(一) 業務內容
業務範圍
營業比重
公司目前之商品(服務)項目
- 不動產部：住宅及停車位、工業廠房之開發租售。
- 紡織部：紡織品之銷售及加工。
計畫開發之新商品(服務)
增加商業辦公室、工廠廠辦開發租售、環保綠能及太陽能產業投資。
產業概況
不動產部
不動產產業結構圖
不動產產業發展趨勢
111 年疫情持續第三年，已邁入與病毒共存的後新冠時代，烏俄戰爭、通膨、升息，政府打房信用管制及新台海危機等利空因素，自下半年起商用不動產交易大幅萎縮，整體成交量減少 3~5 成，投資型客戶保守觀望，自用型的需求仍有穩定的買盤。
在土地開發部分，由於成本增、升息循環、打炒房政策增添住宅市場的不確定性，住宅開發商將採取多元化策略以分散風險，包括增加商業和工業不動產投資比重的產品多樣化策略，以及與地主、品牌建商或公部門合作的土地開發多元化模式。
不動產產業競爭情形
不動產產業面臨缺工、料漲雙重夾殺，整個經濟、金融、產業面形成完美風暴，政府又要回應民眾對高房價必須處理的問題，壓力相當大。
對於財務健全、資金雄厚的中大型建商來說，「平均地權條例」修法影響程度不大，但對中小型建商就不同，一旦出現倒閉就是金融業將出現系統系風險，在競爭者較少之下，大建商對房價將更堅持，價格就更難下跌。
紡織部
產業結構圖
紡織產業發展趨勢
往產業用紡織品發展
國內紡織供應鏈快速將既有產品線轉往生產防疫相關紡織品，藉以填補部分訂單損失。
新素材、新技術
近年發展了「智慧紡織」、「智慧製造」，環保永續技術包括易分解、易回用、與生質材料等，皆是需要持續投入的技術，在創造永續議題的同時結合品牌營運策略，達到永續行銷的效果。
紡織產業競爭分析
紡織業者上中下游廠皆已明顯感受到景氣回溫。
技術及研發概況
不動產部
在全球追求淨零碳排風潮下，「ESG」也將成為台灣不動產業重要元素，而不動產上中下游的產業鏈，從建設營造、仲介、代銷、經紀業、估價師、地政士、建築經理、建築師、土木技師…等等，都必須參與政府推動的 2050 淨零碳排。
- 土地開發能力︰ 充分掌握市場情報，透過準確之判斷，以整合土地資源。
- 產品規劃能力： 洞悉市場產品需求及定位，以達人性化之訴求規劃。
- 銷售誠信能力： 以誠信為原則，廣告行銷平實化，建立客戶認同感與信任感。
- 施工管理能力： 保證工程品質，工期與工進規定，以高品質節省成本為追求目標。
- 交屋能力： 以客為尊，提供真誠服務，有效管控交期，使資金迅速回流。
- 品牌形象： 重視後續之客服管理，以提升客戶之滿意度，期許塑造清新、健康的市場口碑。
紡織部
本公司近年紡織部門逐漸轉型為紡織品買賣及織品代工生產，近年來除了加強環保防污染設備以外,已不再投入相關研究發展支出及專案研究。
長、短期業務發展計畫
不動產部
短期發展
本公司在拓展營建業務採取整合各方資源，貫徹提高品質及精簡成本，在短 期開發評估，現階段除以都會區土地開發為主並積極開闢工廠、商辦用地，規劃設 計建案以人性化、實用性、便利性、符合市場需求等物超所值的產品，並尋求可快 速推出之建案為主，創造個案之最高效益，以快速銷售為首要目標，無餘屋之行銷 策略，讓資金儘快回流，短期上以多元化行銷方式建立通路和策略，打響「品牌建 案」的優質口碑。
長期發展
未來本公司秉持品牌首重「企業社會責任」的理念，以土地資源屬於社會大眾之觀念，關心大眾生活空間為前題，營建百年建築，並以打造「自己住的房子」為規劃設計之指導原則，針對不同類型之住宅、商辦建案設計，把永續、創新經營落實於每個建案中，以達成公司未來永續經營之目標。本公司採取「以客為尊」做好產品規劃定位，以符合市場多樣之需求，訂定銷售策略以提升顧客忠誠度，建立品牌新形象，重視後續客戶服務和滿意度，利用公司已建立之經營團隊與智能，持續推動公司長遠發展目標。
紡織部
短期發展
因紡織自紡紗至織布製程階段，其製造人力及製造費用甚高，且原料、在製品及成品之庫存壓力，使本公司評估仍以部份廠房設備出租獲取租金收益及採以代工方式承接染整、織品等業務，得以節省工費開銷及庫存成本。
長期發展
本公司擁有近 6 萬坪廠房，目前雖以部份出租，未來仍將朝紡織原物料買賣及各種紡紗業務等高附加價值的產品生產製造發展，以爭取高毛利商品、低庫存量的方式增加營業收入。
(二) 市場及產銷概況
市場分析
主要產品之銷售地區（包含紡織部）
不動產部
主要產品之銷售地區
本公司不動產業務開發興建以國內台南、宜蘭、苗栗、雙北、桃園等地區為主，成屋及預售屋銷售情況如下：
成屋：請詳上表：1.主要產品之銷售地區（包含紡織部）之銷售房地。
預售屋(含住宅和廠辦)：截至 111 年底仍以台南及宜蘭縣巿為主。
不動產巿場未來之供需狀況
- 供給面：基於通貨膨漲壓力和國內疫情穩定，帶動各地房市趨於去熱絡，建商紛紛搶購土地，興建多元化商品，包含廠辦、商辦、小單元住宅等建築物件，使得市場供給起了一波熱潮，自南至北，為因應不同階層的需求，產品將朝『多元化、精緻化』。
- 需求面：
- 基本性需求市場：近兩年房市因持續低利率和資金充裕、預期物價調漲，房市需求量明顯提昇，自北往南的市場成交量均呈現大幅度成長，本公司推案政策亦跟著趨勢同步，本年度推於台南新化廠辦建案創立優良成績。
- 投資性需求市場：此種市場需求有兩種類型，第一種為投資型市場需求，將房地產視為投資工具，遇有獲利空間時，即進場購入做為中長期投資標的，享受租金收入或增值收入；第二種為投機型市場需求，此種通常為假性需求，常發生於房地產景氣熱絡的時期。
- 展望 112 年房市景氣，短期間受政府打房縮放款及法令政策影響，投資客縮手應在預料中，而工商業廠辦的需求仍可期待增加，另自住型住宅亦能穩住相當市場需求，業者以落實經營不哄抬投機仍可創造利潤。
影響公司不動產部門未來發展之有利、不利因素與因應對策
有利因素
- 國內相對處於低利率階段，資金相當充裕，人們基於保值的心態，取得不動產相對是抗通膨的利器，且國內經濟、股市狀況良好，國內仍有不少的首購族、都更、廠辦市場需求量，不動產巿場目前仍為國內民眾的重要投資工具。
- 經濟市場於通貨膨漲、疫情漫延時代，仍不見明顯衰退，後市必然可期。
- 市場盤整過程中，將汰弱留強，搶地競爭將會緩和。
不利因素
- 政策持續不斷推出打房，建商面對土建融資成數調隆、利率調升等壓力。
- 建商取得土地成本居高不下，人工短缺，材料上漲。
- 大坪數或豪宅市場明顯不振，致相關餘屋存貨去化困難。
- 政府陸續推出不利政策，投資客縮手。
因應對策
本公司堅定秉持「打響建案的優質口碑，創造每一建案之最高效益」的經營理念，且推出的案場力求地點好、設計好、施工好、價格公道，加以良好的售後服務，定能持續吸引購屋及換屋之消費者。
紡織部
主要產品之銷售地區
- 毛紗、混紡紗及棉紗
- 毛紗及混紡紗主要生產細支精梳毛紗，毛紗、混紡紗及棉紗以供應國內其他布廠為銷售對象。
- 先染成品布及後染成品布
- 主要布種為全棉及混紡高級成衣布料之庫存布料，目前仍續以出清去化庫存存貨為主要銷售。
- 染料
- 染料銷售以內、外銷去化庫存存貨為主。
紡織品市場未來之供需狀況
- 目前全球紡織業發展趨勢大變，消費者要求質精價廉、少量多樣化，且產品生命週期縮短，機能性產品需求增加。
- 面臨全球經濟成長呈現下滑與國際原物料價格上漲，以及全球氣侯變化與環保意識高漲的衝擊，將會影響紡織產品之供需，進而影響產品之市場價格與生產成本。
- 本公司紡織部門目前以代工為主，惟因製造費用等成本因大環境影響，餘不影響本公司之工繳收入。
影響公司紡織部門未來發展之有利、不利因素與因應對策
- 有利因素
- 短纖產品素材為天然材質，符合目前環保意識及高品質之產品，為未來紡織品之主流。製造生產力及技術商品化能力強有利於本公司未來承接代工業務之發展。
- 由於各國受新冠肺炎疫情影響，相對國內情況較受控制，部分訂單將發生移轉回台現象，再加上機能性紡織品的競爭優勢，將有利未來承接代工市場之發展。
- 不利因素
- 經營成本日益高漲，例如工資、環保、電力運輸等增加，使得代工之毛利率降低。
- 本公司毛、棉紗主要原料係對進口依存度高，價格深受國際行情及匯率波動影響，區域經濟成型，我國被排除在各項協定之外。
- 因應對策
- 本公司紡織代工，積極提高生產良率、整合廠內資源，加強採購物料成本之控管，與廠商充分配合，維持長久合作關係，以維持既有營業及毛利。
主要產品之重要用途及產製過程
不動產部
紡織部
重要用途
- 毛紗方面：用於西裝布料、日本和服、毛衣、針織布。
- 棉紗方面：供梭織布及針織布料使用。
- 成品布方面：供各類成衣使用。
- 染料方面：供各類纖維、皮革及紙張染色用。
產製過程
主要原料及物料之供應狀況
不動產部
本公司不動產開發主要係以購置桃竹苗地區、中南部都會區及宜蘭地區精華之土地、物件為主，另有開闢南部工業廠房用地及住宅土地，為求工程品質和工期控管，工程承攬多採簽定合約再以統包方式予關係企業承攬建造或由關係企業承攬再委外發包建造，亦有規劃廠辦用地依客製需求興建、或興建大型賣場及超商店舖等多元產品銷售。
紡織部
本公司紡織部業務目前以代工為主，產品原料主要為棉花、毛條、棉紗，供應貨源主要為代工業主，而相關物料供應廠商均為長期配合之對象，故原物料之供應無慮。
最近二年度任一年度中曾占進(銷)貨總額百分之十以上之客戶名稱及其進(銷)貨金額與比例
最近二年度主要供應商資料
最近二年度主要銷貨客戶資料
最近二年度生產量值表
最近二年度銷售量值表
(三) 從業員工資料
