名軒 (1442.TW)》公司發展,業務介紹與現況

內容目錄

(一) 業務內容

業務範圍

業務之主要內容

本公司所營業務之主要內容為委託營造廠商興建集合住宅大樓及商業大樓出租、出售業務。

營業比重

建設業 99.47％
其他 0.53％

產業概況

產業之現況與發展

一如市場預期美國聯準會與歐洲央行在去年 12 月宣布升息，我國央行也跟進升息半碼，展望癸卯兔年經濟情勢，金融機構預估，2023 年第一季央行仍會延續升息步伐，此外，包括國際通膨壓力、新變種病毒引發新一波感染潮以及俄烏戰爭戰火未止，都是今年經濟發展的隱憂。全球經濟成長動能不佳，國內製造業產業鏈也持續進行庫存調整，但仍有好消息，在內需消費方面，受惠於邊境管制放寬，出、入境旅客增加，免稅店業績成長，民生消費部分也逐步回歸疫情前常態。

國際經濟

隨疫苗施打逐漸普及，國際景氣持續復甦，惟受新型變種病毒擴散、俄烏軍事衝突干擾，成長動能減弱，根據 IHS Markit 2022 年 5 月預測全球經濟成長 2.9%，低於 2021 年 5.8%，2023 年預估為 3.13 %。當前國際經濟仍面臨諸多風險變數，值得持續關注，包括全球疫情變化、俄烏戰事發展、中國大陸經濟放緩、美國等主要經濟體緊縮貨幣政策之外溢效應、國際原油及大宗商品價格上揚，全球通膨壓力增加，以及地緣政治風險等皆影響國際經濟前景。

商用不動產

商用不動產市場方面，打炒房政策再出重拳，平均地權條例三讀通過，為 2023 年房地產市場投下震撼彈，這股觀望氣氛，已提前展現在 2022 年第四季交易。信義全球資產統計上市櫃法人商用不動產交易，去年第四季商用不動產累計交易額為318 億，在各季交易表現中居於最末；12 月交易額為 157.63 億，較前月成長 69%、較前年同期成長 11%。

土地市場

2022 全年土地交易額為 618.15 億，較前年減幅 62%，12 月上市櫃法人土地交易額為 11.02 億，較前月持平，較前年同期減幅 90%，土地交易量銳減主因為受打炒房政策影響，使建設公司購地決策趨緩。建商仍是 2022 年最大土地交易買方，共斥資 445.85 億購地，佔整體交易約 72%。

產業上、中、下游之關聯性

產品之各種發展趨勢及競爭情形

現今的房市仍以剛性需求買盤為主，房市應不致失速翻車。雖然全球新冠疫情仍可能帶來經濟不確定性，不過全球仍處在持續量化寬鬆潮中，在資金去化過程中，具備高保值、穩投報評價的不動產市場仍有一定吸引力。

技術及研發概況

結構方面

混凝土結構在工程中占有很大比重，在結構安全、可靠度和耐久性方面至關重要。因此本公司要求混凝土的配合比應根據設計的混凝土強度等級、耐久性、坍落度的要求,確實依內政部混凝土結構設計規範施作，在混凝土澆灌過程中及在完畢後對表面覆蓋養護均有嚴格標準。
不論在主結構如樑柱及次結構，本公司以系統化、標準化方式確實施工，綁紮更加確實堅固、鋼筋間距整齊一致、保護層厚度足夠，確保結構體達到防裂、防水且抗剪力更佳，總體提升房屋的結構安全與抗震力，使建築更加安全穩固。

建材設計方面

研發新的工法，重視施工細節及方便日後維修，如：輕隔間、明管施工、後裝式室內門、浴室止水墩、結構安全系統工法等，與市場區隔，提高產品附加價值。亦採用如奈米科技等新成份之環保建材，並善用政府推行節能減碳之建材，例如：二段式省水馬桶、雨水回收系統、太陽能板等，並順應新科技，歸納整合電信通訊系統，使住宅更具人性化。因應不同地區、氣候環境的需求，本公司率先於住宅採用複層玻璃提供更舒適的居家環境。

售服及人才培育

長期培訓人才，著重在職訓練，持續辦理教育訓練以提升人員競爭力，落實知識管理，建構經營知識庫，不斷提昇學習空間，提高人員績效。

長、短期業務發展計畫

短期業務發展計畫

本公司短期業務發展以穩健經營為原則，考量自有資本規模、個案投資報酬率、資金週轉效率等，以投資興建符合市場需求的中型個案為主，發揮最佳經營效益並累積成長動能。

長期業務發展計畫

本公司長期業務發展將配合政府重大建設及重劃區的開發，使本公司長期成長腳步與國家經濟發展同步俱進。

(二) 市場及產銷概況

市場分析

主要產品銷售地區

公司近年來房屋之推案銷售分佈於台北市、新北市、桃園市、宜蘭縣、台中巿東區等區域，其土地開發以選擇交通便捷、生活機能完整及未來具發展潛力地段為主。

市場佔有率及市場未來之供需狀況與成長性

市場佔有率

111年度上市建材營造類別公司營業收入排名前四十名及市場占有率

供給狀況

六都地政局公布 2022年 12月買賣移轉棟數，共 2萬 754棟，年減 25.1%、月增 11.8%。另，去年全年六都買賣移轉棟數共 24 萬 3,910 棟，年減 8.9%，創下近 3 年新低，且交易量是近 6 年來首度下滑，顯見房市已反轉向下。統計六都去年 12 月建物買賣移轉棟數，台北市 2,117 棟，月增 5.9%、年減26.2%；新北市 4,988 棟，月增 17.7%、年減 28.1%；桃園市 3,938 棟，月增5.7%、年減 21.7%；台中市 5,201 棟，月增 21.3%、年減 8.8%；台南市 1,749棟，月增 8.6%、年減 26.5%；高雄市 2,761 棟，月增 2.0%、年減 42.5%。

需求狀況

目前台灣房市仍處於多空對峙的階段，一邊是居高難下的營建成本，另一邊是蓄勢待發的房市黑天鵝，在兩方拉鋸期間，交易週期拉長及議價空間拉大是必然會出現的結果，強勢的賣方市場也會逐漸向買方市場靠攏，預估2023 年台灣房市交易量大概率會繼續走低。由於今年出現爛尾潮的風險加大，預售屋的交易量能也會因此受到衝擊，再加上最近兩年建商大量購地推案，導致預售市場潛在賣壓不小，後續能否順利去化，仍需持續關注，研判今明兩年預售屋的價格及交易量出現鬆動的可能性較大，尤其在平均地權條例初審火速通過的影響下，預期將對預售以及新成屋市場埋下更多不確定因素，部份買氣可能會轉向中古屋或新成屋市場。

成長性

新冠疫情對房市影響，最終仍將回歸到市場基本面的發展軌道可預見的是疫情終會被控制，但值得注意的是疫情擴散之際所產生的「人性恐慌」，因為人性恐慌，房市交易的預售市場與換屋市場短期會受影響，唯若政府有效控制疫情，經濟受創層面自然降低，房市的影響層面也會縮小。從 SARS 的歷史經驗可以發現，疫情的爆發對於整體行情的影響較為短期，且隨著疫情受到控制，市場仍將回歸到基本面的發展軌道。而在這個軌道上會發現有利的因素是游資充斥、利率趨零，但也有不利的因素是全球經濟成長率趨緩，那些國家疫情越擴散，經濟成長受創就越嚴重，競爭力就較衰弱，台灣若疫情持續控制得宜，相對影響較小，彼消我長，競爭力也相對增強。綜此分析，下半年房市表現應是「價穩量溫」的格局。

競爭利基

本公司以穩健的經營、精良的品質、誠信的態度、熱忱的服務四大理念讓建築成為客戶最滿意的收藏。我們的競爭優勢包含：工法建材不斷的創造研發、專業的技術與嚴謹施工、落實專案管理、成立永久售後服務中心，提供永續售後服務等。另外，本公司結合麗寶集團多元事業版圖的資源，為客戶構築幸福好宅，造就全方位的建築典範。

發展遠景之有利、不利因素與因應對策

有利因素

市場資金持續寬鬆，提升首購與自用等剛性需求的購屋意願。
政府持續推動重大建設及重劃區發展，促進經濟發展與投資意願。
全球供應鏈調整造就台灣成為關鍵一環，促使資金回流與房市需求增加。
政府獎勵推動都市更新，有利更新地區再繁榮。
「實價登錄」價格透明化，購屋者更可理性判斷。

不利因素

土地資源減少：不易取得優質地點之土地，且大幅調高土地公告現值增加開發商售屋時的稅額。
建築成本逐年提高：市場供需問題，工資易漲難跌，部份材料如鋼筋、衛浴設備、廚具、地磚、石材等建材價格每年調升，導致房地成本的控制持續攀升。
房地合一稅實施，房屋市場客層多數為首購族及換屋族群，投資需求銳減。
人口結構高齡化與少子化的影響。
政府推行平均地權條例嚴禁巿場炒作及利率升息等因素影響購屋意願。
全球經濟成長趨緩及市場不確定性升高使投資決策保守。

因應對策

土地開發：對個案土地開發前審慎評估，將可立於不敗之地；土地的供給來源除私有透過出售或合建釋出外，國有非公用土地亦陸續透過標售方式處分。
營建成本控制：委託營造廠商興建工程需合乎品質要求及成本控制，以提升產品競爭力，在外在環境的不利因素下仍可達到銷售目標，獲取相對利潤。
強化品牌與客戶關係：本公司將強調產品的差異化及建立公司品牌口碑，並以自用及置產型客戶為目標客戶。

主要產品之重要用途及產製過程

主要產品之重要用途

建設類：住宅、套房、店舖、辦公室及停車位等，適合各種購屋需求型態。

區隔市場的產品設計針對未來主流產品。
增加具休閒性、多功能、安全性之高級住宅。
產品規劃、交通便利將是未來居住空間品質與生活機能的主要訴求。
重視品質、售後服務、產權信託等以保障消費者權益及提升產品之附加價值。

產製過程

經由開發人員取得土地後進行規劃、請領建照作業並委託營造廠商興建國民住宅及商業大樓出租、出售。

主要原料之供應狀況

土地供應狀況

本公司設有土地開發規劃部門積極主動尋找土地，並由媒體、標售公告、仲人、地主等來源處尋找合適之土地資訊。

營造工程材料供應狀況

本公司營建工程係委託專業營造廠採「包工包料」方式為原則承攬興建，以確實掌控建材與廠商，有效控制工期、施工品質及建材成本。

最近二年度任一年度中曾占進（銷）貨總額百分之十以上之客戶名稱及其進（銷）貨金額與比例，並說明其增減變動原因

最近二年度主要供應商資料

最近二年度主要銷貨客戶資料

本公司 111 及 110 年度單一客戶銷售額未有達營業收入百分之十以上者。