(一) 業務內容
業務範圍
公司所營業務主要內容
- 委託營造廠商興建國民住宅及商業大樓出租出售業務。
- 室內裝潢業務。
- 建材及機械買賣及進出口貿易業務。
- 委託營造廠商興建一般工業用地之廠房、倉庫出租出售業務。
營業比重
目前之商品(服務) 項目及計劃開發之商品（服務）
- 住宅及大樓開發租售業務。
- 工業廠房開發租售業務。
- 休閒活動場館業。
- 一般旅館業。
- 會議及展覽服務業。
- 租賃業。
- 除許可業務外，得經營法令非禁止或限制之業務。
計畫開發之新商品
除繼續於大台北地區推出精緻住宅，並依都會區發展需求開發廠辦及商用辦公大樓，此外另隨著公有土地以地上權或聯合開發案釋出，本公司亦針對上述項目建立可行的營銷模式。
產業概況
產業之現況與發展
經濟面
依據行政院主計處統計，111 年台灣經濟成長率達到2.45%。上半年延續 110 營建成本上漲、科技產業帶動區域需求、貨幣寬鬆環境等因素，買氣極佳；下半年卻因政策性的預期影響(平均地權條例)、地緣政治風險升高，以及全球性通膨造成房貸利率增加等不利因素，而影響客戶購屋意願。依台經院預測 112 年國內經濟成長可達惟 2.58%，對於國內房市而言，後續通膨及利率的向上調升，預計將持續推升房市呈現價平量縮的局面。
財金面
影響房地產市場最重要的利率因素，因全球性通膨影響中央銀行統計，本國五大銀行（台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀）新承做放款加權平均利率，已從 110年 12 月的 1.184%調升至 112 年 2 月的 1.679%。此外，央行接連調整選擇性信用管制，主要即在於避免金融機構資金放款過度集中不動產，造成助長房市炒作、囤地，但絕不會影響到自住首購族、都更及危老，長期而言打擊炒作部分之成效後續將會慢慢顯現，並有利於房市長遠發展。
政策面
中央及各地方政府優惠政策及明訂各項獎勵值，快速並縮短審議等政策持續執行中，支持民間推動都市更新及危老改建，另一方面，為健全房地產交易市場之健全穩定發展，打擊炒房炒地也是 111 及 112 年度重點項目，修正平均地權條例，希望立法院通過後，能禁止預售屋合約轉售；以及限制私法人購屋、設炒房檢舉獎金制度、非首購無寬限、降低購地貸款成數及限期開發、實價登錄 2.0 版，房地合一稅等，精確的打擊短期炒房確實有其成效。
總 論
預計影響 112 年房市有四大變數主因，包括國內經濟表現不佳、打炒房政策、市場超額供給、缺工缺料且成本持續上揚。預期 112 房市將呈現價平量縮，惟房地合一稅之實施，仍有利房地產長期穩定發展。
產業中上、中、下游之關聯性
產品之各種發展趨勢及競爭情形
產品發展趨勢
- 由於大台北地區人口密度高，且可以開發的土地稀少，因此都會區的房地產，只要產品設計及營建施工品質控管得當，即便是景氣暫時盤整中，也能保持不錯的房價競爭優勢。
- 依照建物各項認證的制度來選擇房屋，如綠建築標章、智能住宅標章、耐震建築標章、建築物防火、環保建材標章等、各項防疫設備等，未來公司仍將積極的參加建物評估認證或評比項目，加強住宅品質，以提升客戶購買意願。
- 由於政府對於大坪數豪宅核以高額稅金，市場上當前產品規劃仍以自用住宅為主流，預估未來 2-3 房，房屋坪數 20 至40 坪間的房屋產品將是短期房地產市場之主流。
- 交通條件依舊是影響價格之關鍵因素，開發捷運周邊500-1,000 公尺內之住宅，將是民眾購屋第一選擇，尤其大台北地區以捷運對房價影響最大，故本公司仍以捷運周邊為開發之主要目標。
- 隨著都市更新、危險老舊建物獎勵等法規出台，都會地區老舊房屋之改建合作已成為未來更新都市之發展趨勢，公司將依循政府政策及法規，以現有之品牌及施工嚴謹度，爭取開發此類案件之機會。
- 台灣已逐步邁入高齡化社會，加上政府推動之長照政策，銀髮族對醫療設施頗為依賴，離醫院、復健中心等醫療院所近的房屋，未來將會有強烈的需求。
競爭情形
本公司為因應首購及換屋族群的需求，向來都依個案地段不同，針對其建築立面、產品規劃格局、內部空間討論、建材設備穩定保固性及公共設施使用者需求之強弱等目標，加強該個案的規劃及施工以求建立品牌的延續性，提高銷售率及銷售速度，同時在追求銷售率的同時，也會針對企業的社會責任方面，於建材規劃方面更重視環保、防疫、綠建築、養生、智能及結構施工的安全等功能，以符合國際級水準讓購屋客戶滿意度提高。
技術及研發概況
- 建築規劃設計：符合環境所在特色及產品需求審慎的評估，配合國際趨勢，採用環保建材，規劃設計最優質之產品，以符合日益創新的市場需求。
- 營建品管：全方面針對各種工法不斷研討，結合物管及客戶維修系統，隨時檢討精進最適合之工法及建材設備。
- 結構安全：超越法規更提高地震耐受力，務求地震來時減少對建築結構的破壞及影響，配合專業結構技師經電腦精密計算後施工，務求居住安全。
- 經營管理：全面推動 SOP 及標準作業規範，嚴格執行工程預算編列掌握、工程發包、客服維修系統等，並隨時教育訓練及檢討，提昇工作效率。
- 大數據資料庫：以土地、建照管理、都市更新、都市設計角度，隨時整理並更新大數據資料庫，全方面快速及精準掌握市場走向及脈動。
- 品牌經營：以設計規劃、施工品質、售後服務方面，持續提升品牌力以創造附加價值。
長、短期業務發展計畫
短期業務發展計畫
- 「中正區臨沂段新美齊 PARK259」
- 「南港區經貿段新美齊心居」
- 「士林區天母段新美齊心岳」
- 「中正區城中段新美齊硯」
- 「捷運中和站聯合開發案」
- 「捷運中原站聯合開發案」
- 「板橋區新美齊画世代」
- 「三重區新美齊 The Top」
- 「台中市 14 期重劃區仁平段案」
- 「中正區福和段案」
長期業務發展計畫
- 因應房地產市場變化及本公司快速成長茁壯，本公司發展重心除原大台北精華地區外，也將擴大延伸至中南部地區，務實嚴謹踏實。
- 為因應國際會計準則 (IFRS)，公司除擇優推案外，將選擇持有並經營精華地區之不動產，除長期持有不動產享受增值外，亦藉由新美齊物業管理經營收益使公司保持固定現金流收益，除每年盈餘得以回饋股東外，部分獲利也可再轉投資其他不動產，藉此得以長期穩定經營。
- 積極提升公司品牌價值，從選地、規劃、營造及售後服務、物業管理等不同方面著手，務求建立品牌行銷模式並達到永續經營目的。
(二) 市場及產銷概況
市場分析
市場未來供需狀況與成長性
供給面
住宅建造執照核發：
需求面
市場未來成長性
本公司將秉持穩健保守之理念，對外在新的建案開發方面，把握本段時機，針對台北地區精華地段土地展開購地、合建、危老申請及都市更新等多重管道開發土地建案，以低風險、低成本的方式，建立未來五至十年可供推案及入帳的土地案源，對內營建管理及規劃設計方面，則嚴格執行風險控管，控制採發成本與創造建案最高價值，以確保本公司未來經營的穩定獲利及永續企業經營。
競爭利基及發展遠景之有利因素、不利因素與因應對策
競爭利基
- 良好的企業形象
- 卓越的領導加上專業靈活經營團隊
- 財務穩健、債信良好
- 從消費者角度出發，更能貼近市場需求
有利因素
- 以「正、誠、勤、儉」為出發點的專業經營團隊
- 公司財務操作謹慎
- 精華區房地產具有保值及增值之功效
- 置產保值與利率仍低，刺激消費者購置不動產的意願
不利因素
土地取得及整合不易
因應對策：
本公司未來將配合政府危險老舊建物改建之法令推動合作興建，以大台北地區為推案重心，除積極慎選購買優質地段土地外，並以市場合理價位、生產最符合市場需求的規劃設計及最高施工品質要求的產品，提高並吸引購屋者及地主合建的意願，才能確保公司未來得以順利取得土地。
建築成本不斷提高
因應對策：
謹慎評選財務穩健及專業施工的甲級營造廠商，建立雙方穩固合作之積極關係，除要求該合作之營造公司加強其施工之品質，並共同努力做到「避險發包」、「責任發包」等能有效控制成本之措施。
主要產品之重要用途及產製過程
主要原料之供應狀況
土地
本公司設有土地開發部門，除開發處積極主動尋找適合之土地外，亦透過土地仲介、房地產代理商等介紹合適土地；建案開發方式以購地自建、合建分屋、都市更新、危險老舊、合作開發等多元方式進行。本公司除已推案完成之
- 信義區新美齊JADE12
- 中正區新美齊 PARK259 案
- 三重區新美齊匯案
- 士林區新美齊 AIT 案；尚有
- 中正區新美齊硯
- 士林區新美齊心岳
- 南港區新美齊心居案
- 三重區集美段 900 餘坪都更自建案
- 捷運環狀線中和站聯合開發案
- 捷運環狀線中原站聯合開發案
- 板橋區新美齊画世代合作開發案
皆屬於興建中及預計推案之土地，足以供給未來 112 年至 116 年業績入帳，故營建用地之供給情形穩定。
營建工程
為維持工程品質最優良，工程營造皆委託甲級營造廠商，依公司所定之施工標準及營建建材進行發包作業，除可控制工程進度及要求優良的品質外，也依不同產品、地點、各營造廠財務及管理口碑進行選擇，依內政部統計，目前國內甲級營造廠即超過2,500 家以上，所以營建工程施工部分並無疑慮。
最近二年度主要進、銷貨客戶之名稱及其進、銷貨金額與比例
最近二年度主要供應商資料
註 1： 其他單一廠商之進貨金額未達 10%以上。
註 2： 截至年報刊印日前，上市或股票已在證券商營業處所買賣之公司如有最近期經會計師查核簽證或核閱之財務資料，應並予揭露。
最近二年度主要銷貨客戶資料
註 1： 其他單一客戶之銷貨金額未達 10%以上。
註 2： 截至年報刊印日前，上市或股票已在證券商營業處所買賣之公司如有最近期經會計師查核簽證或核閱之財務資料，應並予揭露。
最近二年度生產量值表
最近二年度銷售量值表
(三) 從業員工資料
