美學持續研究發展，綠能應用深化。
(3)投入健康住宅之細部研究及落實各項指標，增加物聯網的應用。
(4)加強建物制震、隔震、耐震高能效之各項工法之擬用及提升。
(5)智能化住宅之研發及落實，以符合 21 世紀之住宅 e 化。
(6)ESG 政策推動健康住宅、綠建築淨零排放概念的引用，尤其在空氣品質、靜音工程上、節能低碳建材上，更是投入重點。
(7)建設公司品牌經營持續深化，創造更高附加價值。
本公司研發計畫費用由集團子公司推展，預計投入金額約佔子公司營收之 1%。
長、短期業務發展計畫
短期業務發展計畫
考量公司目前資本規模、人力資源條件及個案投資報酬率、資金週轉效率，短期業務發展仍以投資興建出售大台北地區市場需求穩定之中大型個案為主，並同時擴大台中以北外縣市新興重劃區之土地開發，讓公司得以持續不斷成長。
長期業務發展計畫
隨著公司資本累積達相當規模後，為維持一定獲利，須考量長期穩定的投資報酬管道，故在長期業務發展方面，待法令明確、行政效能提升、市場修正後，都市更新的佈局將持續，以確保長期土地案源，大部份資本用於投資興建可快速回收的項目並持續投入數位行銷及大數據分析應用，當能為公司股東創造最大利潤。
產品項目別
商辦、廠辦比重提高，購地區域擴大，包含新竹、台中等區域，以確保長期營運土地來源。
國有地地上權標案，因有房價便宜的優勢，漸漸被消費者接受，公司可複製「華固新天地」成功模式，針對市中心精華地進行開發，未來有可能成為房地產的新藍海。
(二) 市場及產銷概況
市場分析
主要商品(服務)之銷售(提供)地區：本公司近年來房屋推案銷售，以大台北地區為主，近五年來推案如下
市場占有率及市場未來之供需狀況與成長性
(1)展望 112 年房市景氣，普遍認為整體市場量縮價保穩，交易量應較 111 年萎縮，本公司將慎選新案銷售時機，擴大新案源至台中以北區域。
(2)都更案在政策全力推動下，預期多數建商對於都更案將重新投入，但土地是房地產的原料，而且無法製造再生，市中心精華地段「都市更新」本公司將持續經營。
(3)同業購地仍競爭，華固選擇商辦及住宅併進，挾品牌優勢創造獲利。
競爭利基：本公司具有競爭利基如下
(1)精選、整合完整的建築基地，住宅及商辦、廠辦，三隻箭齊發。
(2)掌握市場需求、嚴謹的設計規劃。
(3)精準的經營策略，正確的產品定位，數位行銷模式再深化。
(4)具體可行的管理制度與高效率的決策模式。
(5)優良的經營團隊，穩健的財務管理。
(6)堅固的品牌形象與市場地位，個案銷售率及價格皆比同業更具創造能力。
(7)挾公司品牌優勢，持續經營市中心精華地段都市更新，及公有地上權土地評估。
(8)財務穩健，債信良好，資金充沛，在與地主合建的商業模式，更具競爭力，亦創造了穩定優質的土地來源。
發展遠景之不利因素與因應對策
不利因素
(1)市中心土地稀少，將逐步擴大土地開發區域。
(2)房地合一實價課稅，營利事業所得稅大幅增加，將侵蝕稅後淨利。
(3)土地價格居高不下，再加上都市更新整合困難，雙北市土地開發難度更高。
(4)台北市豪宅稅已做適度調降，但限制高價住宅貸款成數及限制私法人購買住宅將造成部份中高總價產品銷售速度減緩。
(5)首購、低單低總產品當道，對華固的精品路線挑戰度高。
(6)同業推案增加，工程造價大幅上漲，未來面臨轉嫁不易。
公司因應對策
(1)慎選推案地點、注重營造品質，提昇產品競爭力：
本公司向來以大台北地區為推案重心，在產品上一直秉持「人性化、精緻化、實用性」的設計理念，推出好地段、合理價位、高品質的產品，多年來受到消費者的肯定，因此能維持不錯的銷售成績。因此，唯有慎選推案地點、注重建築設計、內部裝修、營造工程、景觀設計等品質，才能確保競爭力。
(2)產品多樣化、客層區隔化，住宅、辦公、廠辦多箭齊發：
本公司了解單一產品市場的風險性，故產品策略並非一成不變，未來仍會因應產業及市場需求結構的變化，適時調整各類型產品與產量，擴大土地開發區域，以切入其他類型不動產市場。另，每個個案亦會依據所在地點和規模作正確的產品定位，並根據區域客層特性從建築設計面作市場區隔，期能以多樣性的產品擴展公司營運規模和範圍。
(3)針對新竹市及台中市都心精華區位投入更多，優質市中心地上權土地亦積極投入評估，更加速審議完成已投入整合的都市更新事業開發案。
(4)持續加強品牌信譽，創造更高附加價值提升獲利。
(5)積極投入數位行銷及大數據分析處用，以降低行銷費用，提高銷售率。
主要產品之重要用途及產製過程
主要產品之重要用途
產製過程
主要原料之供應狀況
- 土地：本公司為維持長期經營發展，除持續擴大開發適當地區，住宅商辦廠辦並重，並持續進行市中心精華地段都市更新的經營。
- 營建工程：本公司均選擇經營穩健營造廠商合作，另訂有嚴謹工程發包辦法及施工規範，以掌握施工進度、控管工程品質，從建築設計面著手，以管控工程造價，穩住造價成本。
- 材料：建築材料如鋼筋、水泥、磚石及室內設備與相關原物料，本年度價格維持穩定，公司對長期合作之供應商採統購議價方式，維持營建成本的穩定。
最近二年度任一年度中曾占進(銷)貨總額百分之十以上之客戶名稱及其進(銷)貨金額與比例，並說明其增減變動原因
最近二年度主要供應商資料
最近二年度主要銷貨客戶資料
增減變動原因
本公司 111 年進貨淨額較 110 年減少 4,604,807 仟元，係因在建工程減少所致；111 年銷貨淨額較 110 年增加 1,219,038 仟元，係因新完工交屋數增加所致。
最近二年度生產量值
最近二年度銷售量值
(三) 從業員工最近二年度及截至年報刊印日止，從業員工人數、平均服務年資、平均年齡及學歷分布比率
