(一) 業務內容
業務範圍
目前之商品(服務)項目及計畫開發之新商品(服務)
建設營運部門
住宅及商用不動產開發、興建及租售等業務，產品型態從住宅、捷運聯合開發案到複合式開發項目，結合都市更新與城市永續之發展興建之。住宅、商用不動產及停車位，悉數內銷。
整體開發新產品及提供服務如下：
營造營運部門
承攬企業總部、民間廠房、醫療大樓、住宅大樓等建築工程及整地重劃、道路橋樑等土木工程，業主以國內建設公司、電子科技公司及政府機構為主，未來計畫積極承攬各項高技術及高附加價值工程。
百貨營運部門
經營購物中心業務，自營櫃及專櫃所銷售商品悉數內銷。
主要業務內容及其營業比重
產業概況
產業現況與發展
建設業
過去幾年房市交易熱絡，低利率是最大催化劑，觀察消費者物價指數年增率，數十年來雖有高有低，但政府以升息及貨幣政策來調控，加上市場資金動能充沛，利率的微升對房市買氣干擾影響有限。然而 111 年度台灣總體經濟受新型冠狀病毒疫情反覆多變、烏俄戰爭及全球通膨壓力影響，各國貨幣政策普遍漸趨緊縮，台灣全年經濟成長率為 2.45%，為自 106 年來新低，民間投資更是近六年來首見負成長，加上台灣政策影響，國內住宅市場整體表現轉趨保守。
營造業
112 年度總預算編列公共建設計畫經費 1,725 億元，加計前瞻基礎建設計畫特別預算編列 832 億元(第四期) 、營業與非營業特種基金編列 3,415 億元，合計共 5,972 億元，較 111 年度相同基礎增加 1,457 億元，約增 32.3%。
百貨公司業
111 年台灣百貨公司與購物中心營業額 3,946 億相較去年 3,426 億元成長 15.18%，餐飲業成長 18.9%；網路銷售約 3,103 億，相較去年成長 8.72%，網路銷售在連續二年持續雙位數成長後成長趨緩，但占整體零售總額提升 1%。由於我國疫情控制得宜，促使境內消費活絡，加速本地消費力的崛起，能夠帶來營運回升的動能，可期 112 年百貨公司業營銷呈現溫和成長走勢。
產業上、中、下游之關連性
建設業
若以投資、生產、交易與使用四個層面來區分建築業所提供服務的上中下游關連性 :
- 投資階段係建築產業最關鍵的一環，以建築投資業為核心，相關產業從產品的生命週期順序中，提供建築開發業不同的專業訊息，如土地掮客、金融機構與顧問業等。
- 生產階段的經濟活動包含產品定位、建築規劃、建築融資及施工與工程管理等。其中產品定位與建築設計是介於投資與生產之間，一般多由建築師、顧問業與代銷業提供相關專業諮詢與服務。其他部分則包含金融機構、建築經理公司與營造廠等業者提供相關服務。
- 交易階段的經濟活動主要為企劃、廣告與銷售等，傳統上有代銷公司提供服務或由建築開發業者自行處理。至於使用階段的經濟活動，主要為產品保固與經營管理兩項，前者多由建築開發業者本身負擔責任，後者則由物業管理公司或相關顧問業者提供相關服務。
營造業
營造業之上游主要為機電業、建築師業、工程顧問業、預拌混凝土業、鋼鐵業、水泥業、砂石業及其他建材業等，提供工程建造與技術顧問管理等專業服務及建築材料。居於中游之營造廠商，承接政府單位、公民營機關、民間建設公司等下游客戶工程後，發包予上游廠商承作。
百貨公司業
百貨公司業之上游為提供商品與服務或設櫃之廠商，中游為提供營業場所及管理行銷之業者，下游則為前來購買商品或服務之社會大眾。賣場立地條件，所提供商品或服務之品質與類型，消費者人潮與購買意願，在在均關係著百貨公司業業績之榮枯。
產品的發展趨勢及競爭情形
建設業
台北市係全國政治、文化、經濟及醫療匯聚的綜合中心，就業及居住環境俱佳，其地位難以被取代，為中產及富豪人士置產首選地區。加上土地供給逐年減少、大量台商回流等因素，精緻住宅及豪宅之需求仍將增加。新北市則因交通建設漸趨完善，生活機能便利，重劃區逐步開發與副都心生活圈日益成形，吸引不少其他縣市居民移入，帶動房地產市場交易升溫。
雙北市房地產市場交易較熱絡的地區，大致可分為豪宅區、捷運沿線區及重劃區等。近幾年，中小坪數住宅躍升為最熱門產品，住宅租金亦隨之上揚，並有部分穩定置產型的客戶進場。捷運沿線及重劃區住宅最受自住及投資人士青睞，其中又以捷運站聯合開發案的精緻套房最為搶手，重劃區則以二至三房中小坪數一般住宅為主力產品。隨著台商回台風潮，工業區土地與辦公室需求上揚，商用不動產交易熱絡。
營造業
近年來，營建業持續朝向大型化、設計精緻，以及高技術水準的趨勢下，大型營造廠在投標資格及條件將較具較高競爭力。本合併公司營造營運部門為信譽卓著之甲級營造廠商，於業界累積包括住宅商辦、土木橋樑、公共建築、醫療建築及科技廠辦等各項工程實績，在品質與進度的掌控深獲業主肯定，財務體質健全，獲利能力優於同業平均水準，深具競爭優勢。
百貨公司業
隨著量販店、便利商店及虛擬通路等業者不斷加入競爭，百貨公司業業績成長空間逐漸受到壓縮。本合併公司百貨營運部門為因應消費通路之變遷，積極採行於交通樞紐投資設立車站型商場、慎選設櫃業種、引進特色餐飲及異業聯盟等策略，並發展自有APP、投入大數據分析、增加第三方支付工具與國際發卡組織合作行銷策略及建構線上購物平台、智能商場、提供快取、外送及預訂餐點服務等方式，充分滿足消費者需求，進而降低疫情對營運績效及獲利能力的衝擊。
技術及研發概況
建設營運部門
本部門為興建精緻住宅及塑造優質企業形象，除聘請知名營建相關專業團隊進行規劃設計與監造、導入建物制震與耐震等工法外，並積極發展符合綠色低碳及循環再生的設計與材料，且委託信譽卓著營造廠承造。客戶服務以實現「永久售後服務」的承諾出發，規劃多元社區服務，並以數位軟體服務平台提供客戶更即時更便利之互動管道，定期追蹤管理，提升客戶滿意度。
營造營運部門
配合業務快速發展及市場競爭態勢轉變等需要，本部門刻正積極朝提高營造工程施工品質、降低營建成本與提昇技術水準等經營目標發展，開發成功之技術如下：
百貨營運部門
本部門與國內外專業顧問團隊合作，除創新商場經營理念、調整商場業種結構、改善消費動線、積極強化商場運營管理能力及加強賣場管理外，並進行專業知能教育訓練，輔導員工提升工作能力，鼓勵員工將學習所得運用於日常工作中，期望透過與消費者及商業環境之自然互動關係，塑造顧客生活核心價值，進而打造優質企業形象，致力於發展 OMO數位新零售智慧化服務平台，整合線上線下消費行為，精準會員行銷並提供顧客喜愛商品，打造適宜的消費氛圍，以新的思維前進，逐步將最有溫度的零售通路新文化觀念落實於營運活動中。
長短期業務發展計畫
建設營運部門
短期計畫
- 加速銷售現有庫存土地資產。
- 持續評估精華地區優質土地。
- 積極參與城市綜合體及公辦都更標案競標。
- 掌握景氣脈動，創造銷售價值與公司利潤。
- 運用行銷數位工具，管道溝通多元化。
- 強化客戶服務，縮短案件處理時程，提升客戶滿意度。
- 加速去化餘屋，收回囤積之資金及改善財務結構。
長期計畫
- 爭取複合式開發案，以城區經營為核心理念。
- 聚焦六都精華地區優質土地開發，適度擴大營業規模。
- 投資具永續性、前瞻性及長期收益性產業，朝多角化經營。
- 以客戶導向及市場導向為主，發展永續型產品規劃，提昇附加價值。
- 提升公司品牌價值，型塑品牌競爭優勢。
- 整合產銷上下游關係，創造並維持產品品質及售後服務。
營造營運部門
短期計畫
- 與國內優良建設業主合作，興建高品質之精緻住宅，建立優良營造廠商之企業形象。
- 積極參與政府之最有利標案及統包案件，擺脫低價競標模式，獲取最佳利潤。
- 全力爭取具有指標性的公共工程、建築工程以保持競爭優勢、道路橋樑工程以持續經營成長、軌道工程以擴展事業領域、潛盾及隧道工程以創造新興業績。
- 結合日系營造團隊，提升營建實力。
- 參與特殊指標工程競爭。
- 積極爭取都市更新工程。
- 積極參與綠能建設工程。
長期計畫
- 整合建築規劃設計、機電工程、原物料生產供應及工程顧問等相關業者，形成實力堅強的競標團隊。
- 與國外知名廠商技術合作，提昇技術能力，邁向國際化。
- 長期投入研發工作。
- 培養設計人才，結合國內知名設計團隊，提供顧客整體之服務。
- 積極爭取大型最有利、統包案等政策計劃，提升營建工程之技術能力。
- 參與土地開發，創造公司業績成長。
- 成為國內前五大之營造廠。
- 跨足海外市場。
- 提升品牌知名度。
百貨營運部門
短期計畫
- 優化各商場經營基本面，並持續引進新商品及新品牌。
- 持續優化線上訂餐及外送服務。
- 提昇現有營業據點之競爭力及強化購物中心核心價值。
- 優化行動 APP 及持續導入更多第三方支付工具，提升購物及付款之便利性。
- 結合多元化數位工具使用，快速提供消費者舒適之購物服務。
- 運用大數據科技蒐集資訊，精準溝通目標客群，降低資源浪費，強化核心競爭能力。
長期計畫
- 於國內交通樞紐地點持續評估增設商場。
- 提供客戶及廠商全方位的數位整合平台服務。
- 發展全方位大數據，精準溝通目標客群，挖掘潛在商機。
- 持續引進國內外優質、永續及新創類等品牌，創造商場差異化。
- 聘請國內外知名企業顧問公司，進行組織變革及經營型態調整。
- 厚實 OMO 數位新零售智慧化服務平台，發展生態圈，提升會員忠誠度。
(二) 市場及產銷概況
市場分析
主要商品、服務之銷售及提供地區
建設營運部門
本部門以興建高級住商大樓、辦公大樓及商場建築為主，分佈於台北市、新北市、桃園市及台中市等主要都會地區，土地開發首選交通便捷、生活機能完備及具未來發展潛力地段為主，其銷售狀況良好。
營造營運部門
本部門目前以承攬台灣本島地區之住宅建設工程、土木橋樑工程、醫院廠房工程為主要業務。
百貨營運部門
本部門擁有全客型商場「新北中和」及「屏東」與車站型商場「南港車站」、「板橋車站」、「桃園 A8」、「林口 A9」、「新左營車站」及「桃園 A19」，共八座購物中心，營業總面積將達 6.8 萬坪。
市場占有率
市場未來之供需狀況與成長性
建設業
供給面
歷經新型冠狀病毒疫情時各國央行無限 QE 救市造成熱錢滿溢之市況後，今年起國內將面對央行祭出信用管制與階段性升息，以及行政院內政部將針對不動產交易進行修法之種種不利影響，國際上亦有 FED 將進行縮表以及歐亞區域地緣衝突之變數，都對未來房市埋下變數。對未來充滿不確定且工料成本不斷上漲之預判下，建商若無資金需求及推案壓力，將會選擇觀望並暫緩推出新案。
需求面
國內房地產受到台積電及其供應鏈相關科技廠設廠之帶動，造成新竹、台中及台南市場逐步熱絡，但受利率升息及通膨壓力影響，加上產業訊息變化快速，短期買方觀望氣氛濃厚多，部分地區熱度漸緩，但都市精華地段及剛性自住需求仍有，預期房市交易量短期將漸趨保守。
營造業
供給面
依據內政部營建署之統計，截至 111 年第 3 季，全國各級營造業家數合計 19,509 家，其中甲級營造業有 3,122 家。統計結果，全國各級營造業家數合計較 110 年增加 243 家，甲級綜合營造業家數則較 110 年增加 71 家。
需求面
依據 111 年政府整體公共建設預計投入 4,596 億元，政府持續強固關鍵基礎建設，維持經濟成長動能，需擴大內需，仍會持續執行「前瞻基礎建設計畫」(第四期) 施政，推動軌道、水環境、綠能、數位及城鄉發展等 8 大項具前瞻與策略性基礎建設計畫，加速公共建設投資、擴大基礎設施推動。
百貨公司業
全年仍受到新型冠狀病毒疫情影響，下半年雖全球疫情漸趨緩，國內在民生生活管制亦滾動調整，消費者對於看電影、外出用餐、逛街購物的意願亦逐步提升，111 年第四季百貨公司業營業額逐步反彈。然而，在消費市場環璄與購買趨勢快速變化下，業者應持續強化「會員經營」、「消費者導向」、「複合多元」、「便利性」、「數位化」、「精準行銷」及「快速回應」等行銷策略，藉多角化經營建立獨特風格，吸引目標族群的認同，以提升消費者對品牌之忠誠度。
競爭利基
建設營運部門
疫情、政府打炒房政策與國際紛爭影響之下，短期內國內經營環境變數較多，因此，建商的財務狀況、品牌口碑、產品規劃、施工品質與售後服務良窳與否，更是消費者在購屋時優先重視的指標。合併公司建設營運部門因具有前述各項競爭利基，加上近期取得多項大型公辦都更案，成果豐碩，秉持40餘年的穩健經營，固守興建高品質精緻住宅初衷，整體公司形象深獲社會大眾認同，未來將更具備競爭優勢。
營造營運部門
本部門擁有經驗豐富之經營團隊，加上財務結構健全及企業形象良好，除具有甲級營造廠資格並取得 ISO9001 及 ISO45001 認證外，亦獲得政府機關及工程學會頒發眾多獎項，對承攬民間企業興建住宅及廠房等建築工程助益良多，參與公共工程標案競標更具有競爭優勢。
百貨營運部門
本部門因於交通樞紐之優良區域設立商場，提供消費者一次購足(ONE-STOP SHOPPING)之便利，以及在副都心設立全客型購物中心，滿足顧客購物、饗宴、育樂及休閒等全方位需求，加上賣場環境寬敞幽雅、停車方便、商品符合當地消費需求及快速調整設櫃業種配置等各項競爭利基，仍可維持營運成長動能。
發展遠景之有利、不利因素與因應對策
建設營運部門
有利因素
- 土地成交熱絡，房價支撐性強。
- 政府積極推動都市更新及各項公共建設。
- 境外資金回流，國內資金充沛。
- 房貸利率短期調升，但尚維持低檔。
- 重大建設持續推動，帶動周邊效益，形塑便捷生活圈。
- 科技大廠進駐六都，帶動區域剛性需求與買氣。
不利因素
- 政府平權政策推動，投資客退場。
- 銀行辦理貸款之態度將趨保守。
- 政府打炒房政策導致買方市場轉為觀望趨於保守。
- 市區土地稀少，地價持續上漲，土地取得難度提升。
- 各項建築成本居高不下。
- 地緣政治衝突日益頻繁，俄烏政爭持續中。
因應對策
- 於六都精華地區興建優質住宅及符合趨勢的商辦大樓。
- 整合買賣或合建、都市更新、捷運聯合開發及城市綜合體等多元開發模式。
- 維持適度土地庫存量。
- 調控個案成本及推案規模。
- 提升公司品牌價值。
- 以滿足消費者需求規劃產品設計及服務。
營造營運部門
有利因素
- 具備承攬國內各類工程實績豐富，並在工程品質、工期履約、價值服務等方面亦獲業主肯定
- 掌握完整的營建供應鏈體系，採購部門及時掌握營建物價脈動
- 擁有工程、財務、法務及管理等優秀專業技術人才
- 取得英國標準協會（BSI）PAS 1192-2 標準查驗及國際標準 ISO 19650 建築資訊塑模（BIM）驗證
- 導入循環經濟概念於專案中，改變傳統線性思維，成為全台首家取得 BS 8001 認證的營造公司，有利於提升公司競爭力
- 標準化(ISO)作業及全面 e 化，工程管理、協力廠商管理及大宗材料採購制度化，大幅降低施工動員成本，有效控管物價波動之影響
- 已導入並取得 ISO 45001 臺灣職業安全衛生管理系統標準認證
- 政府推行最有利標、統包工程及 BOT 案帶動景氣復甦，並且持續提升工程執行效益
- 政府帶動綠能減碳創新產業模式與技術發展
不利因素
- 鋼筋、預拌混凝土、砂石及金屬建材等建材價格易受國際原物料行情及運輸成本影響，獲利容易遭到壓縮。
- 氣候嚴峻造成工期難以掌握，增加契約履行困難度及勞工生命安全的風險。
- 人口老化所引致的人力資源嚴重缺乏，大宗建材供料及價格不穩定，成本、工期難以控制的風險，外加中國新型冠狀病毒肺炎影響，砂石短缺更加擴大，價格更加難以掌控。
- 中美貿易戰與美國國家領導人的決策變動震盪對市場變動因素紛亂，影響業務策略及增加投標風險之不確定性因素。
因應對策
- 積極與建築師、顧問公司等上游產業保持良好互動以提前掌握工程規劃、發包資訊，深化與績優良之下游產業廠商合作，強化長期合作關係。
- 積極培育人才，提升最有利標案及統包標案的管理能力，擺脫低價競標模式，獲取最佳利潤。
- 建立優良協力廠商團隊，強化供應鏈關係與管理。掌握大宗物資波動趨勢，擬定風險管控對策；重大工程引進外勞，增加勞動人力資源。
百貨營運部門
有利因素
- 商場位於人口密集及交通樞紐之優良區域，業績維持穩定成長。
- 自有商用不動產坐落於都會精華地區，具資產增值潛力。
- 擁有優秀的經營團隊。
- 經營作風穩健保守。
- 國內經濟景氣回溫，民間消費可望提高。
- 政府推出數項提振消費及投資措施。
不利因素
- OUTLET MALL 加入市場，競爭日趨激烈。
- 基層員工流動率偏高。
- 國民平均所得仍難明顯提高。
- 商用不動產價格及租金居高不下，設立新營業據點不易。
- 虛擬零售通路強力競爭。
- 全球疫情變化難測。
因應對策
- 運用大數據科技，精準溝通目標客群，強化核心競爭能力。
- 藉由 APP 等數位工具的應用，提供消費者多元化且迅速之購物服務。
- 提供線上訂位、訂餐及外送服務，建構電子商務平台，以增進業績。
- 導入 OMO 數位新零售智慧化服務平台，鞏固會員忠誠度並擴增會員數與發展生活圈。
- 強化風險管控能力。
- 增進組織效能，執行管銷費用之管控。
- 適時調整設櫃業種結構。
- 重視賣場環境管理及售後服務，積極打造安心商場。
- 提昇公司品牌價值。
主要產品之重要用途及產製過程
建設營運部門
重要用途
- 住宅：供民眾居住使用。
- 商用不動產：供商業活動使用。
產製過程
取得土地→委託建築師設計→申請建築執照→委託營造廠商興建→工程竣工→申請使用執照→交屋。
營造營運部門
重要用途
建築工程
因應國內建築發展朝向精緻化及交通便利性，配合業主及設計單位之需求與設計，整合各類型之專業承商與技工，並妥善規畫及籌備各式建築材料，透過時程、成本、品質之營建管理手段，按設計施工建造各類型之建築結構及裝修工程供給住宅與辦公大樓使用。
公共工程
配合政府重大建設及民間投資開發計畫，妥善規畫整體工程之執行，以公共利益為優先，透過營建管理手段，有效整合專業承商與其他技工，並籌備各類營建材料，以專業技術完成各類重大公共工程。
建廠工程
因應科技發展趨勢，配合 5G、IOT、物聯網、雲端需求等之國內高科技建廠需求及台商回流趨勢，統合專業施工承商與材料供應商，於最有效率之工期內興建專業廠房。
產製過程
百貨營運部門
本部門以銷售一般百貨業之商品，結合書店、美容美髮、按摩、廚藝教室及寵物美容等生活機能設施，並提供餐飲、娛樂、運動及超市等服務為主要業務。
主要原料之供應狀況
建設營運部門
土地取得方式
自地自建、合建分屋、合建分售、聯合開發、市地重劃、都市更新及區段徵收。
區位選擇
推案地點集中於大台北都會區，伴隨交通、重大建設、都市更新等議題持續評估具潛力地區之土地，不拘泥於一般的開發型態，結合運用集團綜效，以創新模式開發土地價值，並關注中南部房市發展，探訪低基期區域之開發機會，降低土地原料取得成本，適時擴展商機。
地段選擇
- 接近市中心。
- 接近優良學區及學府。
- 接近公園、廣場及綠地。
- 鄰近市場或超市。
- 居住環境幽雅。
- 交通便捷之地點，可連接都市移動軸心幹道。
- 鄰近車站及捷運站。
- 鄰近停車場設施，停車方便。
- 鄰近商圈。
- 優良景觀及視野。
- 良好之生活機能。
- 無危險或嫌惡性設施。
- 鄰近圖書館或社區活動中心。
營造營運部門
所需主要原料計有鋼筋、水泥、預拌混凝土、磁磚、鋁窗、鋼構等，除合約規範由業主供應外，其餘均為自購，依所承攬之各項營建工程實際用料需求，分別於開工前與各供應商簽訂採購合約闡明工程需求並釐清相關責任，以便掌握貨源；其中鋼筋、鋼鈑等重點材料採購時，均先與國內盤價比較，判斷時機大批採購，大宗物料發包以併案發包(統購)做為原物料波動對策之一，以量制價，確保原料品質卓越且價格合理，其餘原物料均參照國際經濟動態及波動情形，每半年提出下半年之大宗物料及人力行情預測，做為新案投標及成本列控，謹慎篩選材料供應商及施工協力廠商，著重其工程經驗及專業素養，且以誠信管理為原則培養良好合作關係基礎，另，定期依 ISO 程序對供應廠商進行考核管理，據以輔導及汰換建立完整、優質及穩定之供應鏈。
百貨營運部門：
不適用。
最近二年度生產量值表
最近二年度銷售量值表
(三) 最近二年度及截至年報刊印日止從業員工資料
