(一) 業務內容
業務範圍
111 年營業比重
計畫開發商品(服務)：無。
產業概況
產業之現況與發展
水泥產業
111 年全台水泥內銷需求量 1,348 萬公噸，較 110 年 1,263 萬公噸，增加 85 萬公噸，成長 6.7 %。其中進口水泥及熟料進口量計 341 萬公噸，較 110 年 233 萬公噸，增加 108 萬公噸，成長 46 %。國內營建市場依內政部營建署統計 111 年核發建照總樓地板面積較 110 年同期成長 5.5 %。111 年行政院編列整體公共建設預算 4,596 億元包含前瞻建設計劃等重大公共工程，加上科技廠辦民間建案推行下，水泥需求穩健增加。
營建業
政府自 105 年實施房地合一稅已連續五年，房地產仍呈現正成長，109年祭出打炒房政策但仍止不住熱錢湧進房地，為避免房價過熱行政院在111 年 4 月 7 日通過《平均地權條例》的修法草案，112 年 1 月 10 日通過立法院三讀，修正草案共包含以下五大打房重點：
- 限制預售屋、新成屋換約或轉售。
- 重罰炒作行為。
- 建立檢舉獎金制度。
- 限制私法人購屋。
- 預售屋解約需申報登錄。
本次修法後各區域購屋成交量明顯下滑，六都 111 年 6 月建物買賣移轉棟數合計 21,304 棟，相較 5 月減少 1,537 棟，整體月減幅度大約 7%，相較去年同期減少 3,723 棟，年降幅度約達 15%。
循環經濟事業
預拌混凝土及鋼筋是營建不可或缺的主要材料，更直接影響工程品質良窳的關鍵因素，針對料源管制、配比設計、生產控制、末端驗證，及品管技術的應用與評估，以達到施工標準及設計要求。兼顧環境永續，發展資源再利用循環經濟產業控制性低強度回填材料(CLSM)，朝向混凝土產業轉化為循環、減碳、減廢、節能之綠色永續產業。
產業上、中、下游之關聯性
水泥產業
成品與下游產業之關聯度
預拌混凝土業、水泥製品業、營建業及公共工程為水泥業的下游產業，舉凡民間建築業、公共工程及國防建設等均使用水泥，深深影響國內水泥業之景氣。
產品之各種發展趨勢及競爭情形
- 供需面：基於運輸及成本之考量，水泥主要以產地運銷為主，西部地區水泥需求除外購原料生產外，端賴東泥西運或進口水泥來維持產銷均衡。
- 替代性:預拌混凝土業者基於成本考量，大量增加高爐石粉及飛灰等添加物，以替代水泥，已形成長期必然趨勢。
- 競爭情形：基於產品特性，本公司銷售係以南部地區為主，長期以來所提供之優質產品及良好售後服務深獲客戶信賴與肯定。
營建業
“東南水泥”自 45 年 12 月 28 日成立以來，已超過 1 甲子，市面上多數袋裝水泥東南公司擁有高市佔率，在營建資產開發方面除自家建案採用外，可積極推廣同業使用東南公司參與投資之預拌廠混擬土提升公司業績。
技術及研發概況
長、短期業務發展計劃
長期計劃
水泥業
公司營運仍以卜特蘭水泥、高爐水泥及爐石粉為主要產品，因應市場需求所推出高爐水泥產品已漸獲市場肯定，銷售持續成長，高爐水泥主要用於地質改良及營建公司地磚鋪設等工程。水淬爐石依然向中鋼購買研磨成爐石粉銷售南部地區。
營建業
將公司現有庫存土地及預定重劃後之土地予以資產活化，目前已成立子公司東南米樂，採用異業結盟引進專業團隊方式開發商場或廠辦等作為長期租賃收益，並可擁有該土地增值之利益，另一方面也可提升公司企業形象逐步轉型。
租賃業
公司營運以從事商業空間開發為主，為建立市場區隔，藉由後疫情時代上線的國際知名品牌一線連鎖品牌之回饋，將有別於大型百貨方式之開發營運模式，未來商業空間規劃將朝向以獨立個體的店舖開發，降低受市場因素變遷影響正常營運之衝擊。
短期計劃
水泥業
爭取營建工程商機，開發新產品銷售市場，提升品質水準，加強顧客服務，確保市場地位及競爭優勢。
營建業
東泥建設自有兩筆土地及四個合建案，其中三建案興建中，另三建案排定動工時程接續，預定 112 年台南市東山案及高雄市燕巢案完工推出銷售增加營收入帳。
租賃業
承租母公司東南水泥亞灣區 16,129.61 坪土地進行商場開發招商，預計分 A、B 兩區開發，A 區(臨復興路側)將由一大型廠商進駐，B 區(臨成功路側)規劃商場或獨立店，預計將招商國內外一線知名連鎖品牌入駐，並以園區方式進行整體規劃。
(二) 市埸及產銷概況
市場分析
水泥業
營建業
目前市場大環境在政府持續打房政策下已進入觀望期，公司手頭個案皆採用成屋銷售以控制成本支出及維持利潤。
影響公司未來發展之不利因素
不利因素
水泥業
營建工程因勞動力缺乏延遲工程進度、俄烏戰爭致使原物料成本增加、環保法規日趨嚴格，加上電價上漲…等隱憂，公司經營將更形艱辛。
營建業
產業擴建廠房及營建業大量推案造成勞動人員嚴重缺乏加價搶工，除影響工程進度外，造成本上漲至少 4 成以上，相對房屋售價也跟著調漲對於首購族負擔更重，成交速度變慢。
近年來營建業同業手頭資金充裕庫存土地不足，因此政府推出之標地案屢創新高價，民間土地也跟著節節高升，造成購地不易開發難度增加。
政府對於打炒房一再加碼推出新法令，導致信心度不足，剛性需求客戶延遲購屋。
循環經濟事業
未來綠電、天然氣發電比例增加，用電成本勢必上升，國際減碳趨勢將使政府環保政策更嚴格，經營更具挑戰。
租賃業
線上購物、電商自推出便不斷侵蝕傳統零售餐飲市場，消費者的習慣及喜好持續改變，後疫情時代影響消費市場，餐飲零售業營運受衝擊，擴點意願趨於保守。
不利因素因應對策
水泥業
改善製程設備，加強設施環境維護，尋求低價原物料來源以降低生產成本，穩固既有客戶並開展新產品市場，彈性化銷售策略來謀求公司最大獲益。
營建業
制定標準施工規範加強工地管理避免不必要之損耗，降低成本支出、規劃產品上外觀不設計過多的增築控制成本、慎選施工廠商避免造成品質不佳及工程延誤、大面積完整土地價格皆已漲幅過多可於市中心評估危老案件作小基地整合
循環經濟事業
全力推動 ESG，建置並通過 ISO 14001 環境管理系統，規劃短中長期目標，執行永續發展的願景。
租賃業
亞洲新灣區交通因應輕軌環狀線開通接駁提升外出消費意願，招商獨特性品牌進駐吸引消費者購物。
主要產品用途及產製過程
主要產品
- 第一型卜特蘭水泥，用途：公共工程及建築
- 第二型卜特蘭水泥，用途：公共工程及建築
- 爐石粉，用途：公共工程及建築
產製過程
水泥是經由熟料參入石膏研磨研磨而成，簡述如下：
水泥研磨
將熟料及石膏水泥磨，磨至標準細度（以透氣儀法測試為 337~380）及可成為水泥製品。水泥製成後尚需測試期強度目前本公司卜特蘭一型水泥 28 天強度標準是380kg/㎝2 ；另於研磨過程中，亦可依客戶之需求，加入適當之矽質、鋁質或爐石粉等添加劑，而產出飛灰水泥、高爐水泥及矽質水泥等各類水泥。
包裝
水泥出貨概分為散裝及袋裝二類，散裝水泥則由出貨口直接按地磅數卸貨至散裝車內，袋裝水泥則由水泥儲存庫經包裝機稱重及檢斤包裝後裝車出貨。水泥之生料研磨有濕法、半濕法及乾法生產方式，濕法燒成須消耗大量熱能以蒸發水份，生產效率最低，本省從未使用，半濕法及雷波法，惟目前漸為熱效率高之懸浮預熱式乾法所取代。
主要原燃料供應狀況
最近二年度主要進（銷）貨客戶
最近二年度主要產品生產量值
最近二年度主要產品銷售量值
(三) 最近二年度從業員工概況
本公司
財務報告內所有公司
