(一) 業務內容
業務範圍
111 年度合併營業比重
本公司目前之商品項目及計畫開發之新商品
本公司目前產品項目主要以投資興建電梯住宅大樓出售為主。112 年規劃上半年推出永和「國泰民樂」、台中「國泰美禾」；下半年預計推出與日商合資的三重「三重段」等案，並視景氣與市場狀況公開銷售。
產業概況
產業之現況與發展
自109年起受惠於長期低利環境推動，又因全球新冠肺炎疫情肆虐下，主要央行施行大量QE政策，造成國內游資充沛，帶起一波國內房市買氣熱潮，買賣移轉棟數於110年達到34.8萬棟，創下近八年新高，建築及住宅貸款餘額也逐步攀升。然而，近年因房價快速上揚而致民怨，在政府實施一連串的房市政策下(實價登錄2.0、房地合一稅、信用管制與平均地權條例修法等)，房市短期投資客陸續退場，逐漸回歸自住買盤市場。
整體房市供需方面：由於111年整體房市買氣轉趨觀望，且隨時序逐漸靠近國內總統大選前夕，預期112年建商同業將趨於保守，調整推案步調，使供給量恐萎縮；需求面部分，去年剛性需求伴隨大量游資以及通膨效應帶出一波房市熱潮，惟政府於今年初再度祭出平均地權條例政策，使多數投資族群轉趨觀望，目前皆以自住買盤支撐，且購置評估時間有拉長現象，且與國內景氣連動。總體而言，112年房地產市場將步入冷靜期，視區域個案各自表現，呈量縮格局，並緊繫國內房市政策動向。
產業上、中、下游之關聯性
產品之各項發展趨勢
建築品牌領導
隨著國民生活水準提高，消費者對於建物外觀立面、格局規劃、施工品質等細部要求亦逐步提升，因此擁有優良的客戶服務，建立消費者心目中之品牌形象，將成為未來產品銷售關鍵之一。
設計未來化
由於消費者需求型態的改變，加強產品之養生、科技、環保、休閒、安全、舒適、高質感等功能，並考慮未來發展，增強建物價值，將會成為未來主流趨勢。
施工經濟環保
在原物料逐步上漲時代，如何兼具施工品質、環保與撙節工料，將成為未來優質建物重點。
社區生活機能完整性
未來新建社區將強調生活機能之完整性，除一般保全措施外，舉凡托嬰、健身、餐飲、會議、休閒娛樂等，皆為社區內所需之生活機能。
競爭情形
房地產市場之產品設計須符合當地特色，惟區域個案之間差異，需因應市場需求變化，快速且適時的調整產品類型，並根據區域客層特性作市場區隔，以多樣性的產品擴展公司營運規模。
技術及研發概況
產業趨勢方面
- 房地產景氣循環之變動
- 房地產市場產品之演進
- 國泰房地產指數季報
建築技術方面
- 建築營建成本之控制
- 營建標準工期探討
- 營建法令與建築產品之探討
- 建築施工規範之探討
- 綠建築設計之探討
- 智慧型建築設備之探討
- 耐震建築之探討
- 省能減碳設備探討
長、短期業務發展計畫
長期業務
公司品牌方面
貫徹公司核心價值、經營理念與四大保證，持續主動積極、創新服務、追求卓越，以達永續發展、永續服務之理念。持續品牌優化落實行動方案，以「實在好房子」的新思維，發揮國泰格局優勢，深耕全面品質、知識管理及數位轉型，以永續服務來維繫及延續品牌價值。
土地開發方面
在做好鞏固厚實本業後，更將房地產的開發，導入經營思維，並結合數位科技，創造更高加值，以提升競爭能量，擴大開發區位，多元開發模式，積極參與商用與複合式開發，朝綜合開發商發展願景邁進。
產品規劃方面
持續深化產品規劃設計能力，以消費者需求出發，以實用為主，考量全齡宅與通用設計，並符合綠建築及環保節能、減碳之相關規範，且以數位科技、耐震、環保、安全、節能、減碳為主訴求，以符合未來產品趨勢。
行銷企劃方面
結合數位整合及大數據分析等，建置並完善客戶資料庫運用管理系統，以掌握市場行銷脈動、整合集團資源綜效，豐富企劃內容、擘劃嶄新之銷售策略。
客戶服務方面
運用客戶資料庫運用管理系統，進行數據分析、回饋，加強客服 APP 功能，並結合集團資源以擴充客戶服務範圍，讓客戶感受由住宅建築拓及健康生活圈的安心舒適體驗，以滿足客戶多樣化需求，以強化公司品牌價值與信譽。
短期業務
公司品牌方面
「創造價值、深化品牌」，積極區隔產品市場，創造品牌利基，以爭取客戶認同，避免流於同質化的價格戰。
個案開發方面
持續列控取得基本推案儲備量，另搭配以多元方式土地開發，如：爭取公辦都更、商用都更開發、與策略夥伴合資開發等。另一方面，穩健經營既有轉投資事業，並積極朝優化效益及開展拓點並行，以提升服務量能，壯大版圖，此外，同時積極評估佈局藍海新事業，以邁向更多角化經營。
產品規劃方面
以精緻實用規劃設計概念，結合數位科技、環保及節能技術，增加貼心及產品附加價值並以符合目標客層之需求，創造產品差異化，提升產品競爭力。
行銷企劃方面
結合建築師、設計師、代銷及相關領域之專業資源，以及整合集團綜效，豐富企劃內容、創新行銷策略，突破市場競爭。
客戶服務方面
結合集團資源配合數位科技運用，加強客服 APP、線上選材功能，提升服務品質與效率。
(二) 市場及產銷概況
市場分析
主要商品(服務)之銷售(提供)地區
市場占有率
市場未來之供需狀況與成長性
整體而言，今年房地產成長仍屬穩健，然而在升息循環與打炒房政策等因素影響下，預期房市交易結構將維持量縮格局。茲歸納將影響今年度房地產市場經營之重要因素如下：
國際局勢
主要經濟體啟動升息循環以來，歐美各國製造業活動已明顯放緩，IMF 預估全球經濟成長率由 111 年的 3.4%降至 112 年的 2.9%。且美中貿易戰在疫情趨緩後重回主軸，將影響台灣出口與民間投資的布局，另外近期中國防疫政策大幅鬆綁後對國際經濟的衝擊亦有待觀察。加上俄烏戰爭何時結束，也成為經濟下行風險的不確定因素。連帶影響國內 112 年房市投資性買盤將明顯縮減。
政策方面
政府於 112 年三讀通過平均地權條例修正案，主要針對預售屋換約、私法人購屋訂定相當程度之規範，在詳細的子法內容頒布前，對於房市影響仍有待觀察，但可預見未來對於投資性買盤的壓抑，112 年房市仍持續以自用剛性需求撐盤。
經濟成長率
主計處預估 112 年度經濟成長率為 2.75%，雖不及 110 年熱絡的經濟表現，但仍屬穩健成長，且有望較 111 年為優。
利率及物價方面
受到美國強勁的就業市場牽動，主要央行利率預計將維持高檔，在考量我國近年通膨尚屬穩定，政策利率再上調空間有限。而物價部分，主計處預估 112 年度消費者物價指數(CPI)全年年增率約為 1.86%。
發展遠景之有利、不利因素與因應對策
不利因素
- 大台北精華區土地日漸稀少、地價持續上漲，使得土地取得成本提高。
- 各大建設動工及台商回流興建廠房，高大量營建工程需求使得原物料及工資上揚，使得營建成本提高。
- 國際不確定因素仍多，包含兩岸後續發展、歐美各國經濟衰退疑慮，恐影響房市未來走向。
因應對策
- 審慎評估開發案，並加強產品規劃以增加附加價值，以降低成本上揚之衝擊。
- 除市中心精華地段外，市郊外圍具潛力區位，亦積極評估購入，並拓展多元化土地開發方式，例如合建或都市更新事業。
- 有效運用集團價值鏈優勢，妥善佈署新事業投資，以強化多角化經營，發揮整體綜效。
主要產品之重要用途與產製過程
主要產品之重要用途
本公司於台灣北中南主要都會區，依據各地區客戶之不同需求，投資興建各類型產品。主要產品依其使用功能，大致可分為住宅類及商業類建築物兩大類。其中，住宅類建築物係提供民眾居住使用，包括透天別墅、優質電梯住宅大樓；而商業類建築物則以提供商業行為使用為主要功能之建築物，如商場店鋪、高級辦公大樓及綜合商業大樓等。
主要產品之產製過程
主要原料之供應狀況
本公司主要的原料為土地，土地來源除透過國有財產署、各縣市政府公開標售及招商取得外，目前仍以透過土地仲人介紹買賣取得土地原料或與地主合建為主。另針對都市更新、捷運聯合開發、國有土地地上權設定與 BOT 等相關開發方式進行專案評估，以增加本公司開發案源之廣度。
現階段本公司在土地原料取得之考量上，係以市中心優質地段及重劃區土地為主，並搭配近郊區生活機能完善地區土地為輔。目前除積極參與政府單位之土地公開標售及公開招商之公辦都市更新案件外，亦透過空地調查方式，瞭解特定地區相關土地原料之位置、產權及數量，主動要求土地仲人進行仲介，以便適時取得土地原料，供公司營運所需。
最近二年度任一年度中曾占進（銷）貨總額 10%以上客戶
最近二年度生產量值表
最近二年度銷售量值表
(三) 最近二年度及截至年報刊印日止從業員工資料
