(一) 業務內容
業務範圍
公司目前所經營業務之主要內容及商品項目
- 購地，並委託營造廠商興建商業大樓、住宅等業務。如：高雄市左營區、高雄市小港區、高雄市楠梓區及台南市南區大樓住宅之營建與出售業務。
- 房地出租及出售：投資性不動產等資產出租中。楊梅上田段之丁種建築用地出售事宜。
本公司 111 年度主要產品及其營業比重
計劃開發之新產品
大樓：住家、店面、商場、停車位。積極興建與銷售，並活化既有資產，積極規劃租售，以增加收入。
產業概況
產業之現況與發展及上、中、下游之關聯性
行政院主計總處揭露之「國民所得統計及經濟成長」，預測 112 年經濟成長2.12%，較 111 年預測之 2.45%下修，其中出口降溫是最主要的下拉力道，另外消費者物價指數年增率（CPI）預測值則為 2.16%，上修 0.3 個百分點。
外部環境仍是主要不確定因素，在烏俄戰爭仍未休兵止戰、美國通膨率仍未有效控制，Fed 仍將持續升息，以及美中貿易科技戰仍劍拔弩張情勢下，全球經濟成長率預估將低於 2%，低成長造成國際貿易成長衰退，並使國內之成長模式呈現內平外冷情形。
主要不確定因素：
- 烏俄戰爭導致能源、糧食價格劇烈起伏之影響。
- 112 年全球通貨膨脹率預期降至 7%以下，113 年則可望再下滑至 4.9%。
- 全球供應鏈瓶頸之改善程度。
- 美國聯準會(Fed)升息時程、次數與縮表進度，以及對國際股匯市之衝擊。
高雄房市在台積電設廠延後效應及政府打房、升息壓低下，市場需求萎縮。雖然房貸利率在低檔，但歷經房地產相關租稅改革下，房市持有成本及短線買賣稅賦升高，加上政府打房措施，致成交量難以增長。所幸年輕首購與舊換新買屋需求仍在，加上現處房貸低利率，且市場皆流行推出低總價的小宅以符合年輕人需求。
產品之各種發展趨勢及競爭情形
- 捷運住宅，大台北地區捷運網路逐漸成形，在市區房價高漲無力負擔之下，捷運往郊區延伸的便捷性，使得捷運沿線住宅也成為購屋選擇之主要因素之ㄧ。高雄目前亦有類似情形產生，橋頭、鳳山及小港皆是。
- 溫泉住宅或渡假休閒住宅，由於國人生活品質提昇，寓居住與休閒合一的溫泉住宅或休閒住宅，正可紓緩緊張忙碌的生活步調，飯店式管理的溫泉住宅或休閒住宅更是其中的主流。
- 豪宅，只要是基地條件好、地段佳、建築有品味、具稀有性的豪宅，一直深獲特定族群的喜愛，惟一般性的豪宅似乎有供過於求的現象，且土地取得相當不易，近來受實價登錄之影響，在豪宅價格真實反應下，已對交易產生衝擊。
- 好宅，以規劃設計豪宅的精神，深入考量居住者的需求，蓋出具有人性化的貼心產品，同時兼顧品質與服務，將會是未來的主流產品。
- 中小住宅，在社會越來越多元、生活壓力越來越大的情況之下，台灣不僅進入一個少子化的社會，單親家庭、適齡不婚的現象也越趨普遍，這些社會現象都在塑造一種中小住宅產品需求市場，在總價考量前提下。多了解單親、不婚及不生頂客族對家之需求與渴望，就能推出符合他們需求的好產品。
- 老人住宅，由於老年人口日趨成長，銀髮族的住宅將成為 21 世紀之不動產主流產品之一。銀髮族居住之環境大約可分為傳統住宅（公寓、大樓、透天）、傳統安養院（安養中心、仁愛之家）、高級退休住宅（老人住宅、養生村）。
- 地上權住宅，「地上權住宅」有兩種，一是購屋者可取得建物所有，如「台北花園」，一種則只僅有使用權證明，如台北火車站之個案「京站」即屬後者。一般俗稱買屋不買地，買方只擁有建物所有權，未取得土地所有權，有房屋權狀沒有土地權狀，所以總價低，比一般住宅行情低 2 到 4 成，但要繳房屋稅，地租是以公告地價的 3% 至 10%來計算，不需負擔地價稅，住戶需繳納權利金，賣出房子時也不用繳土地增值稅，卻仍須支付「地租」給建商，且貸款成數也低，使用期滿須拆屋還地且無增值性，都是購買地上權住宅的特徵。
技術及研發概況
- 最近年度及截至年報刊印日止投入之研發費用：本公司為建設業，無研發計畫及研發費用。
- 開發成功之技術或產品：無。
長、短期業務發展計畫
短期計畫
- 為因應中南部房市短期仍較北部熱絡，故 102 年起，已在高雄市及台南市購地，開發興建多筆建案，且均為興建大樓產品。
- 「藏峰大樓」房屋目前招租中；楊梅工業用地規劃全部或部份出售，經 111年股東常會決議。
長期計畫
- 建立公司品牌，提供優質建物，以滿足客戶需求，提昇市場地位，強化品牌價值與信譽。開發 APP 線上軟體，提供客戶線上即時服務。
- 努力降低成本，達到利潤分享的目的。
- 多角化經營，從事與房地產相關之行業。
(二) 巿場及產銷概況
巿場分析
進入 112 年，我們面對的是近乎走鋼索的挑戰：政府平均地權條例修法即將上路，打炒房、實施房地合一稅 2.0 版致貸款成數下降，首當其衝將是短線投資客，另有不斷上漲的營建成本，利率調升所帶來的市場動盪，都是現今必須面對的挑戰。
高雄買方多為首購族，低總價的小宅，因銀行利率尚低且貸款成數高，對首次購屋消費者尚屬有利階段，如能推出中小坪數產品，符合市場需求，頗受消費者接受，今年(112年)公司也繼續在高雄市左營區果貿及小港區等地，推出2個大樓住宅建案，坪數規畫介於 21 坪到 48 坪，同樣地，這些產品將瞄準首購族。
政策打炒房、經濟面臨衰退、全球升息循環尚未結束之際，預期 112 年度仍維持「個案表現」的市場型態。面對未來的新政策與房市新稅制，台灣房地產面臨轉型，自住取代投資，首購與首換將為市場主流。未來房市將會有如下的重大的改變。
- 階段自住、換屋成顯學：坪數不大但交通便利的 2 房產品，因總價較低，空間也較套房、三房等產品更為彈性，更符合目前少子化的家庭成員需求，市場相對活絡。加上土地的上漲及營建成本的飆升，房價也大幅度上揚，對首購族將是一大壓力，「先買小再換大」購買規畫更加明顯，小宅將更受到首購族歡迎。
- 置產投報率為王：過去投資族「錢進」不動產，主搶短線增值，但受到稅制及不得移轉的限制，新稅時代不動產投資則走「長抱路線」，投資報酬率佳的物件才能獲得置產族的青睞。
本公司經營團隊對南部房市需求及建案地點選擇等，均有多年實務經驗，自住及換屋族群應是本公司積極開拓市場之良機。發展遠景之有利、不利因素與因應對策：
有利因素
- 112 年的房市，央行從去年起至今升息 5 次，加上《平均地權條例》修法即將上路，種種不利房市發展因素，導致高雄建商申報開工開始趨緩，以消化已進場預售與成屋案為核心。
- 目前房市交易而言，自住需求仍在，另方面，低價、高機能的個案仍是買方主力訴求，目前房貸利率仍維持低檔，且換屋族亦相繼進場，將是交易量突破的關鍵。
- 物價、匯率、利率皆會影響購屋率，全球資金氾濫，面對通膨的壓力，在利率還是低檔時期，購屋者負擔較輕、在保值與成家的壓力下，購屋需求仍多。
不利因素及因應對策
- 政府打房措施、銀行貸款限縮、營建成本高漲致房價大漲，市場觀望氣氛濃厚。
- 112 年房市變數，今年房市呈現個案表現，但漲跌不會出現大幅震盪。
- 因推案暴量，工地開工個案超量，缺工、缺料情況嚴重，營建成本大增，建商皆採先建後售策略，以免影響獲利。
主要產品之重要用途及產製過程
本公司主要係採自購土地或標售政府土地以興建店舖、商場、住宅、辦公場所、停車位等，供應客戶不同需求。
主要原料之供應狀況
土地及建材等：購買土地、國內外水泥、鋼鐵、建材等，或以委託國內優良營造廠商營建。
最近二年度任一年度中曾占進、銷貨總額百分之十以上客戶資料
最近二年度主要供應商資料
最近二年度主要銷貨客戶資料
最近二年度生產量值表
最近二年度銷售量值表
(三) 最近二 年 度及截 至 年報刊 印 日止從 業 員工資 料
