(一) 業務內容
業務範圍
產業概況
水泥部門
產業現況與發展
本公司於台灣之水泥銷售，以台灣中、北部為主要銷售市場，內銷市場是屬於成熟的產業，需求穩定。雖然全球經濟受到新冠疫情影響，外在環境不確定性高，所幸台灣疫情控制得宜，經濟活動不受影響。根據水泥同業公會 111 年度統計，國內水泥生產水泥 11,223,472 噸，較去年衰退 6.14%；全年度水泥消耗量為13,476,994 噸，年成長6.70%。平均每人消耗量為 579 公斤，並隨著國內重大基礎建設開展，預估 112 年水泥需求會較前一年小幅成長。
產業上、中、下游之關聯性
水泥買賣之上、中、下游關聯行業，包括 : 水泥生產供應商、航運業、水泥倉儲業、陸運配送業、預拌混凝土業、水泥製品業、和營造業等等。
產品之各種發展趨勢及競爭情形
水泥產品中以卜特蘭第 I 型水泥品種應用於國內市場最為普遍，但近年公共工程對卜特蘭第Ⅱ型水泥需求有明顯增加趨勢。本公司現雖僅經營卜特蘭第 I 型水泥之買賣，但因儲運設備的共通性，未來如因客戶需求或市場環境之需要，隨時可新增卜特蘭第Ⅱ型水泥的買賣。
裝卸倉儲部門
產業現況與發展
本公司倉儲部門是以供應工業用散裝原物料裝卸服務為主。港口裝卸量會隨著國內經濟盛衰而消長，111 年度各港務中心貨物裝卸量如下：
台北港的散雜貨的裝卸業務量為 10,899,424 噸，較去年衰退 12.92%。
基隆港的散雜貨的裝卸業務量為 3,600,735 噸，較去年衰退 14.52%。
台中港的散雜貨的裝卸業務量為 55,974,121 頓，較去年成長 9.76%。
產業上、中、下游之關聯性
倉儲運輸關聯產業主要有運輸、倉儲、裝卸、搬運、包裝、流通加工、配送、資訊平台等相關業者。
產品之各種發展趨勢及競爭情形
港口裝卸量與國內經濟榮景息息相關，也會由港口所在市場需求所拉動。因此北部之重大經濟建設以及老舊房屋改建等需求將推動裝卸量之驅動力。港口裝卸因會受到需求端物流成本之影響，導致客戶選擇離市場較近之港口，或是大型客戶直接申設碼頭。但隨著環保意識日益高漲，擁有港口的經營權並且提供低空汙之解決方案之產品會保有市場競爭力。
房產部門
產業現況與發展
111 年台灣整體商用不動產交易達 1,325 億元，年減率達 25%，交易金額創近4 年新低。商辦租賃市場方面，台北市中心商圈各辦公市場尚未有新供給釋出，使全年空置率連三降來到 2.38%，A 級辦公大樓平均每坪租金小幅上升 0.54% 為 2,035 元，B 辦平均每坪租金則呈現持平維持在 1,581 元。
工業地產市場方面，產業升級帶動新建及擴廠需求，加上政府釋出多筆北中南大面積工業用地，在市場氛圍轉變之時逆勢成長，111 年工業土地、廠房與廠辦全年交易金額合計達 807 億元，年成長率 17%，其中以新北市及桃園市的廠辦廠房為主要交易中心。
產業上、中、下游之關聯性
資產管理的主要上游為不動產開發商、不動產投資業等，中游為營造工程業、工程顧問業、建築材料業、裝潢設計業等，下游則為不動產管理業、不動產經紀業、支援服務業等相關業者。
不動產租賃業之關聯產業依標的可分為住宅及非住宅類，住宅類包含住宅大樓、商務住宅、酒店式公寓及銀髮住宅等，非住宅類則包含辦公室、商場、旅館、廠房及醫護單位等，各類型依其使用用途有其個別的上中下游關聯產業。
產品之各種發展趨勢及競爭情形
房地產市場受到總體經濟、房市政策、市場供需等因素影響，111 年六都建物買賣移轉棟數交易量 24 萬 3910 棟，較前一年減少 8.9% 創下三年來新低，交易量是近六年來首度下滑，顯見房市恐已有反轉趨勢，其中新北市、台南市及高雄市均年減逾一成，台南市交易量仍是九年來第三高，台中市則逆勢成長 2% 創近九年新高，交易表現是六都之最。
旅宿服務部門
觀光旅館業
產業現況與發展
111 年全球服務業在下半年隨著各國放寬管制也開始看到復甦景象，歐洲各國率先在六月開始回復正常生活及營業 ; 日本及台灣則是在 10 月陸續開放國境，讓國際旅遊在年底開始活絡。111 年沖繩縣觀光入境人數為 569 萬人，較前一年增加268 萬人，年成長 88.9%。主要還是日本本土的旅客為主，佔總入境人數 99％，其中從東京來的旅客還是為主要旅客。從五月份開始的黃金週，接續暑假旺季，到年底開放疫情解封，明顯可以感受旅客回溫的需求。國境是在 10 月份才解封，因此國際航班也是歷經兩年停飛後陸續復航。
健康照護產業
產業現況與發展
隨著整體經濟、出生人數的不斷創新低及疫情的影響，台灣產後護理機構呈現衰退現象，全台在 110 年底產後護理之家共計 284 家，台北市產後護理機構在 111年初為 61 家，截至 111 年底，實際機構數已成為 56 家（扣除近期停業的機構後），開放床數為 1,130 床，嬰兒床數為 1,315 床；如之前預估，產後護理機構因應主管機關之相關規範，在成本結構上屬於高成本產業，但在消費市場裡並未被全然理解，各機構無不想盡方法做促銷及內部控管， 無法凸顯產業特性及實質意義，故在消費者願意接受之價格上，產業經營上已產生一定之困難，導致機構數量呈現具體的減少；另由於出生人數的不斷減少，全台灣 111 年總出生人數為 138,986 人，較 110 年 153,820 人，減少14,834 人（減少 9.64%），亦使產業面臨更艱難的情況。
產業上、中、下游之關聯性
旅宿服務部門提供旅宿及照護服務。就整體產業關聯性而言，本公司位屬產業之中游。網路旅行社，傳統旅行社，婦女及嬰兒專業醫療院所，婦嬰用品零售業，知識課程中心及健康諮詢業等相關產業均為上中下游的相關業。餐飲服務會向上游供應商採購生鮮食品、飲料及一般用品。
產品之各種發展趨勢及競爭情形
疫情改變人們生活習慣以及工作習慣，也同時改變旅宿產業趨勢。消費者更著重在個人化及獨特體驗，健康追求，永續環境，及數位體驗。此外疫情帶來的不便讓消費者出遊次數減少，也傾向離家較近的目的地。
長、短期業務發展計畫
短期發展計畫
- 水泥部門：強化台灣水泥市場銷售通路。
- 裝卸倉儲部門：維持既有客戶並持續拓展新業務。
- 房產部門：搭配多元方式土地開發，針對使用率較低的資產，進行活化辦理出租。
- 旅宿服務部門
(1) 加強觀光旅館業及健康照護業 know-how，人才的培養並建立核心優勢及智慧科技導入運用。
(2) 積極進行與各專業團隊的合作，增加服務醫療專業度及附加價值。
長期發展計畫
- 水泥部門：保持對臺泥之策略性投資，間接享有對大陸、乃至歐洲水泥市場投資之利益。另外在水泥產業循環經濟投資方面，因應未來永續發展，也同時讓永續專案更有效率及規模化執行，我們也持續支持台泥在再生能源，電池，儲能，以及廢棄物處理事業。
- 裝卸倉儲部門：貨物穩定且多元，降低季節性波動，達成獲利穩定。
- 房產部門：為達成充分活化資產及租賃營收有效成長之目標，將持續規劃開發現有資產以及開發型租賃案。
- 旅宿服務部門
(二) 市場及產銷概況
市場分析
水泥部門
主要產品之銷售地區、市占率、市場未來之供需狀況與成長性。
本公司之水泥銷售，以台灣中、北部為主要銷售市場，台灣的水泥內銷市場是屬於成熟的產業，成長性有限，但隨著前瞻計畫發包預算逐漸增加，環保及綠能工程量也會成長，因此，預估112年國內的水泥需求將會小幅成長，用量較111年度略有上升。
競爭利基
本公司水泥經營的歷史悠久，銷售管道健全，客戶基礎深厚，目前在基隆港、台中港分別有 38,000 噸及 45,000 噸庫容量的大型水泥儲槽，該發貨據點貼近市場，可涵蓋西部走廊主要經濟帶，能提供客戶便捷的服務，倍受客戶肯定。
產業發展之有利因素
台灣水泥產業發展成熟，價格及供貨皆相對波動較小，而需求面隨著台商回流以及科技業發展呈現穩定成長趨勢。
產業發展之不利因素及因應對策
台灣因受有限資源及能源政策影響，水泥產業須配合降低溫室氣體排放及減碳，但同時也將增加營運成本。
因應對策：本公司水泥部門已由水泥製造業轉型為通路商。在策略投資上，選擇符合循環經濟的投資標的。
裝卸倉儲部門
主要產品之銷售地區、市占率、市場未來之供需狀況與成長性
台北港第一散雜貨中心裝卸業務以服務台灣北部地區之砂石、煤炭及一般散雜貨之經銷商或使用廠家為主。本公司 111 年度於台北港第一散雜貨中心裝卸散雜貨 4,670,688噸，約佔台北港相關貨品裝卸量之 42.85%。
台灣北部地區砂石市場需求與經濟成長率同步呈現低度成長，供給面則因來源易受氣候 ( 颱風、異常降雨 ) 影響各地河川疏濬量，也易因地方政府政策影響地面土石採取及相關之生產、運輸成本，以致各來源量起伏頗大。
競爭利基
港口經營業務為一特許行業，競爭者不易進入。
產業發展之有利因素
碼頭採取環保的卸貨與倉儲作業為時勢潮流，目前基隆港的散雜貨作業尚未採密閉式之裝卸作業，且因後線腹地有限，難以設置相關環保設施，因而未來隨著國內對環保標準之要求漸次提升，該港之砂石、散雜貨卸貨業務可望逐步移出，台北港第一散雜貨中心可加以爭取業務。
產業發展之不利因素及因應對策
在台灣北部並非傳統製造業主要發展地區，且政府對燃煤排放的管制日趨嚴格情形下，北部煤需求量難有增長，以致台北港第一散雜貨中心的卸煤業務也難以成長。
因應對策：密切注意國內能源政策的走向，使台北港第一散雜貨中心在砂石、煤炭裝卸業務外，盡力拓展其他散雜貨之裝卸業務。
房產部門
房產部門以資產租賃、管理及開發業務為營運重心。111 年度本公司營收為270,161 仟元，較 110 年度營收 250,926 仟元增加 7.67%。
其中嘉新大樓部分，全年平均出租率為 96.32%，租金收入成長 3.19%，岡山廠全年平均出租率為 62.91%，租金收入增加 4.74%；其他租賃收入較去年成長約 15.72%。
競爭利基
本公司所有之嘉新大樓位於有「台北表參道」之稱的中山北路，位居捷運雙連及民權西路站間，步行至捷運站僅需 3 分鐘，且距台北三鐵共構站僅 5 分鐘車程；區域生活機能完善，眾多知名飯店、餐廳及銀行、郵局分佈於周圍，為中山北路上坐擁雙捷運之高級純辦公大樓。
本公司所有之岡山廠位於高雄市岡山區嘉新東路，其中岡山舊廠總面積47,690.29 坪，地形方整，是少見大面積工業地，距中山高岡山交流道車程 10 分鐘，距南岡山捷運站車程亦僅需 10 分鐘。
產業發展之有利因素
商用不動產 111 年整體交易雖由熱轉冷，下半年交易量開始下滑，自用型買方轉趨保守，但投資型買方則未受影響，其中以商辦及廠辦買氣為佳，研判係因應未來企業轉型需求，再加上隨著《平均地權條例》修正草案通過後，限制私法人購置住宅，高資產族群資金有機會導入到商用不動產，預期未來在利率緩升、解封後經濟發展穩定的局面下，商用不動產價格與買氣將維持穩定。
產業發展之不利因素及因應對策
受到央行持續升息影響，不動產買氣自下半年起明顯降溫，第 4 季商用不動產金額僅 161 億元，呈現旺季不旺的格局，為近 10 季最低單季交易規模；又遇《平均地權條例》條例三讀通過後衝擊房市，土地市場受打炒房政策因素影響，第四季大額交易件數僅有 7 件，總金額 36.27 億，較前一季減幅 53%，較前年同期則減幅達 93%，全年交易額 618.15 億，較前年同期則銳減 63%。
因應對策：經濟情勢及政府政策在短期的確會對住宅市場造成衝擊，但就中長期發展來說，資金為保值抗通膨等需求，預估商辦及工業不動產將成為投資置產之關注重點，所以現階段仍以活化本公司現有商業及工業不動產為要務。
旅宿服務部門
旅宿服務部門主要有兩個產業之產品線，觀光旅館業以及健康照護產業，以下分別說明。
觀光旅館業
本公司全新城市度假飯店品牌 Hotel Collective 已於 109 年在日本沖繩縣那霸市正式投入營運。Hotel Collective 總房間數為 260 間，約佔沖繩城市型飯店總房間供應數 6,990 間之 3.72%。 受到那霸市大面積土地取得困難情況下，大型觀光酒店開發不易，新增供給大多為城市商務型酒店。Hotel Collective 主要競爭同業為沖繩那霸凱悅酒店，沖繩麗嘉皇家 GRAN 酒店以及 The Naha Terrace。Hotel Collective 在112 年全年營業收入 15.09 億日圓，較去年成長 150%。Hotel Collective 持續保有良好的服務品質，在客人的滿意度方面持續維持高分，Booking.com 取得 9.1 分的評價並拿到 2022 旅客評分卓越獎。
競爭利基
- 飯店位置處於觀光重點街道國際通的正中間，地點絕佳。
- 硬體設施為同業最先進，並且於宴會廳率先導入巨型 LED 螢幕。
- 房間及衛浴的空間為日式城市飯店的一倍以上。
- 擁有多國籍員工，接待國際旅客有極大優勢。
產業發展之有利因素
- 沖繩第二跑道已於 109 年完工啟用，得以擴大起降班次，增加日本國內及海外的旅客造訪沖繩。
- 隨著國境開放，國際旅遊將逐漸復甦，預估洲際旅遊因各國疫情恢復時間不確定而使復甦將較為緩慢。因此短程國際旅遊會是首選，因疫苗普及施打而可望提早穩定疫情的日本，必將是東亞旅遊最佳選擇。加上沖繩一直以來都是日本國內旅遊勝地，疫情解封後應可迎來強勢反彈。
產業發展之不利因素及因應對策
- 國際旅客復甦期間較長加上機場國際航班復航速度較慢，要回到疫情前的人數預估要到 113 年以後。
因應對策：Hotel Collective 目標客群先以日本國內旅客為主。 - 新型冠狀肺炎及通膨影響勞動力市場，在旺季到來時可能會供需失衡。
因應對策：提高正職比率並強化與學校建教合作的量能。 - 電力費用上漲影響成本管控。
因應對策：強化飯店節能政策，並增設部分自有發電系統降低風險。
健康照護產業
台北市 111 年總出生人數為 14,528 人，較 110 年 16,695 人減少 12.98%，較109 年 19,029 人減少 23.65%，台北市已連續兩年出生少於死亡人數，人口數呈現負成長（全台已連續三年人口負成長），因再次創下歷史新低，對於產後護理機構之營運已產生極大之影響。
產業發展之有利因素
- 發揮團隊培養的成果，展現各項專業服務的能力。
- 企業團的背景能夠有更多之資源因應現況並做品牌發展。
- 運用現有的品牌價值，創造更多服務面向，提升績效。
產業發展之不利因素及因應對策
受到疫情影響、整體經濟狀況不佳以及出生率下降，一般人對於未來及消費方式都會趨於保守，故在支出選擇上會特別謹慎，加上主管機關原有之設限、產業也未做整合，導致各業者們只能自掃門前雪，無法將產後照護導引到可以發展的面向；近兩年的削價競爭讓某些產業經營沒有好轉，反而讓部分的業者在去年吹熄燈號，如此的惡性循環下，在 112 上半年仍會有大的衝擊以及機構的洗牌；人之初仍舊會堅持事業體的理念，彈性調整因應現況並累積實力，訂定不同的策略面對。
因應對策：
- 著力目標族群之經營策略，落實執行細節，增加口碑行銷及回流客。
- 優質同業策略合作，運用雙方之優勢，創造產業新模式，並結合力量宣導照護新思維。
- 數位管理客戶需求，增加顧客黏著度，有效且精準的提供適切之服務內容，增加其他營收。
主要產品之重要用途及產製過程
主要產品重要用途
- 水泥部門：本公司所售之水泥皆為卜特蘭水泥第 I 型，也是所謂普通水泥。此種水泥之用途甚廣，舉凡土木工程中之橋樑、公路、排水設備、水壩、水堤、碼頭設備、軍事設施，以及建築工程中之房屋及大廈之營建等物之構築，或是建築物表面之修飾，皆須施用水泥。
- 裝卸倉儲部門：裝卸儲轉服務促成了貨品之流通，使交易之商品實體得以經中繼站轉送達購貨者指定地點。
- 房產部門：本公司目前不動產之業務主要集中在租賃事業，所提供之產品為土地或建築物，承租戶主要用於設立廠辦或辦公室之用途。
- 旅宿服務部門：本公司旅宿服務主要以經營客房、餐飲以及照護服務，讓客戶使用後可以留下美好及深刻的回憶為宗旨。
主要產品之產製過程
水泥部門
本公司在台灣係通路商型態，主要向國內外採購水泥並以船舶運送至基隆港及台中港之大型儲槽 ( 兩港庫容量分別為 38,000 公噸及 45,000 公噸 )，再以散裝或袋裝銷售給客戶。
裝卸倉儲部門
房產部門
旅宿服務部門
本公司提供服務包含餐飲服務向供應商採購生鮮食品、飲料及一般用品後，提供美味佳餚給消費者。而住宿部分，本公司接受官網、個人、實體網路旅行社及公司行號訂房後，向廠商添購客房相關備品，使旅客享受舒適之住房體驗。
主要原料之供應狀況
- 水泥部門：根據台灣水泥同業公會 111 年度統計，國內水泥生產水泥11,223,472公噸，較去年衰退6.14%。全年度水泥消耗量為13,476,994公噸，年成長 6.70%。供給及需求呈現平衡狀態。本公司水泥主要供應商為台灣水泥及亞洲水泥。
- 裝卸倉儲部門：以客戶裝卸服務為主，無原料供應問題。
- 房產部門：資產管理部門主要管理資產為台北嘉新大樓，台北博愛路建物，新北市中和土地，高雄大崗山土地，高雄岡山舊廠以及高雄擴建路土地。
- 旅宿服務部門
(1) 住宿部份：日本 Hotel Collective 提供 260 間客房；台灣人之初品牌兩館合計提供 44 間床位。
(2) 餐飲部份：除一般上游食材供應商外，為提倡有機與地方創生，我們也透過吉品養生使用永齡農場的有機食品以及配合企業團所支持之小農做企業採購。
最近二年度主要供應商、銷貨客戶名單
最近二年度生產量值
最近二年度銷售量值
(三) 最近二年度及截至年報刊印日止從業員工人數、平均服務年資、平均年齡及學歷分布比率
最近二年度及截至年報刊印日止從業員工資料
