[愛山林 (2540)] 做什麼？可以買嗎？股價與基本面－從價值投資與系統化選股策略看愛山林

愛山林(2540) 最新股價趨勢

愛山林(2540)怎麼看？從價值投資角度審視

"The first rule of an investment is don't lose money. And the second rule of an investment is don't forget the first rule." — Warren Buffett投資的第一條規則是：不要賠錢；第二條規則是：別忘了第一條規則。— 巴菲特

巴菲特這段話，其實就是在講「安全邊際」（Margin of Safety）的概念。股價低於企業「內在價值」（Intrinsic Value）的部分，就是安全邊際。當安全邊際足夠大——也就是目前股價遠低於企業內在價值時——即使對內在價值的估算有所偏差，虧損的機率仍然很低。

然而，市場有效率時，優質企業的股價通常貼近其內在價值，安全邊際並不充足。因此，價值投資人最常做的事，其實是等待。平時，他們深入研究少數優質企業、估算其內在價值，並持續追蹤；接著便是耐心等候，直到市場陷入恐慌而失靈、股價遠低於內在價值、安全邊際足夠充分時，才逆勢集中買進，並長期持有。

長期而言，這是少數經實證能夠打敗大盤的投資方法。

目前愛山林股價約在 40–50 元（2026/11/13 收盤價 46 元），約為 2025(A) EPS 0.69 元的 67 倍。

IFA.ai 的作法

3.1 Trending 系列策略—仰賴市場效率的量化策略

3.2 Editor's Select—市場失靈時的價值投資策略

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愛山林(2540)做什麼？基本面與財務資訊

4.1 愛山林主營業務

愛山林建設（2540）主要的營收來源是住宅與商業大樓的開發銷售，以及自有營造與代銷事業。

公司 1986 年設立，2013 年由「金尚昌開發」更名為現名，業務涵蓋不動產仲介與代銷、委託營造興建住宅與商業大樓、綜合營造與物業管理。財報分成建設、代銷、營造與其他四個部門，附註依服務線揭露：2025 年合併營收 113.04 億元中，工程收入（營造）占 47.2%、房地收入（建設）35.3%、勞務提供收入（代銷）16.8%、租金收入 0.7%。

這門生意的數字天生不平滑。 房地收入在建案完工交屋時一次認列，所以 2026 年上半年的房地收入只有 6.31 億元，去年同期是 30.07 億元（年減 79.0%），合併營收同期由 67.03 億元降到 37.43 億元、每股盈餘由 0.73 元降到 0.02 元。拉到全年看，2025 年營收 113.04 億元、每股盈餘 0.69 元。

愛山林的特色是把建設、營造與代銷放在同一個集團裡：自有營造讓它在缺工缺料的年份比較能掌握工期，代銷則讓銷售端的費用內部化。對投資人而言，要看的是完工交屋的時程與在手銷售，而不是單一期間的營收。

註：公司 2024 年與 2025 年連續辦理資本公積與盈餘轉增資（股數分別增加 1.5 倍與 1.4 倍），本頁「調整後每股盈餘」已重編至目前的股數基礎，財報原值列於上一列。

4.2 愛山林關鍵成長動能

愛山林未來幾年的成長主要來自三個方向：自建案進入交屋期、營收由代銷轉向建設，接棒的新推案，以及公辦都更與捷運聯開帶來的長期土地來源；交屋與取得使照的時點、房市信用管制下的銷售去化，以及營建成本與財務槓桿是影響營運的關鍵因素。

自建案交屋期

公司在年報中表示，短期策略是縮減代銷案量、提高自建案比例，以建設為主、代銷為輔；2025 年代銷收入因信用管制年減 63.57%，建設收入則因屏東花園帝寶交屋年增 86.27%。年報列出 2026 年預計取得使照的個案包括台北士林圓山帝寶（總銷 51 億元、銷售率 96.85%）、板橋帝景 2 號與 6 號、三重市政官邸 1 號，以及新竹帝寶多個區塊。公司 2026 年 5 月表示，今年起自建案交屋量逐漸放大，預估全年交屋金額 240 億元、2027 年 267 億元。10 月公司指出，9 月營收 32.61 億元創新高，主要來自圓山帝寶交屋；帝景 2 號、帝景 6 號與新竹帝寶 9-1 區已取得使照並驗交屋中，新竹帝寶 6、8 區與板橋采蝶即將取得使照。前三季每股盈餘 1.08 元，已超過 2025 年全年的 0.69 元；1～10 月營收 121.15 億元、年增 21.21%。

新推案接棒

董事長祝文宇在 2025 年 12 月法說會表示，2026 年規劃新推案量 2,091 億元，其中自建案五筆約 1,360 億元，包括中和左岸明珠、泰山當代帝寶與龜山 AI 都會城，並維持讓利步調，以土地成本較低的優勢用較低售價推案。年報也列出市政官邸 2 號（總銷 43 億元）、天禧、基隆美麗上城（總銷 110 億元）與新竹帝寶 7 區等已推個案，預計 2027 年陸續取得使照。

公辦都更與捷運聯開

年報指出，公司自 2025 年起在雙北積極投入公共投資案、公辦都更與捷運聯開，長期策略是由代銷轉型為建商並推動都更與危老重建。2025 年 11 月子公司環宇上城與宏匯簽約環狀線十四張站暨南機廠聯開案，總投資約 985 億元；2026 年 3 月與茂德合組的寶山林完成中山長春公辦都更簽約，副董事長張境在表示預計投資 58.21 億元、最快 2027 年推出預售；10 月公司再獲選新北「新店曦」公辦都更最優申請人，預計投入約 66 億元。

市場關注的變數

交屋時點決定各期營收：副董事長張境在 3 月表示今年起進入收割期，若交屋如預期業績會明顯成長；年報列出的預計取照時程中，新竹帝寶多個區塊排在 2026 年第四季，市政官邸 2 號、美麗上城與天禧則在 2027 年。房市方面，年報指出 2025 年全國買賣移轉棟數年減 26.46%，未售預售屋與新建餘屋偏高、重點區域價格競爭激烈，營建成本大幅上漲壓縮獲利；央行 2026 年 9 月把自然人第二戶房貸成數上限由六成調高至七成。財務面，年報顯示公司 2025 年發行無擔保公司債，借款增加與利率調升使利息費用上升，參與十四張與台電 CR1 等聯開案也使長期投資由 7.30 億元增至 26.14 億元。

4.3 愛山林營收

4.4 愛山林損益：過去四季 EPS -0.01元

單位：新台幣百萬元，每股盈餘為元；稅後淨利與淨利率採歸屬母公司業主淨利。2026 年僅至 Q2。調整後每股盈餘：依股本變動（2022-09 配股、2023-09 配股、2024-09 配股、2025-09 配股）將過去各期換算為現行股數基礎，便於與目前股價比較；上一列為公司財報原值。

4.5 愛山林關鍵財務指標

＊ ROCE（Return on Capital Employed，資本運用報酬率）、毛利÷總資產均以年化處理。相關說明詳見這篇文章。

愛山林(2540)技術分析

5.1 愛山林價格行為

愛山林K線型態訊號 (2026/11/13)

K線型態訊號由程式依每日的開盤、最高、最低、收盤價自動辨識，「下跌一段／上漲一段」以型態出現前 5 個交易日的還原收盤價漲跌判斷。上述說明純粹是依型態本身的一般解讀所做的推論，不代表本公司對該個股的看法，亦非買賣建議；訊號有可能失效，過去出現的型態不代表未來的股價走勢。

5.2 愛山林三大法人

愛山林三大法人買賣超紀錄 (2026/11/12)

資料來源：證券交易所三大法人買賣日報表（2026-11-12）。「外資」含外資自營商，「自營商」含避險與自行買賣。各法人的成交金額並非原始揭露資料，表中金額為該法人張數 × 當日成交均價 45.21 元推算；當日總成交量 576 張。

5.3 愛山林融資融券

愛山林融資融券與借券賣出 (2026/11/12)

資料來源：證券交易所、櫃買中心信用交易與借券賣出餘額統計（2026-11-12）。融券欄的「買進」為融券回補、「現償」為現券償還。使用率＝餘額 ÷ 融資（融券）限額；資券當沖＝資券互抵張數 ÷ 當日成交量；券資比＝融券餘額 ÷ 融資餘額。

市場對愛山林(2540)未來的獲利預估

6.1 獲利

註：稅後淨利／淨利率採「歸屬母公司業主淨利」。上表中「－」即表示目前尚無公開之市場共識。

調整後每股盈餘：依股本變動（2025-09 配股）將過去各期換算為現行股數基礎，便於與目前股價比較；上一列為公司財報原值。

愛山林（2540）的損益要以全年為單位看——房地收入在完工交屋時一次認列，半年度之間沒有比較意義。

• 全年：2023 年營收 81.03 億元、每股盈餘 1.86 元；2024 年 111.58 億元、2.19 元；2025 年 113.04 億元、0.69 元。2025 年營收年增 1.3%，但每股盈餘由 2.19 元降到 0.69 元——營收的組成由高毛利的房地收入換成低毛利的工程收入，毛利率同期由 33.4% 降到 20.6%。
• 2026 年上半年：營收 37.43 億元、年減 44.2%，每股盈餘 0.02 元（去年同期 0.73 元）。其中房地收入只剩 6.31 億元，本期幾乎沒有建案交屋。
• 毛利率隨收入組成大幅擺動：2023 至 2025 年為 41.0%、33.4%、20.6%，2026 年上半年 18.6%。

已公布的實績：2026 年 1–9 月累計合併營收 96.16 億元；上半年合併營收 37.43 億元、每股盈餘 0.02 元。「調整後每股盈餘」已重編至目前的股數基礎。

6.2 本益比（PE Multiples）

目前愛山林的股價，相對於不同年份 EPS，所計算出的本益比如下：