(一) 業務內容
業務範圍
營業比重
公司目前之商品(服務)項目及計畫開發之新商品(服務)
目前之商品及服務項目
住宅大樓：住家、套房、停車位。
辦公大樓：辦公、店面、停車位、套房。
計畫開發之新產品及服務項目
興富發集團未來除了於基隆、台北、新北、桃園、新竹、台中、台南、高雄等八大區域持續購地推案，並依都會區發展需求，積極開發交通動線良好之一般住宅、精緻休閒住宅及辦公大樓之租、售；此外亦跨足餐飲及飯店等新事業，透過多元化經營，期許再創業績新高。
產業概況
現況與發展
111年受到通膨及升息壓力持續抑低全球終端需求，加上中國大陸疫情惡化干擾消費及生產活動，外需明顯走弱，雖然隨著國內新冠肺炎(COVID 19)疫情持續趨緩，並於111年第4季防疫措施放寬，國內消費漸回成長，但經濟成長率仍較110年下滑，111年經濟成長率為2.45%。
統計全國111年推案戶數較110年成長約10%，新屋移轉棟數達130,922棟，較110年增加5,143棟，為近年新高，顯示剛性需求及置產族群仍舊穩定，整體購屋交易雖未較110年熱絡，但產業依舊穩健且健康發展；在土地交易金額方面，歷經110年土地交易金額屢創新高，土地成交年增率較110年下滑了41%，與111年建商採取合建、公辦都更及謹慎交易的態度有關。
展望112年，在國際金融危機的陰影及烏俄戰爭持續下，加上國內通膨及各產業復甦狀況不一，主計處推估112年經濟成長率約2.12%，經濟成長率可能將創下近年新低，而112年3月23日中央銀行持續升息循環，決議宣布升息半碼，重貼現率、擔保放款融通利率及短期融通利率各調升0.125%，分別由年息1.75%、2.125%及4%調整為1.875%、2.25%及4.125%，加上政府打房政策持續下，預估部分房價過熱的地區，移轉棟數將會下滑，然整體產業環境在土地成本、原物料及人工成本上漲情形下，主要都市房價預估將維持相對穩定。
上、中、下游關聯性
產品之各種發展趨勢
- 因不動產交易相關法令漸趨周全，以及土地取得日益困難，異於昔日房屋建築業常以買斷土地或與地主合建等方式開發個案，未來土地開發可朝多元化方向進行，如地上權設定、參與都市更新計劃政策、土地信託、委建、並積極與同業採取策略聯盟開發，取得所需儲備土地等方式籌劃進行。
- 隨著購屋者對區域性住宅或辦公產品需求多樣化，加上政府積極推動各項都市計劃及改善交通建設，縮短城鄉差距，再者因台北市土地普遍取得不易且房價昂貴，將使建商逐漸掀起跨區推案風潮藉以分散風險，並隨開發區域發展採取不同之銷售策略，本公司除持續依都會區發展需求，於北、中、南積極開發交通動線良好之一般住宅、精緻休閒住宅外，並深入探討研究智慧化商辦大樓之租、售開發與經營。
- 產品趨向多元化、精緻化及人性化除市場主要產品住宅大樓外，商業大樓、廠辦大樓、休閒住宅、銀髮住宅、綠色住宅、科技住宅等多元化商品應運而生，將可滿足不同階層客戶之需求，且未來隨著國人所得逐漸提高，購屋者對房屋之需求不再同於以往僅著重實用性、安全性，轉而對居住環境、地區生活機能、外觀設計、格局、建材設備品質等方面日趨講究，因此，建築品牌制度的落實及客戶滿意度也成為衡量公司競爭力的重要指標，產品之規劃將朝向多元化、人性化及精緻化發展。
- 在整體疫情結束後，依據欣傳媒「2023國際旅客來台觀光趨勢」調研報告發現，超過5成受訪者計畫2年內來台旅遊，與此同時，本公司預計將於112年推出與國際飯店集團的合作的金山Hyatt Regency溫泉酒店，加上已於111年推出的台南安平雅樂軒酒店，一同迎接觀光產業的春天。
競爭情形
由於房地產市場具有規模龐大、幅員遼闊、產品規劃須符合區域性之特色，不若其他產業有公司間之敵對競爭情形，而是區域性個案與個案間差異的競爭，故產品規劃策略並非一成不變，需因應產業及市場需求結構的變化，快速且適時的調整各類型產品與產量，每個工案會依據所在地點和規模作最正確的產品定位，並根據區域客層特性作市場區隔，以多樣性的產品擴展公司營運規模和範圍。
本公司近年來推案地區遍及大台北、基隆、桃園、新竹、台中、台南及高雄市等地區，以都會中心為主，是少數具有能力跨區推案的重量級建商，兼具堅強的經營團隊、穩健的財務規劃、前瞻的土地開發、專業的研發設計、成功的產品定位、紮實的工程營建及完善的售後服務等競爭利基條件下創造產品價值，提升售價與其他產品之差異化及不可替代性，進而提升毛利，確保銷售穩定獲利來源；飯店產品方面，與國際級的凱悅集團、萬豪集團合作，推出五星級飯店產品，將結合國際飯店集團資源，均可將外部競爭之影響降到最低。
技術及研發概況
本公司之營建事業並無專責對生產技術及產品功能進行研發之部門。
所營業務之技術層次、研究發展
建設事業
在建築規劃設計方面
針對產品之地點、周圍環境之特色、消費者的需求作審慎的評估，推出適當的商用不動產或住宅商品，並隨科技進步不斷引進開發各國環保建材，規劃設計最優質之產品，以符合日益創新的市場需求。
在營建工程及管理方面
對各種工法不斷研討，引進最適宜的工法技術及工程管理，嚴格控制品質、成本及進度，推出百人 BIM 團隊和新技術工法取代勞力需求、降低建材耗損。
在建築物結構安全技術方面
引進日本成熟的建築隔震系統，減少地震對建築結構的破壞，加強台灣地區住宅的安全品質。
在公司電腦化方面
全面推動電腦化，引進營建整合管理系統，包括工程預算系統、工程發包系統、業務系統、財會系統等，並加強專業人才之培育，提昇作業效率。
市場研究發展方面
確實掌握房地產市場，積極蒐集各項土地、房屋市場資料，加以研討分析，作好正確產品定位及優越之行銷策略，以達成高銷率的目標。
酒店方面
集團旗下打造的台南安平雅樂軒酒店位於台南，集歷史、文化、餐飲和娛樂為一體的安平區，億載金城對面，是與萬豪國際酒店集團合作的的第一間酒店，已於111 年正式營運，集團旗下酒店開發案進度如下：
長、短期業務發展計畫
短期業務發展計畫
考量公司目前資本規模、人力資源條件及個案投資報酬率、資金週轉效率，短期業務發展仍以投資興建出售北、中、南精華地區之中、大型個案為主，建立專業行銷體系，加速房屋銷售以達到零庫存之經營目標，並降低利息負擔。
長期業務發展計畫
隨著公司資本累積達相當規模後，為維持一定獲利，須考量長期穩定的投資報酬管道，並配合企業的永續發展政策，故在長期業務發展方面，預定利用部份資本投入較長期持有並經營或委外經營之不動產資產，如休閒不動產、商用不動產及因應未來台灣人口老化急劇增加，開發合作養生住宅等產品，以及結合全方位的環保生態建築設計理念，與地球環境共生共榮的環境設計觀念的綠建築。
(二) 市場及產銷概況
市場分析
公司主要商品(服務)之銷售(提供)地區
本公司業務持續以興建住商電梯大樓或辦公大樓為主，分佈於台北市、新北市、基隆、桃園、竹北、台中市、台南及高雄市等主要都會區，其土地開發以選擇交通便捷，生活機能完整及未來具發展潛力地段為主，銷售狀況尚稱良好。
市場占有率
有關本公司111年度營業收入概況，詳下表所示：
市場未來之供需狀況與成長性
供給方面
土地開發的生命週期可分為四個階段：投資、生產、交易及使用，建設業者評估分析市場動向，選擇開發地點，並投入資金購買土地原料，而後進行規劃設計。然而，依照本國建築法規定，新建、增建、改建及修建建築物，應申請建造執照後始能投入生產；核發建築證照6~9 個月內須申報開工，且最後建造完成後之使用或變更使用，尚須領取使用執照，整體興建過程約莫2~3年，故從土地市場的交易量到建造執照核發數可視為未來房地產景氣發展領先指標，搭配開工數更能反映建商對於未來的看法。而在交易階段，建商推案狀況反映當下的房屋市場供給，故以下就土地交易量、建造及使用執照核發數及全國推案量分析市場供給面變化情形與成長性：
土地交易量
根據戴德梁行統計，111年土地市場交易量達1,718億元，較110年2,893億元下滑了41%，其中尤以商業類的土地交易量233億元衰退最多，僅達110年的二成左右，除因未來經濟景氣下滑之隱憂外，也顯示出建商不輕易追價且更加審慎的交易，並改採公辦都更或與地主合建的策略。
建造及使用執照核發數
依建築法規定，建物之新建、增建、改建及修建，應請領建造執照，相關統計為觀察國內營建景氣之領先指標。依據內政部營建署統計月報，111年住宅類建造執照(不含農舍)核發戶數為179,958戶，較110年169,651戶增加了6.1%，續創30年來新高，其中111年六都加計新竹縣市之住宅類建造執照(不含農舍)核發戶數佔比達82%，較110年成長，顯示建案開發更加集中在主要都市，而未來新建房屋仍有穩定的供給；111年住宅類使用執照(不含農舍)核發戶數為111,411戶，較110年104,149戶增加了6.9%，因開發時程之落差，110、111年大量核發之建造執照尚未反映於使用執照數據。
111年隨著各國央行轉變貨幣政策紛紛升息，房市從資金充裕與低利率的環境中反轉，雖然經濟景氣不明朗，然而依據央行統計數據顯示，112年2月建築貸款餘額仍呈現成長態勢，增至3.14兆元，年增率為9.93%，雖較110年同期年增率13.59%放緩，但仍續創新高，顯示建商持續推案，加上主要都市111年核發之建造執照仍持續增加，預期將於111年以後陸續釋出，致使房市潛在供給量增加。
全國推案量
依據「國泰房地產指數」資料，111年全國新推案戶數共88,689戶，總推案金額為16,002億元，均較110年上升；截至111年第四季，進一步觀察各地區表現，台北市自疫情穩定後，因土地稀缺，在市府政策持續下，房市主要以都更及危老為推案主力，推案戶數與金額分別較110年同期減少7.17%及增加1.23%，主力產品仍舊在每坪價格100萬以上，呈現價漲量縮；新北市因為在都市重劃區持續推案情形下，推案戶數與金額分別較110年同期增加12.89%及12.58%，主力產品維持每坪價格在50萬以上，房市呈現偏熱，價漲而量穩；桃園市在受到人口移入、捷運與公共建設帶動下，房市持續穩定成長，推案戶數及推案金額分別較110年增加3.28%及25.03%，然第四季已較第三季分別減少54.96%及48.06%，呈現價量俱跌，主力產品在每坪價格35萬以上；新竹縣市推案戶數及金額較110年分別減少8.58%及增加25.31%，推案由精華地段朝向蛋白區發展，故呈現價跌量穩，主力產品在每坪價格30萬以上；台中市在增加交通及公共建設下，人口移入增加，買氣持續熱絡，111年推案戶數雖較110年減少7.31%，然而推案金額增加至24.53%，其中第四季更較110年同期分別增加68.88%、84.40%，房市呈現價穩量縮，主力產品約在30萬及45萬以上；台南市受到交通建設利多及南科產業供應鏈影響下，111年推案戶數及金額較110年分別大幅增加58.97%及84.48%，其中第四季更較110年同期增加165.66%、90.93%，剛性需求明顯，整體房市相對於其他都市熱絡，主力產品為30萬以上；高雄一改110年市場惜售的態勢，111年推案戶數及金額較110年分別增加37.23%、56.97%，雖有台積電設廠利多，但在設廠計畫部分延緩下，房市有呈現衰退跡象，主力產品則為35萬以上。
需求方面
111年雖然在肺炎疫情對於房市之影響已漸漸淡化，但因央行開始升息的利率環境及政府政策下，民眾對於購屋意願已有下降趨勢，其中雖然111年買賣移轉棟數較110年減少30,093棟，但新屋移轉棟數111年仍較110年增加5,143棟，近三年仍呈現上升趨勢。
依據央行統計數據顯示，111年第四季民眾購置住宅貸款金額季增長率1.83%較第三季19.78%大幅下滑，但仍較110年第四季成長26.14%，顯示111年民眾對於購屋需求雖然持續增溫，但已漸顯趨緩。
成長性方面
發展遠景之有利、不利因素與因應對策
有利因素
- 隨著通膨趨緩，美國Fed升息循環將近終點，預計112年將不會有大幅及快速升息的情形發生。
- 國內新冠肺炎(COVID 19)防疫管制全面解禁，提升民眾看房意願。
- 行政院暨108~110年為期三年的「歡迎台商回台投資行動方案」後，總計吸引254 家臺商投資約新臺幣10,384億元，創造超過8萬個工作機會，超越原先預定目標的50家，行政院已針對該方案延長至113年，預計將帶動相關投資9,000億元，再創造4萬個就業機會，總投資金額將達2.4兆元，而因台商回流、產業發展而帶動的相關供應鏈投資與經濟成長，仍將對商用不動產與住宅產品有一定的需求。
不利因素
- 立法院112年1月三讀通過修改「平均地權條例」，內容包括：
- 限制預售屋、新成屋換約或轉售。
- 重罰炒作行為。
- 建立檢舉獎金制度。
- 限制私法人購屋。
- 預售屋解約需申報登錄。
- 房貸逾放比的走勢仍將牽動金管會對於銀行房貸業務的管控。
- 未來碳費的徵收，恐將墊高營建成本。
- 央行的利率及房市政策：
- 央行111年至今累計升息5次，目前已升息3碼，未來可能將受到美國升息步調的影響持續升息。
- 金管會於111年起針對新承作（含舊案屆期續貸或轉貸）受管控之「公司法人購置住宅貸款」、「購地貸款」、「餘屋貸款」、「工業區閒置土地抵押貸款」及「自然人購置第三戶（含）以上」等五類案件，提高風險權數。
因應對策
- 審慎評估開發案件，提出合理之投報分析與定價，加強內部管理及縮短工期，降低因原物料成本上揚對獲利的侵蝕。
- 產品設計多樣化力求突破，注重營建品質、提昇產品競爭力，營運多元化，降低經營風險。
- 「零餘屋」政策及彈性銷售策略，活絡資金。
- 公辦都更或與地主合建的策略。
主要產品之重要用途及產製過程
主要產品之重要用途
- 高級住宅大樓：住家、套房、停車位。
- 高級辦公大樓：店面、商場、套房、停車位。
主要原料之供應狀況
- 土 地：
積極開發尋求適當地區，配合政府各項公共工程建設在大台北地區、桃園、竹北、台中市及高雄市等都會區規劃興建，並視實際需要與地主以合建方式合作、同業合作策略聯盟或參與都市更新開發及捷運聯合開發計劃，在供給方面將不虞匱乏。 - 營建工程：
本公司為了更能掌握施工進度與確保工程品質，並訂有嚴謹的工程發包辦法與施工規範，因此由發包至驗收工程為止，均能有效掌握工程之的進度與品質，在供給上並無短缺或聯合壟斷之可能。 - 材 料：
本公司為節省成本和工期配合等考量，材料之採購原皆自行比價採購之方式；為使整體發包作業更零活運用與掌控，已循序漸進改採包工包料或聯合方式發包，因此工程材料來源供應穩定。
主要進銷客戶名單
最近二年度任一年度中占進貨金額10%以上客戶名稱及進貨金額與比例
最近二年度任一年度中占銷貨金額10%以上客戶名稱及銷貨金額與比例
最近二年度生產量值表
最近二年度銷售量值表
(三) 從業員工最近二年度及截至年報刊印日止從業員工人數，平均服務年資，平均年齡及學歷分佈比率
本公司及各子公司最近二年度及 112 年截至 4 月 15 日止之合併人力資源資訊，彙整如下：
