(一) 業務內容
業務範圍
營業比重(一一一年度)
出售房地業務佔 99.91%、其他收入佔 0.09%。
公司目前之商品（服務）項目及計劃開發之新商品（服務）
委託營造廠商興建住宅及商辦大樓等出售出租業務，未來將持續於雙北市及桃園市辦理購地(或合建)興建、銷售房屋等相關建築業務。
產業概況
產業之現況與發展
產業上、中、下游之關聯性
房地產市場上游為土地和建材的供應者，土地的供給來源除透過地主出售或合建釋出外，另有公有土地透過特定招標開發方式，以及透過都市更新/危老重建程序協議重建房屋；至於建材方面，主要材料如砂石、鋼料可能因原物料/運費上漲或產量不足而導致價格波動，近年隨著科技的進步，其他環保建材的比重亦有逐步提升的趨勢。
房地產市場中游為建設公司及營造廠，建設公司負責土地的整合、購地/興建資金的募集、營造廠商的擇定與監督、規劃房屋銷售策略暨執行，以及後續對購屋者的售後服務等；營造廠負責依約完成房屋的施工作業，並確保施工品質及業主所提之各項需求。
房地產市場下游主要為代銷公司、仲介商或其間的廣告媒體，以及交屋後的物業管理業者等。
技術及研發概況
- 業務研究發展方面：確實掌握土地、房屋市場資訊，並定期研討分析，作為產品定位及行銷策略之參考依據，以達成高銷售率為目標。
- 規劃設計方面：禮聘國內知名建築師及設計師規劃設計，並配合推案地區特性，規劃最優質之產品，以提高產品競爭力而符合日益創新的市場需求。
- 營建管理方面：對型態不同的工地，研擬最適宜的工法及工程管理；嚴格控管施工品質，確實掌握工程進度及成本控制，並確保工地安全。
長、短期業務發展計畫
短期業務發展計劃
- 一一二年度成屋銷售個案：台北市士林區聯上天母案、新北市板橋區聯上涵翠案及新北市板橋區聯上匯翠案。
- 一一二年度預售個案：新北市三重區聯上大喜案及新北市新店區聯上澐朗案持續預售。
- 一一二年度施工個案：桃園市中壢區聯上淳案(預計 112 年取得使用執照)及聯上青昇案、新北市三重區聯上大喜案、新北市新店區聯上拾玉案及聯上澐朗案、台北市台電仁愛路案，共 6 案。
長期業務發展計劃
慎選六都中具有鄰近車站、捷運站、綠地、優良學區及生活機能完善等條件之重劃區域進行土地開發；另持續針對合作興建/都市更新/危老重建案件，積極與地主溝通協調，共創雙贏。
以客戶導向及市場導向進行產品規劃，提升附加價值，使本公司得以持續穩健經營成長，更為股東創造最大利潤。
(二) 市場及產銷概況
市場分析
主要商品(服務)之銷售(提供)地區
主要商品包括
- 主要商品包括：房屋銷售。
- 主要銷售區域：現階段以雙北市及桃園市為主，銷售對象為主要為國內個人及法人。
市場佔有率及市場未來之供需狀況與成長性
市場佔有率
基於行業特性，國內每年房市推案數量甚大，投入銷售的建設公司數量亦多，個別建設公司之市場佔有率均不高，本公司分別於 110 年度取得「聯上 3Q」案之使用執照及 111 年度取得「聯上青塘吾疆」案之使用執照，上述個案均於 111 年度完成交屋。
上述個案市場占有率列表如下：
市場未來之供需狀況與成長性
預期短期間整體房地產市場大致呈現價穩量增的狀態，於雙北市交通便利地區，若出現低總價或明顯優於市場行情之產品，欲透過房地產投資進行資產保值或剛性需求之首購族群依然存在，未來建商需透過開價較周邊鄰近個案相對平實、具有高坪效、高綠覆率或低公設等策略，來積極創造市場需求。
競爭利基
本公司營運以穩健為主，在財務結構、產品定位及個案產製過程，皆依內部控制作業進行嚴格的監督及控制，以期提升經營成果並獲得投資人、客戶的認同與肯定，使得本公司更具競爭力。
發展遠景之有利、不利因素與因應對策
發展遠景之有利因素
- 海外資金回流，增加國內投資及就業機會。
- 政府積極推動各項公共建設。
- 推動金融資產及不動產證券化。
發展遠景之不利因素
- 各項原物料價格上漲及缺工狀況嚴重。
- 土地開發成本提高，再加上土地資源有限，優質土地取得日漸困難。
- 政府提高房地產持有稅、交易稅並擴大相關稅務及金融管制政策。
- 政府加重信用管制措施，緊縮金融機構對房地產的授信額度。
- 利率上升增加借貸成本，影響民眾購屋意願。
公司因應對策
- 嚴控個案規模及總推案規模。
- 強化公司品牌價值、重視產品規劃設計及售後服務。
- 強化內部控制降低營運成本。
- 慎選推案地點，注重營建品質，採量小質精的策略推案。
- 加速房地存貨去化，不囤積待售房地存貨。
主要產品之重要用途及產製過程
主要產品之重要用途
本公司主要產品以興建高級住宅、透天厝、公寓、大樓，提供住家、店舖、辦公為重心，並涉足商(廠)辦大樓之興建，以內銷市場為主。
產製過程
成屋買賣：
土地開發→取得土地→委託建築師規劃設計→申請建築執照→委託營造廠商興建→工程竣工→申請使用執照→銷售企劃→交屋→售後服務。
預售買賣：
土地開發→取得土地→委託建築師規劃設計→申請建築執照→銷售企劃→委託營造廠商興建→工程竣工→申請使用執照→交屋→售後服務。
最近二年度任一年度中曾占進(銷)貨總額10%以上之客戶名稱及其進(銷)貨金額與比例，並說明其增減變動原因
最近二年度生產量值表
最近二年度銷售量值表
(三) 從業員工
最近二年度及截至年報刊印日止從業員工資料
