(一) 業務內容
業務範圍
本公司主要業務包括房屋建築之銷售為主。所佔營業比重如下：
- 公司目前之商品（服務）項目：本公司乃屬建築事業，營業項目主要係委託營造廠商興建商業大樓及國民住宅後，以從事出租出售之業務。
- 計畫開發之新商品（服務）：目前針對新建住宅工法加以人性化的改良。
產業概況
產業之現況與發展
建 築 業 係 提 供 資 金 及 土 地 委 託 營 造 廠 興 建 國 民 住 宅 或 商 業 辦 公 大 樓 ， 完 工 後 再 將 其 出 售 或出租給消費者，房地產業的活動一向被認為是「火車頭產業」，這種說法的理由有二個：一是認為房地產業有極大的「向後關聯」效果，在整個營建工程過程中，需投注大量之人力、財力及物力，且需經過相當長時間始能完成，其牽涉之上、下游產業眾多，如營造廠、建材、代書、水電工程、建築師、金融機構及相關不動產服務等，亦即房地產業景氣時，可帶動建材、水泥、鋼鐵、裝潢、運輸、金融、仲介、土地登記代理等周邊事業的發展；另一是指房地產業既然有帶動總體經濟成長的功能，也代表房地產業活動具有領先總體經濟景氣的特性，成為總體經濟景氣的領先指標，故建築業之未來成長性與總體經濟環境、國民所得、政府法令政策及人口數等息息相關。
產業上中下游之關聯
產品之各種發展趨勢
- 建物評估認證制度加強住宅品質
- 綠建築蔚為風潮
- 捷運等重大交通建設完成帶動郊區住宅興建
- 產品設計趨於多元化
- 休閒與住宅互相結合
- 購地成本增加，豪宅效應發酵
- 捷運住宅
- 超高住宅大樓
- 低價工業住宅
產品之競爭情形
本公司近年來深耕於大台北地區房地產市場，而該市場未來供應狀況與成長性以下述各區位及定位之產品為主力：
- 捷運週邊及與北市一橋之隔之住宅：包含三重、蘆洲、新莊、板橋、新店之一般性首購產品，為主要供應區域，能吸引北市外移之客戶。
- 台北市相對房價較低區域：包含文山、大同、萬華之換屋型產品及二房、三房首購型產品，為北市推案新重點。
- 台北地區重劃區：新北市各區新重劃區如新莊、三重、五股、八里、板橋等區域公、私辦之重劃區具發展之未來性，可吸引首購及換屋族之二房到四房大樓產品。
- 台北市都市更新案件推出。
技術及研發概況
本公司土地開發依據市場景氣的預測及公司實際營運需要，以擬出土地開發的方向，強調土地來源之多元化，注重取得土地未來之發展潛力，並迎合不同客源之需求規劃建築建案，以增加建案之多元性。在建築規劃設計方面則針對產品之地點、周圍環境之特色、消費者的需求作審慎的評估、配合外部設計團隊規劃設計最優質之產品，以符合日益創新的市場需求。在銷售方面，營業部門因應房地產消費市場型態之轉變進行市場分析，了解市場走向、客戶需求，確實掌握房地產市場變化，積極蒐集各項土地、房屋市場資料及同業推案，加以研討分析，確立產品定位及優越之行銷策略，以強化行銷能力，至於工程管理方面，則嚴格控制營建成本、監督現場施工進度及加強施工品質查驗，以求落實公司政策「有效資源整合，強化營運能力，積極多元發展，建立優質形象」。
長、短期業務發展計畫
短期業務發展計劃
高總價型產品將逐漸下降，換屋型產品及平價一般性的住宅將主導市場走向。本公司持續以開發新北市新重劃區及北市近郊的一般性產品為主。
長期業務發展計劃
長期以台北市及新北市舊社區的合建開發案及桃園市之新區域為重點發展區域。另外海外的業務拓展也會逐漸增加，目前包含越南及美國西雅圖均有長期發展之計畫。
(二) 市場及產銷概況
市 場 分 析
主要產品為住宅、店面、商務工作室
- 新北市八里區重劃區「全坤家圓」、台北港段「全坤家宜」(先建後售)、新北市新莊區「基督教芥菜種會」「全坤峰碩」(預售案)
- 台北市萬華區貴陽街「全坤威峰」店面餘屋
- 台北市中正區衡陽路「全坤衡峰」(預售案)、「重慶南路案」(預售案)、台北市信義區「全坤 X101」(預售案)、大安區嘉興街案(預售案)
市場占有率
由於房地產市場規模龐大、地區分佈廣，且產品因所在地段、區位不同而有差異，因此市場競爭型態較少像其他產業有公司與公司間之敵對競爭情形，而是不同區域內個案與個案間的競爭較為明顯，加上公司數眾多，市場佔有率變化對公司外來營運之攸關性較不如其所推個案銷售情形的影響來得重要，本公司個案相較當地競爭個案明顯銷售單價高且銷售速度快，以五股「全坤尊峰」較當地個案高一成以上之售價。「全坤威峰」也在不景氣中創造非常好的銷售成績，近期新北市八里區「全坤家圓」、新莊區「全坤峰碩」、台北市信義區「全坤 X101」亦創造不錯成績與市場品牌認同。
市場未來供應狀況與成長性
- 捷運周邊及與新北市之首購住宅：包含三重、蘆洲、新莊、五股之首購住宅、及價格相對較低的泰山、八里新重劃區，吸引北市外移之一般客層。
- 台北市相對房價較低區域：包含文山、大同、萬華之換屋型產品及二房、三房首購型產品，以及市區精華地段合建或都市更新個案為北市推案新重點。
競爭利基
- 敏銳的土地開發能力，對市場掌握度高。
- 都市更新的專業與經驗，對都更個案的開發力強。
- 專業的規劃設計和創造附加價值的能力。
- 工程品質、進度與成本精確掌握。
- 財務穩健、債信良好。
- 優良的經營團隊、堅守本業。
- 專業售後服務，深受客戶信賴與肯定。
發展願景之有利與不利因素
有利因素
- 全球通膨置產保值，一般首購市場需求持續。
- 政府增加公共建設及重大產業設廠創造就業利多。
- 老屋比例偏高，民眾換屋及都更意識抬頭
不利因素
- 全球通膨、利率調升。
- 政府穩定房市、限制預售及投機轉讓。
- 全球經濟進入衰退，國內經濟面及政府產業政策不明，國內投資仍偏低。
- 中美貿易戰及兩岸緊張情勢。
- 全球[新冠肺炎]後疫情時代影響。
- 營建成本持續上漲，缺工缺料狀況未解。
主要產品之重要用途及產製過程
主要產品之重要用途
興建及銷售住宅、或商業、辦公大樓。
產製過程
主要原料之供應狀況
本公司係屬建築業，其主要進貨原料包括營建土地及發包營建工程。
營建用地
本公司設有土地開發部門，除由開發處積極主動尋找適合之土地外，亦透過土地仲介介紹合適土地，最近三年度所取得之土地來源主要以個人為主。另本公司亦視實際需要與地主採合作合建方式開發，故營建用地之供給情形穩定。
營建工程
本公司工程均經過審慎嚴謹之評估，每一個案營建工程均依據工程預算公開招標，選擇經營穩健之優良營造廠商合作。
最近二年度任一年度曾占進(銷)貨總額百分之十以上客戶之名稱及其進(銷)貨金額與比例
最近二年度主要供應商資料
最近二年度生產量值表
最近二年度銷售量值表
(三) 從業員工最近二年度及截至年報刊印日止從業員工人數
