(一) 業務內容
業務範圍
主要內容
住宅及大樓開發租售業、工業廠房開發租售業、建築經理業、不動產買賣業、不動產租賃業、建材批發業、耐火材料批發業、百貨公司業、超級市場業、國際貿易業、飲料店業、餐館業、景觀及室內設計業等。
營業比重
投資興建國民住宅、商業大樓及智慧型工 業廠辦大樓 出租、出售業務，佔個體營業額 100％。
本公司目前商品項目
主要為住宅或廠辦大樓，包括：
25 層住宅大廈—日月光中心
4 樓公寓—博市
樓中樓大樓—伯爵第七代
12 層住宅大樓—牡丹 A 棟、B 棟
25-28 層住商大樓—土城日月光(僅餘一樓店面)
11 層住商大樓—麗園(僅餘一樓店面)
22 層住宅大樓—帝璟苑
17 層住商大樓—宏璟榮華(僅餘一樓店面)
13 層住宅大樓-土城明德段(興建中)
廠辦大樓-高雄楠梓科技產業園區 K13(興建中)
廠辦大樓-日月光 K27 廠房大樓(興建中)
廠辦大樓-日月光中壢二廠廠辦大樓(興建中)
計畫開發中之新產品
興建廠辦大樓及竹北合建案。
產業概況
產業之現況與發展
111 年的房地產市場可說是多變的一年，年初受到 110 年底打房政策干擾，再加上本土疫情開始蔓延的影響，買氣一度減緩，直至春節長假買氣強勁回流；爾後雖因俄烏戰爭延長，以及國內外股市震盪等諸多利空因素干擾，但在預期通貨膨脹、營建材料及人工成本上揚、土地價格不斷飆升及半導體廠持續擴大投資建廠的效應下，上半年房市呈現價漲量穩之榮景，但下半年因美國持續升息、全球股市下跌、央行房貸利率連四升等因素衝擊，房市由盛轉衰，成交時間延長、成交量降低，根據六都地政局所公布的統計資料，國內的買賣移轉棟數呈現全面衰退的情形，種種跡象顯示股市與房地產市場同時降溫，進入盤整。
國際貨幣基金（IMF）預估台灣今年(112 年)經濟成長率將降為 2.1%，經濟情勢日趨保守，在美國持續升息下，央行在今年(112 年)3 月再度調升利率半碼，央行的連續升息，讓民眾房貸壓力大增，再加上通膨擠壓消費分配，明顯影響購屋意願；而資金的緊縮政策導致建商的建融負擔也增加，使得建商獵地熱潮明顯退燒，另外『平均地權條例』修正，限制預售屋換約轉售及炒作重罰，除了首當其衝的預售屋及豪宅市場，整體房市亦受到心理因素、買賣價格預期落差等影響，使買方出價變得保守，然賣方價格則因成本、通膨因素，且整體而言利率仍屬低檔的情況下，不會輕易調整售價，因此，短期內住宅市場交易量會減少，但價格尚不致受到大幅影響，預估今年景氣將維持目前的量縮格局。長期而言，在土地成本取得日益增高、原物料等建築成本不斷上漲、低利率環境及民眾預期通貨膨脹的心理等因素影響下，房地產本身具有保值性，與其他金融商品相比，是風險相對較低的標的，購屋是一個相對穩健的選擇，因此，對未來的展望仍保持審慎樂觀的態度。
產業上、中、下游之關聯性
建設業的主要業務為興建房屋，售予客戶屬下游產業，上游廠商除土地原料外，其他原物料以鋼筋及水泥砂石業者為主，其次以磁磚、油漆、規劃設計、室內裝修等廠商，中游廠商則為營造公司，有些建商本身已整合營造公司業務，自行發包採購原物料及施作工程，有些建商則採發大包之方式給予營造公司施作，由營造公司負責採購相關之原物料，本公司即屬後者。建設業的產業關聯性以上游廠商影響最甚，因為一旦土地取得成本太高，或上游廠商提高原物料售價，壓縮營造公司的利潤，都將直接反應到建設業的興建成本，最終仍將反應到房屋售價上。
產品之發展趨勢及競爭情形
隨著時代變遷及社會進步，消費者對居住品質的要求也相對的提高，因此講求地段、設計規劃、空間利用與安全便利的產品，是未來的趨勢走向，所以未來的房屋產品將是結合精緻、實用、安全、綠建築與高科技的建物。
長、短期業務發展計畫
短期業務發展計畫
土城日月光、汐止麗園及新莊宏璟榮華案，2 樓以上住宅均己完銷，目前僅餘一樓店面出租中，台北市帝璟苑持續銷售中；位於土城之日月光廣場，進駐商家包括影城、餐飲、國際運動品牌、親子遊戲、量販店等，滿足住戶及周遭居民日常購物及休閒所需，已成為一個生活機能良好的土城新地標。土城明德段住宅大樓，預計 112 年第 2 季取得使用執照開始銷售；高雄日月光 K27 於 110 年 10 月動工，亦預計 112 年第 2 季取得使用執照並銷售。高雄南梓科技產業園區 K13廠辦大樓於 109 年 10 月動工，預計 113 年第 2 季完工；日月光中壢二廠廠辦大樓於 111 年 7 月動工，預計 114 年第 1 季完工。竹北合建案規劃為 8 大區，共分三期開發，全區水土保持工程於 111 年第 2 季完工，第一期開發 A 區，已於 111年第 4 季申請建照掛件審查，預計於 112 年第 4 季取得建照。
長期業務發展計晝
本公司將積極尋找合適優良的標的，以購入或合建方式開發，竹北合建案全區水土保持即將完工，完工後將分區開發，另已於新北市板橋埔墘段區段徵收都市計畫用地取得 3,000 餘坪土地外，仍將持續在雙北地區積極尋找適合之建地以供開發，除此之外亦分別於台中市北屯區及西屯區購入約 2,500 坪及 280 坪土地，將於適當時機開發；對於適合的商辦大樓亦可購入出租，以穩定步伐，循序漸進，期為公司業務謀求進一步成長。
(二) 市場及產銷概況
市場分析
主要商品及銷售地區
本公司目前主要營業項目，係投資興建國民住宅、廠辦大樓及商業大樓出租、出售業務；故成立之初，致力於汐止地區開發伯爵山莊。主要商品有樓中樓重疊別墅、獨棟、雙拼重疊別墅、樓中樓大樓，及結合住商之住宅大樓、四樓公寓等，可謂各具特色，為國內大型社區開發之先河。隨著房地產經營多元化及為了分散風險，本公司除了在汐止地區推案外，也跨足至新北其他區域及台北市，位於土城、汐止及新莊之建案住宅部份皆已完銷，目前僅餘一樓店面出租中；台北市的帝璟苑 22 層住宅大樓持續銷售中。新型態 one stop shop 社區購物中心日月光廣場也營運多年，結合 29,000 坪精緻住宅大樓與 8,000 坪優質商場，提供土城與新北地區民眾吃喝玩樂的休閒體驗。在產品設計方面也將引進新理念、新風格，興建高品質合理價位之房屋，以滿足各地購屋者之不同需求。除了興建國民住宅大樓，也積極於高雄及中壢開發『智慧型工業廠辦大樓』。由於本公司目前待售房地產均在國內，故銷售區域仍以本國為主。
市場占有率
由於本公司住宅用之成屋主要集中於汐止、土城中央路 2 段、新莊及台北市延平南路，興建中建案則位於土城明德段；廠辦大樓分散於高雄及中壢，市場占有率隨景氣榮枯、推案量及餘屋去化情形有不同的變化，難以評估。
市場未來之供需狀況
根據內政部營建署統計，111 年住宅類全年度共核發 16,402 件建照，較 110 年的 19,258 件減少 14.83 %，戶數 179,958 戶較 110 年的 169,651 戶增加 6.08%；另依據國泰房地產指數統計，111 年推案可銷戶數及金額分別為 88,689 戶及16,002 億元，110 年則為 80,716 戶及 12,999 億元，分別增加 9.88%及 23.10%，總體供給較 110 年度增加。
發展遠景之有利與不利因素與因應對策
有利因素
- 政府推動經濟投資方案及重大公共建設以提振國內經濟並增加國際競爭力、推動台商回台投資行動方案及加速推動都市更新業務。
- 受通膨影響，不動產相較其他金融產品仍是最佳的保值標的。
- 國人偏好房地產之習性和追求居住空間品質，將促使購屋及換屋之情況持續。
不利因素
- 台灣地區可供興建房屋土地有限，優質土地取得日漸困難。
- 各項原物料價格上漲，建築成本提高。
- 囤房稅、豪宅稅、房地合一稅 2.0 及實價登錄 2.0 等稅制實施，影響購屋意願。
因應對策
- 除了傳統土地取得方式，亦拓展多元化土地開發方式，例如與地主合建或參與都市更新案。
- 慎選優質營造團隊、改善作業流程、加強內部管理及縮短工時，降低成本上揚衝擊。
主要產品之用途及產製過程
主要產品之用途
- 大樓：住宅、店舖、辦公室、大型展示空間
- 別墅：住宅、休閒、停車位
- 公寓：住宅、店舖、停車位
- 廠辦：廠房、辦公室、停車位
產製過程
主要原料之供應狀況
土地取得政策
地區選擇
由於大台北都會區不斷擴大，外來人口之持續成長，加上政府推動之各項公共工程陸續完成，雙北地區之房地產需求明顯較其他地區更為殷切，故本公司土地取得仍以台北市及新北市為主;除此之外，近年來台中、高雄二都的發展亦不斷的進步，本公司版圖已跨出雙北，於台中市取得共約2,800 坪之土地，其他地區若有好的標的公司也願意投資開發。
土地類別
本公司為專業之建設公司，所取得土地必以適合開發興建為首要，且絕不涉足土地之炒作，故所選取之土地，以能立即開發之住、商建築用地為優先。
取得來源
土地取得來源分為民間私有土地及標售土地。前者係經由土地仲介人介紹，後者則係屬國有財產局、縣市政府、公營事業或私人機關等公開標售之土地，一般均採登報公開招標型態。
取得方式
經開發計劃評估認為適宜投資之個案，即進行購地自建或與地主合建。
取得條件
土地之取得應基於產權清楚、具有合理之投資報酬率，及可控制之開發風險。
最近二年度主要供應商資料
最近二年度主要銷貨客戶資料
最近二年度主要產品生產量值
最近二年度主要產品銷售量值
(三) 最近二年度及截至年報刊印日止從業員工資料
