中工 (2515.TW)》公司發展,業務介紹與現況

(一) 業務內容

業務範圍

營業比重

公司目前商品（服務）項目及計畫開發之新商品

公共工程土木、建築、機電承建，民間建築工程承建，工業區土地開發銷售，都市更新事業、捷運聯合開發等業務。未來計劃爭取民間建築合建案及海外建築承攬案。截止目前進行中工程列舉如下：

(1) 機場捷運增設機場第三航廈站（A14 站）暨延伸至中壢火車站建設計畫機電系統工程 ME06A 標
(2) 曾文南化聯通管統包工程 A1 標
(3) 第一果菜（含堤內中繼）及萬大魚類批發市場改建統包工程
(4) 臺北都會區大眾捷運系統信義線東延段 CR580C 區段標工程
(5) 西濱快速公路 WH10-C 標 64K+005~69K+600 主線新建工程
(6) 臺灣桃園國際機場第三航站區機坪、滑行道及機坪設施工程
(7) 臺灣桃園國際機場第三航站區土方及基礎工程
(8) 石門水庫防淤隧道工程計畫（第一階段）-阿姆坪防淤隧道工程
(9) 福興營區營舍整建統包工程
(10) 中石化公司高雄港洲際二期碼頭液氨及酚儲運專案基本設計、細部設計、採購、建造工程
(11) 桃園國際機場空側設施全面強化工程
(12) 健康大樓新建工程案
(13) 桃園捷運綠線 GM01 標機電系統統包工程
(14) 中石化公司高雄港洲際二期碼頭液氨及酚儲運專案第一階段地質改良工程及第二階段打擊式 PC 樁工程
(15) 華南資訊大樓、華南頂埔科技大樓新建工程
(16) 臺北市內湖區河濱高中基地公共住宅統包工程
(17) 裕隆城商業區新建工程主體工程（第一階段）
(18) 大潭電廠 7、8、9 號機抽水機房暨進出水暗渠等新建工程
(19) 桃園捷運綠線 GC02 標南出土段至 G07 站（不含）間地下段土建統包工程
(20) 烏溪烏嘴潭人工湖工程計畫—湖區工程
(21) 新北市新、泰塭仔圳地區第二區市地重畫開發工程
(22) 桃園航空城計畫區段徵收工程 A2 分標統包工程
(23) 台 15 線及台 4 線配合桃園國際機場擴建辦理改線工程（含管線埋設）
(24) 健康大樓新建工程（裝修水電空調第 1 標）
(25) 曾文水庫放水渠道及擴大抽泥工程
(26) 新竹科學園區（寶山用地）第 2 期擴建—第一標工程
(27) 高雄新市鎮第二期發展區（配合科學園區）開發案區段徵收公共工程（2 區）
(28) 鳥嘴潭淨水場新建統包工程（續）
(29) 新竹科學園區（寶山用地）第 2 期擴建—第二標工程
(30) 森霸電力第二期行政區一般性建築物統包工程
(31) 臺北市西區門戶計畫臺北車站特定專用區 C1/D1（東半街廓)土地開發案（管理標）
(32) 森霸二期太陽能光電設備與滯洪池統包工程
(33) 彰濱工業區（線西、崙尾區）公共設施及植栽維護工程
(34) 彰濱工業區崙尾區西海堤胸牆加高及水防道路（第一期）工程
(35) 彰濱工業區崙尾西一區（第二期）道路及公共管線工程
(36) 彰濱工業區崙尾西一區第二期排水幹線及閘門工程
(37) 彰濱工業區崙尾西區金屬表面處理專業區道路及公共管線工程（第一期）
(38) 彰濱工業區崙尾西二區環保用地公共設施工程
(39) 雲林科技工業區（大北勢區）公共設施及植栽維護工程
(40) 利澤工業區土地維護工程
(41) 延壽 K 區建案（中工耘翠）
(42) 延壽Ｉ區建案（中工碧硯閣）
(43) 延壽Ｊ區住宅更案
(44) 南港重陽路案都更案
(45) 興安街都更案
(46) 土城 AI 智慧園區

產業概況

工程事業方面

111 年度總預算編列公共建設計畫經費 1,466 億元，較 110 年度增加 230 億元，約增 18.6％，主要係增列建構農產品冷鏈物流及品質確保示範體系 30 億元、前鎮漁港建設專案中長程計畫（含港區外污水下水道工程）27 億元、高雄市區鐵路地下化計畫（含左營及鳳山）23 億元、省道改善計畫（108-113 年）20 億元。以上總預算編列數 1,466 億元，加計前瞻基礎建設計畫第 3 期特別預算 857 億元，合計共 2,323 億元，較 110 年度相同基礎增加 46 億元，約增 2％。如連同營業與非營業特種基金 2,273 億元，整體規模達 4,596 億元，對強固關鍵基礎建設、厚植國家經濟潛能及提升臺灣國際競爭力，著實有助益。

建設事業方面

房地產發展趨勢概況

有鑑於房價不斷飆升，政府祭出房地合一 2.0、土建融貸款管制措施、平均地權條例預售屋禁止換約、取得土地後須在 18 個月內取得建照開工等多項嚴厲打炒房政策動作，造成延後推案的情形發生，房市則由原賣方市場逐漸轉為買方市場，各界更是普遍預期未來房價將反轉下修，所以明年是去化放緩的一年，由於建築成本無法預測，
讓很多建商改採「先建後售」以確保金流之穩健。
為因應明年房地產發展趨勢，中華工程將於開發營運方針上，除仍以都更開發業務為主外，另在標案類型開發上，擬與其他建設同業以合作聯盟或合資開發的方式辦理，除結合各家同業之優勢外，更有效尋求資源和專業之互補，以分散開發風險及擴大開發業務範疇。

執行中建案

(1)「陶朱隱園」：
107 年第三季取得使用執照及產權登記完成，全案規劃共 40戶、210 車位。
(2)「中工耘翠」建案：
106 年第三季動工興建，第四季開始辦理預售作業，已於 110 年 3 月 19 日取得使照，並於第四季完成交屋作業，截至 111 年年底尚有餘屋銷售中。
(3)「中工碧硯閣」都更案：
107 年第四季完成都更審議程序，並正式核准都更計畫，108 年第二季取得建照，109 年第一季完成搬遷，第三季完成拆除作業，截至 110 年底尚在進行地下結構工程，111年 9 月舉辦上梁典禮，截至 111 年底尚在進行結構體施作。
(4)「中工鳴森苑」都更案：
107 年第四季提送權利變換計畫審查，109 年第二季權利變換核定，截至 110 年底取得 100%同意，111 年 6 月完成搬遷，截至 111年底尚在進行拆除作業。
(5)「南港重陽路案」都更案：
104 年 12 月提送事業計畫審查，107 年第四季召開事業計畫專案小組會議，108 年第四季事業計畫審議通過，109 年第四季取得事業計畫核定，預計 110 年第二季提送權利變換計畫審查，截至111 年底權利變換計畫尚在審查中。
(6)「中工雲宇宙產業園區」都更案：
105 年第四季提送事業計畫審查，107 年第三季提送事業計畫專案小組會議，108 年第四季完成都更審議程序，109 年 2 月取得建照，第四季辦理動工興建，110 年 3 月提送變更設計審查，110 年 12 月第二次都小組會議審查，110 年 4 月公辦公聽會，111 年 5 月變更設計審議核定，截至 111 年底尚在辦理新建造執照申請。
(7)「中工樹林公辦」都更案：
110 年 11 月取得最優投資人，110 年 12 月與新北市政府完成合約簽訂，截至 111 年底已完成向財政局提報都更範圍申請。
(8)「中工興安街」都更案：
111 年 2 月完成進案開發作業，111 月 6 月提送都更單元劃定範圍審查申請，截至 111 年底尚在都更單元劃定範圍審查中。

工業區開發方面

說明產業現況與發展

受後疫情時代下全球通膨、勞動力短缺及美國央行多次升息，影響國際原物料飆漲，全球經濟成長趨緩，終端需求降溫，造成跨國合作製造業廠商面臨庫存去化壓力，加上疫後解封開放，居家辦公及學習恢復實體運作，相關配套之平板、電腦等數位裝置需求驟降，對電子零組件及半導體產業受到衝擊為重，紛紛下修年度營業額。國內111 年亦受到央行升息，今年央行累計升息兩碼半，重貼現率、擔保放款融通利率及短期融通利率各調升為 1.75%、2.125%及 4%，銀行放貸態度亦趨於嚴謹、加上年底九合一大選之政治變數等多重因素影響下，廠商對投資擴廠的意願也從 110 年的積極購地投資設廠趨於謹慎，陸續延後投資擴廠計畫。
工業地產發展方面，相較 109~110 全台工業地產的交易熱絡創歷史新高，根據外商機構 CBRE 世邦魏理仕統計指出，111 年 1～8 月土地及商業不動產交易金額為新台幣2,289 億元，較 110 年同期衰退 20.3%，總成交量更年減 28.5%。顯見 111 全台工業地產交易活動逐步下滑降溫。

產業上、中、下游之關聯性

產品發展趨勢及競爭情形

根據前述產業發展現況分析未來經濟及產業前景較不樂觀，廠商投資設廠評估趨於保守嚴謹，進而對土地之需求產生變數，但仍有部分有自用剛性需求之廠商朝先行布局投資行動或是受到政策的推力尋覓土地，例如延續產業用地政策白皮書之方向，積極防止工業區土地炒作、輔導違章工廠改善合法及鼓勵台商回流推動台商回台投資行動方案延長實施三年至 113 年底，以上利多政策，有助於推動違章工廠遷廠、台商回流及國內廠商擴廠，可依此做為潛在廠商進行開發。

海外產業方面

以越南及緬甸說明如下：

越南

越南擁有豐富的天然資源（石油、天然氣與煤），憑藉低勞動力成本、貿易開放程度較高和優越地理位置，加上政治穩定，更加吸引外國投資。
越南的經濟與基礎建設，相對於許多競爭國家來說相對完善，一黨專政也使國內政治穩定度也較高。在中美貿易戰的大背景下，越南近年來因企業供應鏈轉移出中國而受惠，經濟成長非常可觀。
依越南統計總局於 111 年 12 月 29 日發布新聞表示：111 年越南GDP 增長率高達 8.02%，創 25 年新高。
越南能有如此的亮麗表現，得益於外部（中美衝突)及內部（穩定的政經環境、充足的勞動力、豐富的資源、優越的地理位置）的豐厚動能，因此越南仍是海外投資的首選之地。

緬甸

緬甸工業以石油、天然氣開採、小型機械製造、成衣、木材加工、製糖、基礎食品、漁產品加工及塑膠製品等為主，工業規模尚低，歸因於長期鎖國及實施社會主義影響，大量國營工廠已無法符合現代化需要，但隨外國人直接投資增加，工業重要性與日俱增，現約佔 GDP 的 35%，提供大約 20%人口就業。
緬甸這一個逐漸從農業經濟轉換為以紡織製造出口、以及觀光為主的工業與服務業為主的國家，因為軍事政變的發生，而使全國進入了經濟動盪。

技術及研發概況

本公司除承攬公共工程業務外，對自有施工技術之開發一向不遺餘力，不但技術具有高度的自主性，營造成本能有效的控制，而且積極整合既有的技術及資源，朝創新及研發上努力，以期創造更高附加價值之產品。此外，本公司在營建管理資訊系統之研發方面，不但有效提升工程進度、成本、數量管控，簡化操作介面及相關程式設計功能，並擴充維護人力，進而節省了龐大之生產成本，再者，自行整合、研發之智慧工地相關偵測設備與人工智慧偵測系統，除了可以預防工安意外，也可以進行工程進度追蹤、工程品質確保，以期達到如期、如質、如預算之精準工程施作。

最近年度及截至年報刊印日止投入之研發費用

最近三年研究發展成果

112 年度研究發展計畫目標與研究情形

計畫檢討

未來研究發展計畫及預計投入之研發費用

• 建立營建器材租賃模組
• 優化智慧工地管理機制
• 導入顧客關係管理系統
• 建立工程專案管理系統
• 企業入口網站(EIP)改版

預計明年度投入之研發費用約為新台幣壹仟捌佰萬元。

長、短期業務發展計畫

長期業務發展計畫

1. 繼續朝中大型工程案方向發展。
2. 對於本公司核心專長之建設業務專案或對外承攬之建築工程，則朝向更專業、更精緻、更高品質及更創新之方向努力。
3. 公共工程標案將漸進調整比重，未來持續投入都市更新、民間建築合建及土地開發等業務，以拓展公司營業版圖增加獲利。
4. 強化克服團隊，提升售後服務之觀念、實務與範圍。
5. 考量國內整體製造業受到通膨、央行升息、銀行放貸趨嚴等因素，近年整體工業地產交易將放緩，潛在購地廠商採暫放緩評估，本公司手中握有彰濱工業區 213 公頃半熟地，應善用預登記制度，提供購地廠商較彈性的建廠時程持續執行建構招商、開發、財務三位一體開發模式穩定工業區地價款的回收。
6. 藉由智能化新技術、新工法打造智能化工地，並以零事故、零缺失作為極致建築品質要求策略，扭轉營造形象「強化營建團隊」。
7. 建立客服 CRM 系統，並以顧客為導向服務經營理念，降低顧客抱怨，提升「顧客滿意度」。
8. 以產品智能化（社區平台系統、智慧建築、FM 物業管理）、戶戶客製化（室內設計）之獨特性，建立「產品差異化」。
9. 以創新（產品貼心化規劃）、專業（產品智能化設計）、品質（施工品質數據化）、服務（平台系統化服務）建立「公司品牌新形象」。
10. 海外在地子公司成員本土化，縮短案件可行性的評估時間，藉由融入海外當地社會，及推動地區的發展，強化團隊實力、打造品牌形象、並提昇開發、設計、工務及售服一條龍之觀念實務與範圍。
11. 子公司財務自主，以緬越資金（及初期盈餘投入）執行緬越專案。
12. 計畫標的為大面積土地開發（包含工業區發開），並規畫 5-10 年專案執行。
    • 開發多元土地取得來源或發展各種「合作」、「合資」模式，以利開發業務推展。
    • 開發的標的係朝中大型土地開發案方向發展。

短期業務發展計畫

1. 施工管理之成效逐步呈現，以實質管理績效獲取業主認同。
2. 以安衛環保優先，以工程品質為首，透過全面營建管理手法獲取業主肯定及增加中工品牌能見度。
3. 對於短期、精緻之建築個案（建設同業公司），以專案編制方式執行，並結合建設事業豐富之團隊經驗，積極拓展同業服務。
4. 結合建築師及機電廠商對於各產業之新建廠房業務整合拓展。
5. 內部管理方面，厲行經營改革，強化經營管理，降低施工成本，挾公司優良之商譽及品牌大型工程施工技術以及專業工程人才之優勢，爭取公共工程，維持營建本業穩定成長。
6. 短期業務仍以加速推動新區公告租售作業包括崙尾西ㄧ區三期及四期，並依各分區現況擬訂銷售策略，配合廠商需求彈性調整，針對大用地潛在客戶需求，採量身訂作方式滿足其用地需求；而中小型企業，採推出小面積區塊供多元產業廠商彈性設廠，增加產品線的廣度及深度，達到吸引客戶購地投資之意願。
7. 擴大開發產品承作範疇，除原住宅案開發外，並積極參與公辦都更案招標及中工雲宇宙產業原區之周邊老舊廠房開發作業，以擴大公司市場之曝光率及商機。
8. 海外事業開發將主動積極，與政府及地主建立關係，並尋求與當地開發商合作進行開發案。並持續以之前深耕的案源，調整策略，對法理文件最齊全的案子深入與地主協談，取得案件。
9. 以小型建案開發或施工案為主，分年度規畫 5 年內專案
   • 在越南方面
     • 110 年度 12 月收購越南預案公司「富安不動產有限公司」 – 案，由於地主私下自投資計畫廳撤回股權購買合約的審查，公司為迫使地主履約，已經委託律師提起訴訟中。
     • 已於 111 年 9 月參加「峴港和錦工業區二期」一案的邀標，並通過第一階段資格審標。三家有兩家通過，後續仍待峴港工業局的公告。
     • 越南河內南慈廉郡美亭二坊 0.45 公頃一案持續洽談中，配合整體及業主進度，發展出最優的開發方案。
   • 緬甸方面則持續注視情勢發展，並伺機尋覓購買便宜及位置優良的地塊，作為後續發展的敲門磚。

(二) 市場及產銷概況

市場分析

本公司主要商品之銷售地區

本公司主要商品為公共工程承攬之營造業務，111 年度民間建案佔總承攬金額約 7.80 %。

工程承攬地區分配如下：

目前市場佔有率

以本公司目前在公共工程之承攬（5 億以上）占有率如下：

市場未來之供需狀況與成長性

112 年度總預算編列公共建設計畫經費 1,725 億元，較 111 年度增加 345 億元，約增 25％，主要係增列省道改善計畫 34 億元、污水下水道第六期建設計畫 18 億元、籌建海巡艦艇發展計畫 18 億元、大安大甲溪聯通管工程計畫 16 億元，及新增增資桃園國際機場公司辦理第三航站區建設計畫 120 億元。以上總預算編列數 1,725 億元，加計前瞻基礎建設計畫第 4 期特別預算 832 億元，合計 2,557 億元，較111 年度相同基礎增加 320 億元，約增 14.3％。連同營業與非營業特種基金 3,415 億元，合計 5,972 億元，較 111 年度相同基礎增加 1,457億元，約增 32.3％，綜上，展望 112 年整體公共建設額度預期將穩定維持。

發展遠景之有利及不利因素

公司整體優劣勢分析

同業分析

發展遠景

1. 固守本業，強化工程管理，增加營建競爭力及營運績效。
2. 積極投入都市更新及工業區、不動產等開發，提昇公司獲利。
3. 整合轉投資事業，提高轉投資效益。
4. 配合集團綜效，積極拓展東南亞市場。

主要產品之重要用途及產製過程

主要產品及用途

1. 土木工程：道路、橋梁、隧道、水壩、機場、港灣、鐵路工程、捷運工程、環保工程等所有之土木工程。
2. 建築工程：國民住宅、商業大樓、科技廠房、休閒娛樂、醫院等所有之建築工程。
3. 機電工程：給水、電器、照明、空調、電（扶）梯、消防安全設備等工程。
4. 工業區開發。
5. 都市更新事業案。
6. 捷運場站聯合開發案。

產品產製過程

承攬工程：
業務開發→估價作業→投標（議價）→編製施工預算→施工計畫→人力動員、機具及材料採購（預算執行）→施工管理→竣工結算→完工檢討。

都市更新事業案：
事業發起與整合→更新單元劃定→都市更新概要計畫→都市更新→事業計畫→都市更新權利變換計畫→都市更新公告實施→工程施工→產權登記→交屋→更新事業計畫完成與成果備查。

主要原料之供應狀況

除部份承攬合約規定由業主提供部分主要材料外，營造工程所需之大宗物料如：鋼筋、混凝土、結構鋼料、水泥、砂石、地磚、鋁帷幕、不銹鋼製品、預力系統、水泥製品、塑膠管、塗料、電纜電線等，公司皆有長期配合之協力供應商，故成本上較能不因物價調漲有大幅之影響，整體面上堪稱穩定。

產業上、中、下游之關聯性

營造業係屬營建業之一環，其主要業務來源為政府公共工程、民間建築投資公司、公民營機關等業主發包興建工程，故其下游為政府單位、公民營機關、民間建設公司等類型業主，而其上游產業包括鋼鐵業、水泥業、砂石業、機電業及工程設計公司等。

產品之發展趨勢產業

政府持續推動重大公共建設，因技術門檻及財務能力較高，成為大型營造廠兵家必爭之地。營造產業已進入大者恆大的時代，大型營造廠發揮經營效率，在施工過程中嚴格控制成本、加強工地管理及研發新工法。

營建業未來重要之發展趨勢如下：

1. 統包模式之引進
2. 工程之承攬走向國際化及大型化
3. 研發之重視
4. 精工建築品牌確立
5. 全球佈局邁向國際化市場

產品競爭情形

本公司主要之營業項目為公共工程之承攬與興建，本國內工程承攬業中居重要地位，公司形象及工程品質均獲業界及政府機關之肯定，在業界屬具競爭力之廠商。隨著政府公共工程釋出規模之擴大，展望未來仍會以相當驚人的成長動能向前邁進中。綜觀國內前二十大營造廠中本公司之主要競爭對手包括已上市之大陸工程、中鼎工程、達欣工程、工信工程及新亞建設等，已上櫃則有德昌營造等。

主要原料之供應狀況

最近二年度任一年度中曾占進（銷）貨總額百分之十以上之客戶名稱及其進（銷）貨金額與比例

最近二年度主要供應商資料

最近二年度主要銷貨客戶資料

最近二年度生產量值表

最近二年度銷售量值表

(三) 從業員工最近二年度及截至年報刊印日止從業員工人數、平均服務年資、平均年齡及學歷分布比率。