(一) 業務內容
業務範圍
所營業務之主要內容
- 委託營造廠興建國民住宅及商業大樓出租、出售之業務。
- 子公司金駿營造主要以承攬建設營造工程為主。
目前產品及營業比重
計畫開發之新產品或服務
營建事業
本公司以規劃能力、施工品質及售後服務為核心價值，積極提升公司品牌；在個案開發方面，以自地自建或合建為開發方向，期能擴大土地開發區域，累積土地存量，並切入其他類型不動產市場。在產品規劃方面，以現今自住及首購客戶之剛性市場需求，並以安全、健康及環保住宅為主要訴求，致力於打造永續智慧的建築。在售後服務方面，持續關注顧客與市場之需求，積極處理客訴，提高購屋客戶對公司的信任。
子公司金駿營造／工程事業
金駿營造為國內綜合營造業，主要經營業務以承攬建設營造工程為主，致力提供優質營建服務，堅持高品質營建工程，不斷精進施工技術與累積營建管理的前瞻作法，並逐步拓展營造業的業務領域。
產業概況
產業之現況與發展
營建事業
從 107 年台商逐步回流、回國投資以來，市場熱錢充斥、加上低利率環境，導致不少資金流向房地產。但 111 年受到經濟展望持續下修、利率升息效應、平均地權條例修法上路、總統大選前哨戰等利空因素影響，讓房市在 112 年傾向觀望保守。
過去包括央行四限貸、財政部房地合一稅 2.0……，前後約十次頻繁的打房措施都無法撼動房價，只要剛性需求強勁，房價短期欲跌不易，成本仍是影響房價的主要因素。
子公司金駿營造／工程事業
在全球追求碳中和的目標下，房地產的主要材料鋼材和水泥價格只會日漸走高；另一方面，除了台灣先天地理環境的地震威脅，還包括高齡化、少子化帶來的缺工危機。勞動市場缺工的情況已是愈來愈嚴重，而在台灣年輕人普遍不願意從事勞力工作的情況下，營造費用更是看漲而難下跌。
為了降低營造眾多不穩定因子，集團致力研發新技術，將原本的建築方式、工法進行大變革，未來可按新的施工方法，全面提升營建技術與工程品質，不但可改善建築產業所面臨缺工困境及地震問題，對於全球所重視的低碳永續概念亦有正向幫助。
產業上、中、下游之關聯性
營建工程事業
營建業所牽涉的上下游產業眾多，營運的過程必須要仰賴其他的製造業、礦業等各行各業的配合與支持；然而，目前國內多數建築工程、營造廠及建築供應商之間，或有合資、分股與投資興建的情況，使得營建業的上、中、下游之間合作關係密切。
子公司金駿營造／工程事業
其主要來源為建設公司委託興建，其上游有預拌混凝土業、鋼鐵材料及製品業、水泥業、機電設備業及瓷磚業等；下游行業包括房屋仲介經紀商、傢俱業、家電業、照明業及保險業等。因此營造業景氣對相關原料所屬行業之影響效果大，亦影響其他相關行業之發展。
產品之各種發展趨勢及競爭情形
營建事業
美國聯準會112年3月持續升息，國內通膨仍嚴峻的狀況下，央行也預告國內仍有升息空間，加上全球經濟展望下修，以及兩岸關係不確定因素高，讓市場觀望氣氛濃厚。
台灣人口快速變遷，少子化與高齡化使得現在家庭結構跟以往大不相同，從以往的大家族到現在小家庭當道，讓低總價的小宅逐漸成為房市新主流，再加上現在年輕人嚮往科技生活，科技與裝潢技術日新月益，愈來愈多傢具或家電標榜輕薄化或是一物多用的多功能，就算入住小宅也能享受大空間，小宅可以說是「進可攻、退可守」的不敗產品。
子公司金駿營造／工程事業
近年缺工嚴重，物價上揚、建材和工資逐年上升，面對缺工的人力斷層問題，集團致力研發以鋁模取代板模，外牆平整不用再打底。使用預組鋼筋柱，先在工廠焊接，再到現場吊裝。木地板取代地磚，貼磁磚要在一樓運水、運沙、攪拌，而木地板施工只要 3 天。整體而言在工法改善後，現場施工的人工需求減少二至三成，加上建築設計集團已導入 BIM 數位系統建置，在營建各項環節更能精準掌握不同工種介面的問題，搭配鋁系統模版規格化的特點，是集團的優勢之一，且集團一直積極研發新技術，以全面提升營建技術與工程品質。
技術及研發概況
本公司及子公司歷年來均投入相當的人力資源與成本，不斷推出新的服務與制度以滿足消費大眾對不動產交易的需求，惟本公司及子公司主要係房地興建及出售業務，不適用研發投資。
長、短期業務發展計畫
短期發展策略
營建事業
- 111 年陸續推出基隆「夢悦城」、新北「景安文匯」及台中「VVS1」業績表現亮眼，並積極銷售台中「臺中帝寶」……等餘屋。112 年規劃及預計推案的建案有基隆「德安 EF」、台北「文山萬芳」、桃園「龜山善捷」及台南「潤隆鉑悦」等案。
- 主要開發個案推案狀況如下：
子公司金駿營造／工程事業
- 垂直整合（土木／機電、建築／機電）的業務方向。
- 培育相關人才，提昇營造專業人力素質。
- 深化 BIM 技術及智慧化在營建管理的運用。
長期發展策略
營建事業
- 長期業務發展應加強組織效能，降低單位成本、提升市場競爭力，運用資訊化、都市更新計畫及獎勵，靈活運用土地開發策略，以降低土地開發成本，增加公司獲利。
- 致力於產品規劃使其符合購屋者多元化需求，並維持良好售後服務制度，使客戶引薦新客戶，以提昇銷售業績。
子公司金駿營造／工程事業
- 積極提升品牌（品質）認同度。
- 提升產品的廣度與深度。
- 積極研發其他高專業之工法技術。
- 導入數位科技與創新。
(二) 市場及產銷概況
市場分析
主要產品銷售地區
本公司營業項目為房地興建出售業務，子公司主要承攬集團開發個案之興建工程，房地興建主要選擇交通便捷、生活機能完善及具發展潛力之區域。
市場占有率及市場未來之供需狀況與成長性
營建事業
國內房地產市場之地區分布廣泛，各公司主要推案地區不同，銷售價格及銷售策略亦不盡相同，取決於客戶之喜好度，因產品之地段及特色各有差異性，業者彼此間大多為區域性個案與個案間的競爭，因此產品的規劃設計、定位、工程的管理、品質的要求及售後服務將成為客戶決定購買的有利指標。本公司近年所推出之建案主要分佈於基隆市、新北市、桃園市、台中市、台南市及高雄市等主要都會區，所推出的個案銷售率表現亮眼，備受消費者的肯定。
子公司金駿營造／工程事業
自 110 年開始，營建工程物價指數因輸入性通膨，以及新冠肺炎疫情影響，導致價格上漲，110 年營造工程物價指數年增 10.93％，漲幅為 98 年以來最高，111 年營造工程物價指數則續漲 7.37％，不管是水泥成本、混凝土、甚至金屬製品類全都上漲，在成本不斷地攀升的情況下，未來半年營造業景氣仍偏向謹慎。
競爭利基及發展遠景之有利、不利因素與因應對策
營建工程
競爭利基及有利因素
- 自住及換屋等剛性需求依然旺盛。
- 政府持續推動新設或擴建產業園區及科技園區，帶動周邊廠房、廠辦及工業地產地需求。
- 市區內老舊 A 辦逐漸淘汰，企業對辦公空間的擴編及升級需求增加。
- 政府持續推動都更、危老條例政策，鼓勵住戶參與重建。
不利因素
- 工料雙漲，土、建融資利率調升，使投資報酬率不如預期。
- 《平均地權條例》三讀通過，亦使投資客退出不動產市場。
- 111 年央行四度升息，房貸的加壓，使市場消費者多於觀望的心態。
- 六都精華素地稀缺取得不易且成本較高、都更整合時程長，開發難度增加。
因應對策
- 持續精進案件報酬率精密控管的計算方式，合理並審慎推估開發完畢之銷價。
- 持續注意商用不動產之發展趨勢，視趨勢隨時再投入商辦或廠辦之開發。
- 積極評估參與政府公辦都更及招商案件，提高六都市佔率。
- 滾動式調整開發策略，積極南向布局。
子公司金駿營造／工程事業
競爭利基及有利因素
- 由於客戶對工程品質及施工技術的逐漸重視，有利專精建築工程技術、且具企業形象及各項實績的綜合性營造商。
- 配合集團發展 3D 建築資訊模型系統(BIM) 、無人機器人搬運工料（搭配自動化倉儲、搬貨系統）等，以全方位服務提升營建價值及競爭力。
不利因素
- 台灣甲級營造廠的數目持續增加，營建承攬市場競爭激烈，加上原物料上漲跟缺工影響，營造承攬業者的獲利仍無法大幅回升。
- 目前仍是由工人在工地現場作業，需要大量的人力支援，除了氣候、設備因素影響外，再加上人為因素的不確定性，則會出現施工品質不容易控管的情況，導致施工進度延宕，造成無形營建成本增加。
- 年輕人投入營造業意願低，再加上台灣少子化影響，缺工問題日益嚴重。
因應對策
- 經由承攬多元化的建築工程，累積各種施工經驗，建立長期經營的核心競爭力提升過去與現有較複雜工法之技術能力，並引進新技術人才，達成技術優化與技術領域擴充之目標，以降低成本提高競爭力。
- 施工技術精緻化，建立每個施工項目的標準步驟及細部的圖說，深入瞭解每種材料的功能性及替代性，而在監造過程更要實事求是，追根究底，確保所有產品合乎顧客要求及品質標準。
- 致力研發新技術及營建工程自動化，像是預鑄工法，在工廠便完成大部分營造需求，減少在工地的人力需求。
主要產品之重要用途及產製過程
主要產品之重要用途
- 開發興建及出租出售國民住宅及商業大樓等，並以內銷市場為主軸，開發興建社區型高級住宅、別墅、大樓等產品。
- 子公司金駿營造／工程事業承辦住宅、商辦大樓等建築工程。
產品產製過程
營建工程：興建住宅自建流程如下
土地開發 → 產品企劃 → 規劃設計 → 行銷準備 → 銷售作業 → 營造施工→ 產權登記 → 交屋作業 → 售後服務
子公司金駿營造／工程事業：工程承攬：
業務開發 → 估算作業 → 投標(議價) → 得標簽約 → 施工預算 → 施工計畫 → 材料、人力安排 → 施工管理 → 竣工作業 → 完工檢討
主要原料之供應狀況
營建事業
土地
本公司設有土地開發部門，除由開發部積極主動尋找適合之土地外，亦透過土地仲介介紹合適土地，另本公司亦視實際需要與地主以合建方式合作或參與都市更新開發，故營建用地之供給情形穩定。
營建工程
本公司均選擇經營穩健營造廠商合作，並掌控營建進度及確保施工品質。
材料
本公司為節省成本及工程進度配合等考量，使整體發包作業更靈活運用與掌控，材料採購有自行比價方式、包工包料或聯合發包方式處理，因此工程材料來源供應穩定。
子公司金駿營造／工程事業
建築工程其主要大宗材料如鋼筋、鋼板、混凝土、砂…等，雖然建材、人工價格持續上揚，增添營造廠商的成本壓力，但與廠商長期配合良好，故供應情況尚稱穩定。
最近二年度任一年度中曾占進(銷)貨總額百分之十以上之客戶名稱及其進(銷)貨金額與比例
最近二年度主要供應商資料
最近二年度主要銷貨客戶資料
最近二年度生產量值
最近二年度銷售量值
(三) 最近二年度及截至年報刊印日止從業員工資料
